ЖКХ: прием построенных объектов на обслуживание (В. Авдеев, "Аудит и налогообложение", N 9, сентябрь 2010 г.)

ЖКХ: прием построенных объектов на обслуживание

Чтобы жильцы могли комфортно жить в новом доме, его инженерные системы необходимо подключить к сетям ресурсоснабжающих организаций, документацию на дом и сам дом передать на обслуживание либо товариществу собственников жилья, либо управляющей организации.

Статьей 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ установлена обязанность организации, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, по обеспечению подключения построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение.

Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информация о плате за подключение предоставляются эксплуатирующими организациями по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 г. N 83 утверждены:

- Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - Правила предоставления техусловий);

- Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения согласно п. 2 Правил предоставления техусловий - это процесс, дающий возможность осуществления подключения строящихся (реконструируемых) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также к оборудованию по производству ресурсов.

Сети инженерно-технического обеспечения (далее - инженерные сети) представляют собой совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Технические условия должны содержать следующие данные (п. 10 Правил предоставления техусловий):

- максимальную нагрузку в возможных точках подключения;

- срок подключения объекта, определяемый, в том числе, в зависимости от сроков реализации инвестиционных программ;

- срок действия техусловий, но не менее двух лет с даты их выдачи (по истечении этого срока параметры выданных техусловий могут быть изменены).

Информация о плате за подключение должна содержать:

- данные о тарифе на подключение, утвержденные на момент выдачи техусловий в порядке, установленном законодательством;

- дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия тарифа истекает ранее срока окончания действия техусловий);

- дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи техусловий тариф на подключение на период их действия не установлен).

Плата за подключение определяется на основании тарифов, установленных органом местного самоуправления для подключения объекта капстроительства к системам коммунальной инфраструктуры соответствующей ресурсоснабжающей (сетевой) организации. В сметной документации средства на оплату за подключение объекта к инженерным сетям рекомендуется предусматривать в главе 9 "Прочие работы и затраты" (графы 7 и 8) сводного сметного расчета стоимости строительства объекта. Такие разъяснения даны в Письме Минрегионразвития РФ от 09.10.2008 г. N 25705-ИМ/08.

Подключение объекта капстроительства к инженерным сетям осуществляется на основании договора, что следует из п. 15 Правил предоставления техусловий. Порядок заключения и исполнения договора, его существенные условия, права и обязанности сторон определяются в соответствии с законодательством РФ.

На сегодняшний день организациям жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), к которым относятся ресурсоснабжающие организации, при заключении договоров на подключение объектов капитального строительства к инженерным сетям следует руководствоваться:

- Правилами заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры (утверждены Постановлением Правительства РФ от 09.06.2007 г. N 360) (далее - Правила N 360), которые определяют порядок заключения, изменения и исполнения договора о подключении строящегося, реконструируемого или построенного, но не подключенного здания, строения, сооружения или иного объекта капстроительства к входящим в систему коммунальной инфраструктуры сетям инженерно-технического обеспечения, включающим тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод.

В Постановлении Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 г. N 08-АП-8484/2009 по делу N А70-7674/2009 указано, что к объектам сетей инженерно-технического обеспечения (сетей коммунальной инфраструктуры) можно отнести сети водопровода и канализации, водозаборные сооружения, канализационно-насосные станции, очистные сооружения и другие объекты, обеспечивающие в совокупности водоснабжение конкретных объектов;

- Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям (утверждены Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 г. N 861 (в редакции Постановления Правительства РФ от 21.03.2007 г. N 168)). Данные Правила определяют, в частности, порядок технологического присоединения юридических и физических лиц к электросетям, процедуру присоединения, существенные условия договора, требования к выдаче техусловий, критерии наличия либо отсутствия технической возможности технологического присоединения.

Согласно п. 2 Правил N 360 организация коммунального комплекса, осуществляющая эксплуатацию инженерных сетей соответствующего вида (исполнитель), обязуется выполнить действия по подготовке системы коммунальной инфраструктуры к подключению объекта капстроительства и подключить этот объект к эксплуатируемым ею инженерным сетям. В свою очередь лицо, осуществляющее строительство объекта (заказчик), обязуется выполнить действия по подготовке этого объекта к подключению и оплатить услуги по подключению.

