О введении налога на недвижимость: нужно ли ждать завершения "переписи" (В. Кашин, "Финансовая газета", N 36, сентябрь 2010 г.)

О введении налога на недвижимость: нужно ли ждать завершения "переписи"

Налогообложение недвижимости в развитых странах является стабильным источником доходов местных бюджетов и, более того, с механизмом администрирования налога на недвижимость непосредственно связаны интересы власти и населения: чем лучше живут люди в данной местности, тем дороже стоит их недвижимость и тем большие доходы в виде налогов на нее поступают в распоряжение местного органа власти.

Между тем в нашей стране до сих пор сохраняется ситуация, когда предприятия стоят на неизвестно чьей земле или когда у жилого дома, иного здания и земельного участка, на котором они стоят, - разные хозяева. Однако мировой опыт показывает, что никакая реальная (не спекулятивно-финансовая) деятельность частного бизнеса, не располагающего правом на землю, невозможна, а в предприятие, "подвешенное в воздухе" (на чужом участке земли), ни один серьезный инвестор деньги вкладывать не будет. Без этого не может быть настоящего "рынка". Но пока действия властей в этой сфере не показывают, что они озабочены проблемой создания в стране стабильной обстановки для деятельности частного бизнеса.

Во-первых, сохранение аренды (и "гибкой" системы арендных платежей) вместо права собственности (и твердого налога) означает, что власть желает сохранить рычаг, с помощью которого в случае необходимости можно отправить всех частных собственников и коммерсантов с занимаемой ими земли на все четыре стороны, куда они пожелают.

Во-вторых, сохраняются прежние откровенно социалистические методы распределения жилья - бесплатно, "по потребностям", определяемым властями, привязывая получателей такого жилья к месту, избранному властями, а не по выбору гражданина - в зависимости от места, где он может и хотел бы работать, учиться, заниматься другой деятельностью, просто проживать (а право выбора - это первый показатель рыночной экономики).

В-третьих, продолжается строительство многоэтажного жилья и многоквартирных домов, хотя давно известно, что средний класс в этих домах жить не будет (а на словах провозглашается, что этот средний класс все должны увеличивать до размера не менее 50% населения). Более того, в Москве разворачивается программа так называемых народных гаражей (фактически - многоэтажных парковок), хотя удобство автомобиля именно с тем и связано, что до него не надо идти - просто вышел за дверь квартиры или дома (или спустился в подвал) и поехал.

В итоге воспроизводится прежняя модель, когда жилье - в одном месте, машина - в другом, а еще и дача - в третьем. У нас так живет чуть ли не большинство населения - люди пользуются фактически не менее чем тремя объектами недвижимости. Но такого расточительства не могут позволить себе даже самые богатые страны в мире! Даже с точки зрения широко рекламируемой программы поддержки семей ясно, что если мы хотим поддерживать рождаемость, то лучшего решения, чем дать людям возможность жить в отдельном доме (пусть и небольшом), в один, максимум в два этажа, при этом с земельным участком и гаражом прямо возле дома, просто нет.

Самое интересное, что все обсуждаемые сейчас проекты введения налога на недвижимость в основе своей опять "повернуты" на конфискацию - правда, скрытую, через налоговые рычаги, и постепенную - жилья у частных лиц (хотя говорится, конечно, совершенно обратное). Действительно, если обратиться к предлагаемым ставкам этого налога (до 2% от максимальной рыночной цены), то его могут платить только коммерсанты - из доходов, извлекаемых от эксплуатации недвижимости (и они к тому же имеют льготы по списанию амортизации из собственных доходов, облагаемых налогом), а обычные граждане для уплаты налога должны либо буквально работать на налоговое ведомство, отдавая ему часть своего и так невысокого заработка, либо продавать свое жилье и переезжать в съемную квартиру (в прошлом таким же образом, через налоги, государство разоряло класс феодалов, вынуждая их передавать свои земли в коммерческий рыночный оборот).

В мае 2010 г. были опубликованы планы правительства относительно введения "единого налога на недвижимость": до конца 2010 г. Минэкономразвития России будет создавать методику оценки недвижимости, в 2011 г. планируется провести "оценку стоимости жилья по всей России" и в 2013 г., возможно, этот налог может быть принят. Соответственно планируется выделение немалых бюджетных средств, будут создаваться (или в очередной раз реформироваться) регулирующие ведомства и органы, набирать и заниматься этой деятельностью будут новые массы чиновников - и все это в отношении налога, для введения и применения которого буквально в любой названный день абсолютно ничего не требуется.

