Летние изменения в законодательстве о долевом строительстве (Ю.А. Васильев, "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2010 г.)

Летние изменения в законодательстве о долевом строительстве

Представляем вниманию читателей краткий комментарий к некоторым положениям Закона N 119-ФЗ*(1) которым внесены изменения в Налоговый кодекс, Кодекс об административных правонарушениях, федеральные законы о долевом строительстве*(2) (далее - Закон N 214-ФЗ), о государственной регистрации*(3) (далее - Закон N 122-ФЗ), об инвестиционной деятельности*(4) (далее - Закон N 39-ФЗ) и об ипотеке*(5) (далее - Закон N 102-ФЗ). Все нововведения, за исключением НДС, вступили в силу с 21 июня 2010 года.

Льгота по НДС

Пункт 3 ст. 149 НК РФ, содержащий перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), дополнен пп. 23.1 следующего содержания: услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) (см. ст. 4 Закона N 119-ФЗ).

Как следует из ст. 7 Закона N 119-ФЗ, новая норма вступает в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования закона и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДС. Таким образом, льгота начинает действовать в IV квартале 2010 года.

Напомним, что п. 5 ст. 149 НК РФ предоставляет организации право отказаться от данной льготы, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. Применительно к рассматриваемому случаю такое заявление должно быть подано не позднее 1 октября 2010 года.

Обратите внимание! Такие отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг). Не допускается отказ от освобождения от налогообложения операций или его приостановление на срок менее одного года.

Особо следует подчеркнуть, что применение льготы по НДС возможно только застройщиками объектов долевого строительства, не относящихся к объектам производственного назначения.

Штрафы новые и старые

С 21 июня 2010 года ст. 14.28 КоАП РФ действует в новой редакции. Во-первых, увеличены размеры ответственности за нарушение застройщиком*(6) порядка привлечения денежных средств граждан. Для наглядности сравнительные данные представлены в виде таблицы.

Наименование	Размер штрафа, руб.
	Было	Стало
Юридическое лицо	15  00-20 000	20 000-50 000
Должностные лица	400 000-500 000	500 000-1 000 000

При этом особо подчеркнуто, что ответственность наступает, если на момент привлечения денежных средств гражданина многоквартирный дом не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Во-вторых, установлено, что административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности. Иными словами, если ранее штраф не зависел от числа заключенных с нарушением законодательства договоров, то теперь сумму штрафа будут умножать на количество физических лиц, от которых застройщик получил деньги.

Одновременно с этим снижен минимальный размер административной ответственности за нарушения, предусмотренные ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ, а именно за опубликование (размещение) проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, за нарушение сроков опубликования (размещения) проектной декларации либо вносимых в нее изменений, а также за предоставление неполной или недостоверной информации, обязанность предоставления (опубликования, размещения) которой установлена Законом N 214-ФЗ. Сравнительные данные приведены в таблице.

Наименование	Размер штрафа, руб.
	Было	Стало
Юридическое лицо	10 000-15 000	5 000-15 000
Должностные лица	300 000-400 000	200 000-400 000

Снижен минимальный размер штрафа за непредставление в установленный срок в уполномоченный орган отчетности, а также за подачу отчетности, содержащей недостоверные сведения.

Наименование	Размер штрафа, руб.
	Было	Стало
Юридическое лицо	10 000-15 000	5 000-15 000
Должностные лица	100 000-200 000	50 000-200 000

Такой же размер штрафа теперь предусмотрен за представление контролирующему органу отчетности не в полном объеме.

Кроме того, ст. 14.28 КоАП РФ дополнена ч. 4, которая позволяет призвать к ответственности лиц*(7), деятельность которых связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости:

- за непредставление в предусмотренный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов РФ;

- за представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений.

Административный штраф для должностных лиц составит от 5 000 до 15 000 руб.; для юридических лиц - от 50 000 до 200 000 руб.

Нововведения в Законе о долевом строительстве

Застройщиком теперь может быть лицо, имеющее земельный участок не только в собственности или на праве аренды, но и на праве субаренды.

Прежней редакцией ст. 5 Закона N 214-ФЗ было предусмотрено, что застройщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства срока внесения платежа при условии, что просрочка составляет более трех месяцев. Теперь этот срок сокращен до двух месяцев, поэтому данное новшество благоприятно с точки зрения застройщика.

Важная уточняющая поправка внесена в ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, в старой редакции которой было сказано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Теперь сказано, что данный гарантийный срок не распространяется на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства. При этом, как следует из вновь появившейся ч. 5.1 этой статьи, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Изменен п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, в котором ранее было сказано, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в установленный договором срок. Теперь односторонний отказ дольщика возможен, если зафиксированный в договоре срок передачи объекта превышен застройщиком на два месяца.