Подключение объекта капстроительства к инженерным сетям осуществляется в порядке, установленном п. 4 Правил N 360:

- подача заказчиком заявления о подключении;

- заключение договора о подключении;

- выдача исполнителем заказчику условий подключения (технических условий для присоединения), которые не противоречат техническим условиям, ранее полученным заказчиком от исполнителя или органа местного самоуправления либо от предыдущего правообладателя земельного участка, при условии, что срок действия технических условий не истек;

- выполнение заказчиком условий подключения;

- проверка исполнителем выполнения заказчиком условий подключения;

- присоединение заказчиком объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и подписание сторонами акта о присоединении;

- выполнение условий подачи ресурсов.

Подключение объекта капстроительства к электрическим сетям и сетям газоснабжения после заключения договора о подключении осуществляется в порядке, установленном Правилами N 861 и Правилами пользования газом и предоставления услуг газоснабжения в РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.05.2002 г. N 317.

После выполнения заказчиком условий подключения объекта к инженерным сетям исполнитель выдает разрешение на осуществление заказчиком присоединения объекта к названным сетям. После присоединения исполнитель и заказчик подписывают соответствующий акт.

Работы по присоединению могут производиться исполнителем на основании отдельного договора, заключаемого с заказчиком. При этом связанные с проведением работ по присоединению расходы организации, осуществляющей эксплуатацию сетей, не включаются в состав расходов, учитываемых при установлении платы за подключение.

До начала подачи ресурсов (оказания соответствующих услуг) заказчик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, заключить договоры о снабжении соответствующими видами ресурсов (об оказании соответствующих услуг), получение которых обеспечивается в результате подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (п. 11 Правил N 360).

До начала подачи ресурсов устройства и сооружения, созданные для присоединения к системам теплоснабжения, должны быть предъявлены заказчиком для осмотра и допуска к эксплуатации федеральным органам исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор и государственный технический надзор, и исполнителю. Помимо этого заказчик должен иметь подготовленный персонал для эксплуатации указанных устройств и сооружений, прошедший подготовку и аттестацию (проверку знаний) в установленном порядке, а также заказчиком должно быть назначено лицо, ответственное за тепловое хозяйство (п. 23 Правил N 360).

Договор о подключении является публичным договором и заключается в соответствии с ГК РФ с соблюдением особенностей, определенных Правилами N 360. Заключается договор в простой письменной форме в двух экземплярах по одному для каждой из сторон (пп. 5, 6 Правил N 360).

Как указано в упомянутом выше Постановлении Восьмого Арбитражного апелляционного суда, в договоре о подключении должно найти отражение соглашение сторон по следующим существенным условиям:

- размер нагрузки ресурса, потребляемого объектом капитального строительства, который обязан обеспечить исполнитель в точках подключения;

- местоположение точек подключения на границах земельного участка;

- условия подключения внутриплощадочных и (или) внутридомовых сетей и оборудования объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- дата подключения объекта капитального строительства, не ранее которой исполнитель обязан обеспечить подготовку сетей инженерно-технического обеспечения к подключению объекта капитального строительства;

- размер платы за подключение и порядок ее внесения.

Также в Постановлении отмечено, что при отсутствии условий о размере платы за подключение и порядке ее внесения договор о подключении к системам коммунальной инфраструктуры не может считаться заключенным.

Порядок установления платы за подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, размер и основания ее внесения регулирует ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (далее - Закон N 210-ФЗ).

Плата за подключение к инженерным сетям согласно подпункту 11 ст. 2 Закона N 210-ФЗ - это плата, которую вносят лица, осуществляющие строительство здания, строения, сооружения, иного объекта.

В силу п. 1 ст. 12 указанного Закона плата за подключение к инженерным сетям, входящим в систему коммунальной инфраструктуры муниципального образования, устанавливается для лиц, осуществляющих строительство.

Размер платы за подключение определяется как произведение тарифа на подключение к соответствующей системе коммунальной инфраструктуры и размера заявленной потребляемой нагрузки, обеспечиваемой системой коммунальной инфраструктуры для строящегося здания, строения, сооружения, иного объекта (п. 2 ст. 12 Закона N 210-ФЗ).

Обратите внимание: если для подключения объекта капстроительства к инженерным сетям не требуется проведение мероприятий по увеличению мощности и (или) пропускной способности этой сети, плата за подключение не взимается (подпункт 3 п. 14 Правил N 360, п. 11 Правил N 861).

Отражение операций по подключению объекта капстроительства к инженерным сетям в бухгалтерском учете

Плата за подключение является для организации ЖКХ доходом от обычных видов деятельности, что следует из п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.99 г. N 32н. В данном случае доход будет признаваться на дату подписания акта о подключении (п. 12 ПБУ 9/99).