Действительно, налог на недвижимость - один из самых древних налогов - отличается от всех других налогов тем, что он:

а) не требует создания каких-либо новых учетных процедур (все участки земли давно отражены в планах и на картах - "новой земли" давно уже непоявляется, а на каждое строение есть проектные документы и разрешения на его возведение, и у всех объектов недвижимости обязательно есть либо собственник, либо пользователь);

б) не нуждается в какой-либо особой оценке объекта обложения (у каждого объекта есть его стоимость (покупки или возведения), и в каждой местности всегда известны либо продажные цены, либо арендные ставки на объекты недвижимости);

в) не требует контроля за его сбором, поскольку объекты обложения "недвижимы", и их нельзя спрятать или увести; а если их собственник или владелец не вносит налоговые платежи, то у него просто забирается сам объект недвижимости.

Более того, по способу применения - это местный налог, и как таковой он не нуждается даже в государственном регулировании ставок обложения. Базой обложения налогом на недвижимость могут быть и цена объекта, и арендная плата, и площадь участка или строения, а ставки могут быть и как угодно высокими (например, если все жители данной местности вдруг захотят "скинуться" на строительство бассейна или культурного центра). Все эти вопросы могут решаться и определяться непосредственно местными органами власти без каких-либо ограничений.

Как показывает опыт многих развитых стран, все "процедурные вопросы" применения налога на недвижимость при желании решаются очень легко, и для этого разработан целый набор разнообразных способов и инструментов.

Вопросы учета и регистрации объектов недвижимости в каждой стране решаются по-разному, при этом широкое применение современных технологий позволяет обойтись без дорогостоящих процедур межевания земель "в натуре" (и вообще всяких услуг землемеров). Спутниковые системы навигации и аэрофотосъемки позволяют производить съемку местности с получением полных планов и определением точных координат границ земельных участков, которые могут быть представлены собственникам бесплатно (при бюджетном финансировании этих работ) или за очень невысокие сборы.

Документация относительно зданий и строений, хранящаяся в местных органах власти, с невысокими затратами переводится в цифровую форму, что резко снижает затраты на работу с этими материалами, а установление права свободного доступа к данным об объектах собственности и их правовом статусе для любых лиц (не только их собственников) позволяет вообще перевести деятельность соответствующих служб на самоокупаемую основу (без бюджетного финансирования).

Используя названные методы в Швеции, например, всю работу по картографированию, межеванию, оказанию услуг технической инспекции и учету прав собственности ведет автономное ведомство со штатом в несколько сот работников (при наличии примерно 3 млн. объектов недвижимости), которое в финансовом отношении самостоятельно и рентабельно.

Что касается вопросов оценки объектов недвижимости, то, как правило, в развитых странах для целей налогообложения применяется система "консервативных" оценок объектов недвижимости - на уровне примерно 40-50% от наивысшей рыночной оценки, что избавляет от необходимости учитывать периодические спады-подъемы цен на рынке недвижимости. При этом с целью корректировки цен на темпы инфляции массовые переоценки проводятся не чаще, чем раз в 5-8 лет. Здесь следует иметь в виду, что у налогоплательщика всегда есть право оспорить оценку налогового органа, основываясь на реальной конъюнктуре рынка или на своих затратах (на приобретение/реконструкцию объекта недвижимости), а у налогового органа, напротив, нет права предписывать цены и условия сделок, совершаемых между частными лицами.

Поэтому принятая у нас ориентация на "последнюю и рыночную цену" каждого объекта недвижимости неизбежно влечет за собой необходимость осуществлять постоянные поправки, корректировки, переоценки в массовом масштабе (что требует высоких затрат), и к тому же может повернуться для налоговых органов неожиданной стороной, а именно потерями в налоговых доходах (когда при спаде конъюнктуры налогоплательщики будут справедливо требовать новых переоценок их объектов недвижимости, но уже в сторону снижения их стоимости). При этом для фискальных целей совершенно равнозначно, принимать ли за налоговую базу 100% "сегодняшней" стоимости объекта недвижимости и применять к этой сумме налог по ставке 1% или взять за базу 50% его стоимости, но взимать налог по ставке 2%. Поэтому "гонка" за последней ценой и за оценкой для каждого отдельного объекта недвижимости никак не оправдана ни фискальными целями, ни риском вступить в затяжные и тяжелые споры с налогоплательщиками.

В этих условиях самый простой способ - предоставить налогоплательщикам право производить самим оценку своей недвижимости. Риски злоупотреблений здесь минимальны, если:

а) данные по уплате налога станут публичными (а так и есть во многих странах);

б) установить, что в случае изъятия земельного участка его собственник не может получить в виде выкупной цены больше заявленной им для целей налогообложения суммы;

в) установить, что для жилья и коммерческой собственности выплаты по страховке (в случае их утраты или повреждения) будут исчисляться исходя из предела, установленного собственной оценкой владельца для целей налогообложения (независимо от суммы, указанной в страховом договоре);

г) в случае отчуждения объекта недвижимости (продажи, передачи в дар, по наследству и т.д.) с суммы разницы между его налоговой оценкой и ценой сделки будет взиматься повышенный налог (по ставке до 90%).