Изменена формулировка ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ. Согласно новой редакции с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строящейся недвижимости до даты передачи участнику объекта долевого строительства последний считается находящимся в залоге у дольщика.

Примечание. Застройщик-"упрощенец" обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу книги учета доходов и расходов за три последних года или за фактический период предпринимательской деятельности (если он составляет менее трех лет).

Отдельно закреплено положение о том, что жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав строящейся недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком разрешения на ввод.

Кроме того, особо указано, что залог земельного участка (залог права аренды или права субаренды) прекращается с момента передачи в установленном порядке участникам всех объектов долевого строительства (новая ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).

Перемены произошли и в ст. 20 Закона N 214-ФЗ, в которой сказано, что информация о застройщике должна содержать сведения о размере не только кредиторской задолженности, но и дебиторской.

По новым правилам застройщик, применяющий УСНО, обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу книги учета доходов и расходов за три последних года или за фактический период предпринимательской деятельности (если он составляет менее трех лет).

Как следует из ст. 7 Закона N 119-ФЗ, новая норма вступает в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования закона и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по НДС. Таким образом, льгота начинает действовать в IV квартале 2010 года.

Напомним, что п. 5 ст. 149 НК РФ предоставляет организации право отказаться от данной льготы, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. Применительно к рассматриваемому случаю такое заявление должно быть подано не позднее 1 октября 2010 года.

Направления использования денежных средств дольщиков

Законодатель существенно изменил формулировку ст. 18 Закона N 214-ФЗ. Напомним, раньше в ней сообщалось: застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. Теперь данная статья расширена и содержит конкретный перечень расходов, которые может производить застройщик за счет денежных средств, полученных от дольщиков.

Итак, согласно п. 1 ст. 18 названного закона денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:

строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

возмещение затрат на приобретение (оформление) права собственности или права аренды (субаренды) на земельные участки, на которых осуществляется строительство;

возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Если в цене договора вознаграждение застройщика выделено, то перечисленные ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участниками, относятся только к той части цены договора, которая является возмещением затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства дольщика, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Обратите внимание! В случае нарушения застройщиком установленного целевого использования денежных средств договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке (п. 3 ст. 18 Закона N 214-ФЗ).

Другие изменения

Как было отмечено выше, нововведения затронули также Закон N 122-ФЗ. Например, ранее действовало правило о том, что государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства производится в месячный срок со дня подачи документов, срок госрегистрации последующих договоров не мог превышать 10 рабочих дней (ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ). Теперь госрегистрация второго и каждого последующего договоров будет производиться в течение пяти рабочих дней. Кроме того, названная статья дополнена п. 5 следующего содержания: на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр - подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Важное положительное с точки зрения застройщика дополнение внесено в ст. 25 Закона N 102-ФЗ. Согласно вновь появившемуся п. 1.1 регистрационная запись об ипотеке строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, земельного участка (либо залоге права аренды или субаренды земли) погашается в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для погашения регистрационной записи в части ипотеки объекта долевого строительства необходим также документ, подтверждающий передачу объекта участнику (передаточный акт, иной документ о передаче или составленный в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ односторонний акт о передаче объекта). При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Напомним, что согласно прежним правилам погашение регистрационной записи об ипотеке было связано не с моментом исполнения застройщиком основного обязательства по передаче объекта долевого строительства, а с подачей заявления на совершение регистрационного действия и представлением в регистрирующий орган документов, на основании которых осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников на объекты долевого строительства (Письмо Минэкономразвития РФ от 21.04.2010 N Д23-1458).

Единственным новшеством в Законе N 39-ФЗ стало дополнение о том, что он не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом N 214-ФЗ.

От редакции. Итак, с 21 июня застройщики объектов долевого строительства будут жить по новым правилам. При этом начиная с IV квартала 2010 года они вправе воспользоваться льготой по НДС. Любые нововведения сопряжены с дополнительными трудностями, поэтому в следующем номере журнала тема расчетов с бюджетом по НДС будет рассмотрена подробнее.

Ю.А. Васильев,

д.э.н.,

генеральный директор КГ "Аюдар",

автор многочисленных книг, статей и публикаций

по бухгалтерскому учету и налогообложению

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты РФ".

*(2) Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

*(3) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(4) Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

*(5) Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

*(6) Данный вид ответственности распространяется также на жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы и эмитентов, выпускающих жилищные сертификаты.

*(7) Застройщиков, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы и эмитентов, выпускающих жилищные сертификаты.