Правовое регулирование применения стандарта "справедливая стоимость" для защиты интересов владельцев земельных долей (Г.М. Семяшкин, "Образование и право", N 6, июнь 2010 г.)

Правовое регулирование применения стандарта "справедливая стоимость" для защиты интересов владельцев земельных долей

Использование земельных ресурсов без документального оформления является административным нарушением, сдерживает процесс привлечения инвестиционных ресурсов к финансированию отрасли. Такой подход противоречит мировой практике привлечения средств частных инвесторов и населения для финансирования национальных экономик.

Земля является сферой жизнедеятельности человека, источником получения материальных благ, основным средством производства в сельском хозяйстве, имеющем уникальные физические характеристики.

Разрешение проблемы продовольственной безопасности, а значит, политической независимости государства невозможно без отлаженного механизма регулирования земельных отношений. Цель большинства земельных реформ - обеспечение доступности земли для использования товаропроизводителем. В практике земельного реформирования современной России значительная часть занятого в сельском хозяйстве населения получила право собственности на земельные доли, которые, однако, не получили должного юридического закрепления. Они не имеют кадастровых паспортов, не стоят на государственном кадастровом учете. Использование земельных ресурсов без документального оформления является административным нарушением, сдерживает процесс привлечения инвестиционных ресурсов к финансированию отрасли. Такой подход противоречит мировой практике привлечения средств частных инвесторов, населения для финансирования национальных экономик. При разрешении данной проблемы с неизбежностью возникают вопросы рыночной оценки земельной доли, ставки арендной платы за нее.

Республика Коми обладает значительными запасами земельных ресурсов, представленных разными категориями земель (таблица 1).

Таблица 1.

Земельный фонд Республики Коми в разрезе категорий земель

N п/п	Категория земель	Площадь, тыс. га	Удельный вес, %
1.	Земли сельскохозяйственного назначения	1856	4,4
2.	Земли населенных пунктов	197	0,5
3.	Земли промышленности и иного специального назначения	270	0,6
4.	Земли особо охраняемых территорий и объектов	2613	6,3
5.	Земли лесного фонда	35 950	86,3
6.	Земли водного фонда	142	0,3
7.	Земли запаса	648	1,6
	Всего	41 677	100

Из общей площади земель 1,86 млн. га - это земли сельскохозяйственного назначения. Их удельный вес достигает 4,4% от общего фонда земель республики. Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения - 1,5 млн. га занимают оленьи пастбища.

В начале 2000 г. в Республике Коми общая площадь сельскохозяйственных угодий составляла 420 тыс. га (без учета оленьих пастбищ). По состоянию на 1 января 2010 г. площадь сельскохозяйственных угодий сократилось до 300 тыс. га. Существенное выбытие земель из сельскохозяйственного оборота произошло из-за ухудшения культур - технического состояния угодий и отвода их в другие категории земель. За этот период произошли существенные изменения в праве собственности на землю. По состоянию на 1 января 2010 г. примерно 87 тыс. га (30%) земли находилось в фонде перераспределения земельных угодий.

130 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения находятся в пользовании юридических и физических лиц на различных правах, из которых 74,2 тыс. га находятся в общей долевой собственности граждан. Таким образом, почти 50% общей площади сельскохозяйственных угодий находится в пользовании граждан, из них 25% - в долевой собственности, а 24% - в непосредственном пользовании. Данные земли используются гражданами для ведения крестьянско-фермерских хозяйств - 9 тыс. га, личных подсобных хозяйств - 16 тыс. га, садоводства - 10,1 тыс. га, огородничества - 1,8 тыс. га, индивидуального жилищного и дачного строительства - 0,9 тыс. га, сенокошения и выпаса скота - 14,1 тыс. га. Для всех видов угодий важнейшими являются вопросы землеустройства и землепользования. Из 74,2 тыс. га земель, находящихся в долевой собственности граждан, юридически оформлены 12,9 тыс. га, или 17%. Однако выделены в натуре с проведением землеустроительных работ лишь 9,8 тыс. га, или 13% от всей площади сельхозугодий, находящейся в долевой собственности. Несомненно, правовая неопределенность является важнейшим фактором, сдерживающим поступательное развитие экономики АПК Республики Коми. Предприятия АПК не могут получить кредиты в банке, совершать сделки, так как велики риски инвесторов, связанные с правовой неопределенностью земельных участков. Усугубляет ситуацию конфликт интересов, с одной стороны, собственников земельных долей, которых в сельском хозяйстве Республики Коми насчитывается примерно 14 тыс. человек (в значительной части это люди пенсионного возраста) и руководителей сельскохозяйственных предприятий, с другой - желающих иметь землю в полной собственности. Однако для тех и других препятствием служит проведение дорогостоящих землеустроительных работ и оформление землепользования. Ориентировочная стоимость таких работ колеблется, в зависимости от способа их проведения, от 150 руб. картометрическим способом, до 1250 руб. геодезическим способом в расчете на 1 га. В последнем случае среднему сельскохозяйственному предприятию, имеющему площадь до 2000 га, придется выплатить 2-2,5 млн. руб. на проведение данных работ. Соответственно нет ни финансовых, ни физических возможностей и у пенсионеров для оплаты проведения таких работ и преодоления бюрократических препятствий. Тем не менее эту противоречивую проблему придется решать.