В случае необходимости проверки проводятся на основе данных по последним продажам или по арендной плате в отношении аналогичных объектов, или по сравнению с самооценками соседей (которые и сами могут инициировать такие налоговые проверки, если видят, что кто-то платит необоснованно заниженную сумму налога).

В отношении ставки налога на недвижимость, учитывая его природу как местного налога, поступления от которого используются в основном на цели местного благоустройства, и который представляет собой в демократическом государстве фактически форму самообложения, следует установить предельную ставку в размере 1% от налоговой базы, составляющей не более 50% от текущей рыночной цены объекта недвижимости, но при этом определить, что по ясно выраженной воле населения конкретного муниципалитета в разовом порядке может применяться повышающий коэффициент до 5-кратной величины налога.

Администрирование налогов во всех развитых странах чрезвычайно просто. Ежегодно по адресу, указанному собственником, или просто на почтовый адрес объекта недвижимости направляется письмо налогового органа с указанием оценочной стоимости объекта, ставки налога и суммы налога к уплате. Если в течение, к примеру, двух месяцев налог не уплачен, то к его сумме добавляются штрафы и проценты. То же самое - и на второй год, а через три года объект просто арестуют и выставят на торги (причем приобрести его не возбраняется и его собственнику). После продажи из выручки погашаются все долги по налогам и расходам по продаже, а остаток средств перечисляется на счет бывшего собственника объекта (если счет неизвестен, то на счет нотариуса в пользу собственника на период до его появления).

При введении налога на недвижимость в Российской Федерации можно просто установить, что налог может уплачиваться любым собственником или пользователем данного объекта недвижимости, независимо от наличия у него полностью оформленного права собственности на этот объект и вне зависимости от завершения или незавершения каких-либо ведущихся на нем работ (иначе говоря, налоговая база определяется как цена земельного участка плюс сумма всех затрат и инвестиций, вложенных в его обустройство). При этом условием немедленного введения налога является правило, что все действия по оформлению прав и всех согласований осуществляются государственными органами бесплатно в установленные сроки. Но если "хозяин" данного объекта имеет желание или испытывает необходимость (например, при продаже данного объекта), то он может, уже за плату, просить ускоренного оформления его прав.

Как немедленно "запустить" налог на недвижимость в Российской Федерации?

Во-первых, необходимо перейти к нормальному определению термина "недвижимость" для целей налогообложения - как "земельного участка плюс все, что не может быть устранено с него без разрушения", и к соответствующей оценке объекта недвижимости - цена земли плюс все затраты, сделанные в ее "улучшение" (развитие)". Таким образом, будет устранена нелепая ситуация (неизвестная нигде в мире), когда земля принадлежит одному собственнику, а здание на ней - другому, или другая аналогично странная ситуация - когда участок застроен и обустроен с огромными инвестициями, но налог остается прежним и минимальным, поскольку результаты этого обустройства где-то и как-то не зарегистрированы.

Во-вторых, введя налог на недвижимость, установить, что те собственники объектов недвижимости, которые получают требования об уплате налога, платят по ним (если согласны, а если не согласны, то могут обжаловать оценку в установленном порядке), а все остальные платят налог самостоятельно и по своим оценкам независимо от тех документов или прав, на основании которых они этими объектами пользуются или владеют. Если они этого не сделают, то при первом же отчуждении объекта (или при проверке налогового органа) они должны будут заплатить налоги, штрафы и проценты за весь период после введения налога. Те же действия будут произведены и в отношении суммы их самостоятельной оценки объекта: при проверке или выявлении несоответствия этой цены, например, в случае продажи объекта следует уплатить все санкции и штрафы, вплоть до конфискации объекта.

В-третьих, установить, что все действия по установлению и регистрации прав на объекты недвижимости осуществляются государственным органом без особого запроса со стороны налогоплательщика-заявителя (по тем документам, которые имеются у государственного органа) бесплатно (налогоплательщик уже платит или начинает платить налог на этот объект) и без установления каких-либо сроков. Требование только одно - уплата налога за все время владения объектом. Экстренная регистрация прав на объект недвижимости может происходить по просьбе заявителя в случае отчуждения или спора с другими лицами (последний решается либо мировым соглашением сторон, либо судом).

Необходимо еще раз подчеркнуть, что налог на недвижимость как местный налог фактически является просто цивилизованной формой самообложения, поэтому при необходимой гласности о налоговых платежах контроль соседей здесь оказывается заведомо более эффективным, чем любое администрирование со стороны государства, и что объект обложения по этому налогу по существу своему исключает всякий обман государственных органов (санкции неотвратимы и выгоды от их применения далеко перекрывают все издержки на их применение).

В. Кашин,

д.э.н. советник Секретариата

Исполнительного комитета ЕврАзЭС

"Финансовая газета", N 36, сентябрь 2010 г.