Вопрос: 29 июля 2008 г. я приобрела в собственность здание, ранее принадлежавшее МУП. Как выкупить землю под зданием и какой процент от кадастровой стоимости я должна оплатить? ("эж-ЮРИСТ", N 29, июль 2010 г.)

29 июля 2008 г. я приобрела в собственность здание, ранее принадлежавшее МУП. Как выкупить землю под зданием и какой процент от кадастровой стоимости я должна оплатить?

В связи с тем, что из вопроса неясно, обращается за консультацией гражданин или индивидуальный предприниматель, рассмотрим порядок определения выкупной цены земельного участка для обоих случаев.

Основным актом, устанавливающим стоимость земельных участков государственной или муниципальной собственности при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, является Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон).

Указанный Закон разграничивает вопросы приобретения земельных участков для физических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Так, если приобретение земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, отчужденное из государственной или муниципальной собственности, осуществляется индивидуальным предпринимателем, то дата отчуждения здания - до введения в действие ЗК РФ или после - не имеет значения. При приобретении названными лицами подобных земельных участков их цена определяется субъектами РФ в пределах:

- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;

- 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Если же приобретение земельного участка осуществляется гражданином, то для применения вышеуказанного порядка определения выкупной цены требуется, чтобы право собственности на здание, строение, сооружение возникло до вступления в силу ЗК РФ. В противном случае приобретение земельного участка осуществляется по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

- свыше 3 млн. человек - в размере от пяти- до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн. человек - от пяти- до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - от трех- до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Таким образом, решающими факторами цены в данном случае выступают:

- численность населения в населенном пункте;

- нахождение земельного участка в границе населенного пункта или за ее пределами (земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного или водного фонда, земли запаса);

- наличие или отсутствие определенной субъектом РФ цены;

- налоговая ставка.

Подавляющее большинство субъектов РФ в развитие приведенных положений уже установили цены земельных участков. И конечно, эти цены являются максимально разрешенными данным Законом, что вполне понятно и объясняется необходимостью пополнения бюджетов.

Что касается налоговой ставки, то подход законодателя здесь также дифференцированный, в зависимости от категории земель. Так, согласно ст. 394 НК РФ налоговые ставки закрепляются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (земельный налог относится к местным налогам) и не могут превышать:

1) 0,3% в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Следует отметить, что льготный порядок приобретения земель действует до 1 января 2012 г. После этой даты выкупная цена земель для собственников зданий, строений, сооружений будет равняться кадастровой стоимости, что указано в ст. 36 ЗК РФ.

Что касается процедуры выкупа, то порядок ее следующий.

Если бы здание приобреталось у физического или юридического лица, обращаться с соответствующим заявлением о приобретении земельного участка в собственность следовало бы в орган местного самоуправления муниципального района, городского округа. Именно названные органы в силу п. 10 ст. 3 Закона наделены правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Но поскольку здание ранее принадлежало муниципальному унитарному предприятию, в силу п. 3 ст. 3.1 Закона государственная собственность на такие земли считается разграниченной и обращаться следует в орган местного самоуправления того муниципального образования, которое обладало правом собственности на выкупленное здание.

Возможность выкупа земельного участка, занятого приобретенным зданием и необходимого для его использования, в силу ст. 36 ЗК РФ является исключительным правом собственника. Это означает, что торги в подобных случаях проводиться не могут. Обязательным приложением к соответствующему заявлению служит кадастровый паспорт земельного участка, в котором индивидуализируется объект сделки, определяются границы и указывается индивидуальный не повторяющийся во времени и пространстве кадастровый номер. Нужно подчеркнуть, что в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет может обратиться любое заинтересованное лицо. Достаточно лишь приложить к такому заявлению межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Но если в течение двух лет с момента проведения кадастрового учета не будет осуществлена государственная регистрация прав на землю, данные о земельном участке из государственного кадастра недвижимости будут аннулированы и обращаться в орган учета потребуется повторно. Если же говорить о приложении иных документов, необходимых для рассмотрения заявления о приобретении земельного участка госсобственности и занятого зданием, строением, сооружением, то такой перечень установлен Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370.

Так, согласно данному Приказу к заявлению помимо кадастрового паспорта надо приложить:

1) копию документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копию документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выписку из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение;

5) выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в п. 4 настоящего перечня, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в ЕГРП.

Е. Иванова,

начальник юридического отдела

ФГУ "Земельная кадастровая палата"

по Ленинградской области

23 июля 2010 г.

"эж-ЮРИСТ", N 29, июль 2010 г.