Таблица 2.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по землепользователям

N п/п	Категория земель	Площадь, тыс. га	Удельный вес, %
1.	Фонд перераспределения	87	29
2.	Земли сельскохозяйственных предприятий	128,3	43
	в том числе находящиеся в общей долевой собственности	74,2	25
3.	Земли граждан	69,6	24
4.	Земли госучреждений	11,5	4
5.	Земли сельскохозяйственного назначения всего	296,4	100

Предметом споров является обоснование рыночной цены земельной доли, выкупаемой у миноритариев, или ставка арендной платы за пользование земельной долей. Практический пример разрешения данной проблемы демонстрирует ООО "Изваильский-97" (руководитель И.Ф. Зайнчковский), которое по договоренности с арендаторами-дольщиками выплачивает 5% товарной продукции в виде арендной платы за право пользования земельным участком сроком на 20 лет, т.е. за этот период возмещается полная стоимость годового урожая. Сравнение рыночных цен данной доли урожая (величина арендной платы) и цены продажи земельной доли (без юридического оформления) показывает, что сумма денежной оценки урожая превышает рыночную цену почти в три раза.

Правовой основой разрешения проблемы служит Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в соответствии с которым определение порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, может принять общее собрание участников долевой собственности, которое "считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20% их общего числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается правомочным, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок". Иными словами, юридическую судьбу земельной собственности могут решить лишь 25% владельцев долей. На наш взгляд, при таком подходе законодательно ущемляются права собственников миноритарных долей, т.е. собственников, находящихся в прямой зависимости от руководителей предприятий.

В то же время в мировой практике принимаются законодательные акты, защищающие права миноритариев. Так, в частности, в американских правилах бухгалтерского учета GAAP (General Accepted Accounting Principles) с 2007 г. введено понятие "справедливая стоимость", или Fair Value. Постановлением Совета по стандартам финансового учета N 157 введено его применение в финансовой отчетности, в том числе международной. В этом Постановлении понятие "справедливая стоимость" сформулировано как "цена, которая была бы в день измерения получена от продажи актива или уплачена при передаче обязательства нормальной сделки между участниками рынка". В данном определении термин "нормальная сделка" предполагает совершение сделки в наиболее благоприятном периоде и месте, когда от реализации актива может быть получена наибольшая выгода. По мнению В.М. Рутгайзера, в отличие от справедливой рыночной стоимости (синоним рыночной стоимости, трактуемой в законодательных актах РФ по оценочной деятельности), стандарт "справедливая стоимость" применяется только по отношению к миноритарным пакетам акций, если ущемляются права их владельцев. Стандарт "справедливая стоимость" выступает средством защиты владельцев миноритарных пакетов.

Подобная позиция имеет особую значимость на макроэкономическом уровне, так как очевидно, что в условиях экономического кризиса будущий сбалансированный рост экономики невозможно обеспечить без привлечения свободных денежных средств населения. А для этого необходима юридическая защита интересов мелких акционеров, так как "чем более защищены интересы миноритарных акционеров, тем значительнее вероятность привлечения свободных денежных средств населения в качестве источников расширения совокупных акционерных капиталов".

На наш взгляд, подобный подход применим и к владельцам земельных долей. Необходимо вводить в хозяйственную практику механизм защиты интересов владельцев миноритарной доли. При этом следует учесть следующие моменты: "справедливая стоимость" конкретного бизнеса не зависит от финансового состояния предприятия, а это значит, что интересы владельцев мелких долей должны быть защищены даже в случае предбанкротного состояния предприятия, это замечание особо значимо для владельцев земельных долей, так как сельскохозяйственные предприятия в значительной своей части испытывают финансовые трудности.

