Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2010 N 03-03-06/1/375 (А.Г. Волкова, "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2010 г.)

Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 03.06.2010 N 03-03-06/1/375

В Письме от 03.06.2010 N 03-03-06/1/375 Минфин разъяснил, что заказчик-застройщик вправе учесть расходы в виде стоимости земельного участка (его части) в целях применения пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ. При этом обратим внимание читателей на следующие нюансы.

Комментируемое письмо - одно из немногих писем Минфина, посвященных расходам на приобретение у юридического лица земельного участка, передаваемого собственникам жилья.

Отметим, что ранее позиция финансистов в отношении налогоплательщиков была менее лояльна. Так, в Письме от 25.05.2007 N 03-03-06/1/313 чиновники отказали организациям в учете для целей налогообложения прибыли расходов, связанных с приобретением земельных участков из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц. В Письме от 31.05.2007 N 03-03-06/1/342 финансовое ведомство затруднилось ответить на вопрос о признании в целях налогообложения прибыли расходов застройщика, связанных с приобретением у коммерческих организаций земельных участков, предназначенных для строительства жилья и других объектов. В данном письме чиновники подчеркнули, что предложение о внесении соответствующей поправки в ст. 264.1 НК РФ, учитывая временный характер ее действия, они не поддерживают.

Итак, по мнению Минфина, расходы в виде стоимости земельного участка заказчик-застройщик вправе учесть на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Напомним читателям, что к такому же выводу пришел Президиум ВАС в Постановлении от 14.03.2006 N 14231/05, руководствуясь положениями п. 2 ст. 38, ст. 247, 252-254, п. 2 ст. 256 НК РФ, ст. 130 ГК РФ и ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденным Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н. Таким образом, затраты общества на приобретение земельных участков не могут уменьшать его доходы единовременно в периоде принятия их к учету, так как они не относятся к материальным или прочим расходам. Налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на сумму этих затрат только при реализации ранее приобретенных земельных участков в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Примечание. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Отметим, что в комментируемом письме Минфин достаточно четко сформулировал свою позицию. Более того, он подробно разъяснил порядок учета расходов: доходы от реализации указанной квартиры он (заказчик-застройщик) вправе уменьшить в том числе на пропорциональную размеру общей площади квартиры долю расходов на приобретение земельного участка, на котором расположен данный дом. Также финансовое ведомство разрешило заказчику-застройщику признать указанные расходы при исчислении налога на прибыль только после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Данный вывод следует из п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ, п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ при методе начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. Реализацией товаров, работ и услуг является в том числе передача на возмездной основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом другому лицу, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Таким образом, объект обложения налогом на прибыль у налогоплательщика возникает в момент перехода права собственности на товары (работы, услуги).

Признание и подтверждение прав на недвижимое имущество осуществляются в форме государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п. 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Обратите внимание! Государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ).

Исходя из вышесказанного при реализации заказчиком-застройщиком по договору купли-продажи квартир в построенном им многоквартирном доме он вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества в силу пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ, в том числе на расходы в виде стоимости земельного участка (его части), после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и земельный участок.

А.Г. Волкова,

эксперт журнала

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера"

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2010 г.