Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 02.06.2010 N 03-05-05-02/38 (А.И. Преображенская, "Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2010 г.)

Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 02.06.2010 N 03-05-05-02/38

В Письме от 02.06.2010 N 03-05-05-02/38 финансовое ведомство разъяснило порядок уплаты земельного налога собственниками помещений в многоквартирном доме.

В комментируемом письме чиновники рассмотрели случай, когда для оформления права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления не было издано решение о передаче земельного участка в общую долевую собственность либо не получены документы, подтверждающие право собственности организации на земельный участок. При этом земельный участок сформирован в соответствии с земельным законодательством и ему присвоен кадастровый номер.

Статья 36 ЗК РФ регулирует приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены в том числе жилые здания, сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, и иные строения. Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке указанные земельные участки предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В свою очередь, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) установлены специальные условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен. Введение особого порядка приобретения гражданами прав на земельные участки в Законе N 189-ФЗ связано с бесплатным переходом данных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 3 ст. 16 Закона N 189-ФЗ, если указанный земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное данным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением. В силу п. 4 названной статьи формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В отношении применения положений ст. 16 Закона N 189-ФЗ интересны выводы КС РФ, сделанные в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П. По мнению судей, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета (части 2, 3 и 5) и не предполагает принятие органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка (часть 4). Для бесплатного перехода указанного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется. КС РФ определил, что до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений, вытекающих из данного постановления, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, в том числе не уполномоченные на то общим собранием собственников помещений в этих домах, вправе обратиться в органы власти с соответствующим заявлением, которое должно рассматриваться органом публичной власти как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

В комментируемом письме Минфин также пришел к аналогичному заключению, учитывая выводы, сделанные в п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64. Финансисты разъяснили, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома будут являться плательщиками земельного налога независимо от принятия органами власти соответствующего акта, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

А.И. Преображенская,

эксперт журнала

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера"

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 7, июль 2010 г.