Задача расчета "справедливой стоимости" - установление максимальной стоимости. При этом выделяют стратегического покупателя, который рассчитывает на рыночную синергию. Использование актива в целом, как единой собственности, обеспечивает большую доходность, нежели его использование в виде разрозненных групп. Например, для сельскохозяйственного владельца не надо оформлять доли в собственность отдельно на каждый участок, а следовательно, будет экономия затрат на землеустройство. Экономия затрат произойдет и в случае более производительного использования сельскохозяйственных машин на крупных земельных участках. Эффект синергии может присутствовать и в том случае, если после скупки земельных долей стратегический покупатель может изменить назначение использования земли: вместо сельскохозяйственного назначения он может выделить их для строительства, в результате чего доходность возрастет в несколько раз. Синергия может присутствовать и без изменения назначения земель. Например, стратегический покупатель, скупая земельные доли, может стать монополистом локального рынка, единственным производителем молока, овощей либо какой-либо другой сельскохозяйственной продукции в данном районе. Установление монопольного положения позволит ему использовать монопольные цены, а значит, получать сверхдоход. Данные примеры верны как в отношении цен продаж земельных участков, так и в установлении ставок арендной платы.

При определении "справедливой стоимости" особую значимость имеет качество исходной информации о рыночной стоимости земельной доли или ставки арендной платы. Если, например, основой информационной базы выступают цены котировок, то они не нуждаются в корректировке. Если в качестве измерителя учитываются цены наблюдения на аналогичные объекты или идентичные объекты, но не активного рынка, то исходная информация может быть скорректирована. При использовании не постоянных и не наблюдаемых данных, как правило расчетных, проводится их существенная корректировка.

Это методическое обоснование может быть применено к существующей практике принятия решения по цене земельной доли или ставки ее арендной платы в рамках действующего законодательства РФ. Можно предположить, что величина корректировки исходной цены, определяемой как базовая величина для расчета "справедливой стоимости", должна быть дифференцирована в зависимости от количества голосов участников, принявших решение. Так как законодательство позволяет определить судьбу земельной доли 25% собственников от их общего числа, то при использовании стандарта "справедливая стоимость" может быть установлена примерная градация корректировки исходной цены. Например, если решение об уровне цены было принято 25-50% голосов участников, то цена может быть скорректирована в сторону увеличения в два раза; если свыше 50% - цена может быть скорректирована на 70-80%; если же при согласовании цены земельной доли решение было принято не менее 80% голосов собственников, то цена может быть скорректирована на 20%. Это примерная градация, ее фактическое значение может быть установлено в ходе массовых статистических наблюдений. Корректировка цены в сторону повышения будет включать компенсацию за риск, принятие решения не в пользу владельцев миноритарного пакета, занижения цены или ставки арендной платы за земельную долю. В этом случае величина корректировки будет отражать степень достоверности информации о "справедливой стоимости".

Для решения вопросов землеустройства и землепользования Министерством сельского хозяйства Республики Коми был инициирован и используется новый вид господдержки - субсидии на компенсацию части затрат по землеустройству и оформлению землепользования. Субсидирование предусматривает возмещение расходов на подготовку проектов перераспределения земель, на создание технических отчетов по привязке к топографической основе, на подготовку межевых планов, расходов по регистрации прав и т.п. Безусловно, данное мероприятие будет стимулировать оборот земель сельскохозяйственного назначения. Однако вопросы рыночной цены миноритарной земельной доли или обоснования величины арендной платы на основе стандарта "справедливой стоимости"остаются нерешенными. Для этого требуется введение новых юридических норм.

Минимальный правовой опыт защиты прав миноритариев в законодательстве РФ существует. В частности, в п. 4 ст. 84.8 Закона "Об акционерных обществах" предусмотрено, что "выкуп акций по требованию лица, которое приобрело более 95% акций открытого акционерного общества, осуществляется по цене не ниже рыночной". Защита прав миноритариев должна осуществляться и при изъятии земель для нужд государства, промышленных предприятий, например, при прокладке газа и трубопроводов, строительстве дорог, жилья. В этих случаях государство использует принудительное право на отчуждение, т.е. сделки совершаются под давлением и, следовательно, их нельзя отнести к категории сделок по справедливой рыночной стоимости, но вполне допустимо отнести к категории сделок, совершаемых по стандарту справедливой стоимости. Условие сделки определяет стандарт стоимости, который устанавливает порядок расчета цены.

Г.М. Семяшкин,

доктор экономических наук, профессор

"Образование и право", N 6, июнь 2010 г.