Что изменил Федеральный закон N 119-ФЗ? (Н. Романов, "В курсе правового дела", N 15, август 2010 г.)

Что изменил Федеральный закон N 119-ФЗ?

Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу (за исключением статьи 4) 21 июня 2010 года. Он внес целый ряд изменений в нормативные документы. Но обо всем по порядку...

Анализ положений Закона N 119-ФЗ показал, что новшества в отношении регистрации прав на недвижимое имущество являются не самыми принципиальными с точки зрения существа введенных изменений. Наиболее простым и, по всей видимости, давно ожидаемым со стороны строителей изменением следует считать внесение в пункт 3 статьи 149 НК РФ нового подпункта 23.1, согласно которому освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве объектов непроизводственного назначения*(1). Учитывая, что соответствующая статья Закона N 119-ФЗ вступает в силу по истечении 1 месяца со дня официального опубликования данного Закона и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на добавленную стоимость*(2) (а согласно положениям НК РФ налоговый период для исчисления НДС - квартал*(3)), указанная льгота может быть применена уже в IV квартале текущего года. При этом сохраняется право налогоплательщика на отказ от применения этой льготы путем подачи соответствующего заявления в налоговый орган по месту своей регистрации не позднее 1-го числа налогового периода, с которого планируется отказ от освобождения или приостановление использования льготы*(4).

Но вот остальная часть комментируемого Закона направлена на уточнение правового регулирования отношений, вытекающих из долевого участия в строительстве многоквартирных домов*(5), и особенно - на защиту прав участников долевого строительства. В частности, речь идет о следующем.

В Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" внесены изменения, согласно которым этот Закон не применяется к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, если эти отношения подпадают под действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(6).

На основании чего можно сделать вывод, что законодатель выделил подобные отношения в особый вид инвестиций. В пользу данного вывода говорит и новая редакция статьи 18 закона о долевом участии, согласно которой застройщик может направить привлеченные средства только для строительства многоквартирных домов и на непосредственно связанные с таким строительством цели, перечень которых является закрытым*(7). Одновременно с этим установлено, что в случае нарушения застройщиком порядка целевого использования привлеченных денежных средств договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке*(8).

Говоря о том, что законодатель относит долевое участие в строительстве к особому виду инвестиционной деятельности, нельзя не коснуться и изменений в порядке привлечения денежных средств на долевое строительство.

Введен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан на долевое участие*(9) в ином порядке, кроме как*(10):

- на основании договора участия в долевом строительстве;

- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Следует признать, что эти способы в том или ином виде уже были указаны в прежней редакции закона о долевом участии, однако его новая редакция предоставляет гражданину право в порядке искового производства признать совершенную другим способом сделку недействительной*(11), требовать немедленного возврата переданных денежных средств с одновременным взысканием предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств в двойном размере и возмещением сверх суммы процентов причиненных ему убытков.

Помимо гражданско-правовой ответственность застройщика дополнена и соответствующими положениями КоАП РФ. В частности, административным правонарушением*(12) теперь является не только привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства лицом, не имеющим на это права, но и в нарушение положений части 2 статьи 1 новой редакции Закона N 214-ФЗ. Размер максимальной ответственности за такое нарушение увеличен с 20 до 50 тыс. руб. для должностных лиц и с 500 тыс. до 1 млн. руб. для юридических лиц. Надо также отметить, что административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения средств*(13).

Определенный интерес и чувство защищенности у потенциальных или уже действительных граждан-дольщиков, несомненно, вызовет и новая редакция статьи 13 Закона N 214-ФЗ*(14), согласно которой с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства участникам (дольщикам) такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. Вместе с тем жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

В числе других изменений, введенных в действие Законом N 119-ФЗ, следует отметить уточнения, касающиеся погашения регистрационной записи об ипотеке*(15), которая осуществляется соответствующим государственным органом в течение 5 рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявленного им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Кроме того, Закон N 119-ФЗ уточнил порядок предоставления на госрегистрацию документов, связанных с долевым строительством, обязал регистрирующий орган уведомлять уполномоченный орган субъекта федерации по месту нахождения объекта строительства о регистрации долевого договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, что в совокупности с перечисленным ранее позволяет предположить сокращение случаев появления обманутых дольщиков впоследствии. На это, по всей видимости, и был в первую очередь направлен проанализированный Закон N 119-ФЗ.

Следует заметить, что в рамках данной статьи рассмотрены лишь основные, с точки зрения автора, изменения, внесенные Законом N 119-ФЗ. На все вопросы, возникающие по порядку его применения, читатели найдут ответы в последующих публикациях на страницах нашего журнала.

Н. Романов,

эксперт журнала

"В курсе правового дела", N 15, август 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) ст. 4 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

*(2) п. 2 ст. 7 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ

*(3) ст. 163 НК РФ

*(4) п. 5 ст. 149 НК РФ

*(5) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

*(6) п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"

*(7) п. 9 ст. 6 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ

*(8) п. 3 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

*(9) пп. "в" п. 1 ст. 6 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ

*(10) пп. "б" п. 1 ст. 6 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ

*(11) п. 2.1 ст. 1 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ

*(12) ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ

*(13) примечания к ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ

*(14) пп. "б" п. 7 ст. 6 Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ

*(15) п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"