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организации и Инструкцией по его применению, утвержденным Приказом Минфина России от 31.10.2000 г. N 94н, для обобщения информации о доходах и расходах организации, связанных с обычными видами деятельности, а также для определения финансового результата по ним предназначен счет 90 "Продажи".

Выручка отражается организацией ЖКХ по кредиту счета 90, субсчет 90-1 "Выручка", в корреспонденции со счетом 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками".

Услуги по подключению на основании подпункта 1 п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектом обложения НДС. Следовательно, при получении платы за подключение организация ЖКХ, являющаяся плательщиком НДС, обязана отразить сумму НДС к уплате в бюджет, сделав запись по дебету счета 90, субсчет 90-3 "Налог на добавленную стоимость", и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам".

Организация ЖКХ, осуществляя подключение объекта капстроительства к инженерным сетям, несет определенные расходы.

Как указано в п. 20 Правил N 360, эксплуатирующая организация обязана:

- осуществить действия по созданию (реконструкции) систем коммунальной инфраструктуры до точек подключения на границе земельного участка, а также по подготовке сетей инженерно-технического обеспечения к подключению объекта капитального строительства и подаче ресурсов не позднее установленной договором о подключении даты подключения;

- проверить выполнение заказчиком условий подключения и установить пломбы на приборах (узлах) учета ресурсов, кранах и задвижках на их обводах в установленный договором о подключении срок со дня получения от заказчика уведомления о готовности внутриплощадочных и внутридомовых сетей и оборудования объекта капитального строительства к приему ресурсов. Осуществление указанных действий завершается составлением и подписанием обеими сторонами акта о готовности внутриплощадочных и внутридомовых сетей и оборудования объекта капитального строительства к подключению к сети инженерно-технического обеспечения;

- осуществить не позднее установленной договором о подключении даты (но не ранее подписания акта о готовности) действия по присоединению к сети инженерно-технического обеспечения внутриплощадочных или внутридомовых сетей и оборудования объекта капитального строительства (если эта обязанность в соответствии с договором возложена на исполнителя).

Действия по созданию (реконструкции) систем коммунальной инфраструктуры, осуществляемые организацией ЖКХ, представляют собой не что иное, как вложения во внеоборотные активы, учитываемые на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". По дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" организацией ЖКХ отражаются затраты на строительство новых объектов основных средств в корреспонденции со счетами:

- 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - если строительство новых объектов осуществляется с привлечением подрядных организаций;

- 10 "Материалы", 70 "Расчеты по оплате труда", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению" и других - если строительство осуществляется собственными силами. Не следует забывать о том, что выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления является объектом обложения НДС (подпункт 3 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Как уже отмечалось, работы по присоединению построенного объекта капстроительства к инженерным сетям на основании п. 10 Правил N 360 могут осуществляться организацией ЖКХ на основании отдельного договора. При этом связанные с проведением работ по присоединению расходы не включаются в состав расходов, учитываемых при установлении платы за подключение.

Доходы по такому договору также будут учитываться в составе доходов от обычных видов деятельности, а расходы, соответственно, в составе затрат основного производства организации ЖКХ.

В целях налогообложения прибыли организаций к доходам в соответствии с подпунктом 1 п. 1 ст. 248 НК РФ относятся, в частности, доходы от реализации товаров (работ, услуг).

Доходом от реализации согласно п. 1 ст. 249 НК РФ признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных. Таким образом, плата за подключение построенных объектов капстроительства к инженерным сетям признается доходом от реализации.

Расходы организации ЖКХ, связанные с созданием инженерных сетей, формируют первоначальную стоимость объектов основных средств и учитываются в целях налогообложения посредством начисления амортизации, поскольку инженерные сети ввиду их высокой стоимости и большого срока эксплуатации признаются в налоговом учете амортизируемым имуществом (Письмо Минфина России от 04.04.2007 г. N 03-03-06/4/39). В этом Письме, в частности, указано, что согласно ст. 252 НК РФ налогоплательщик в целях налогообложения уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов, которые должны быть обоснованы, документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств, за исключением расходов, указанных в п. 9 ст. 258 НК РФ, при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются (п. 5 ст. 270 НК РФ).

Указанные расходы могут быть учтены в целях налогообложения прибыли через механизм амортизации после ввода в эксплуатацию основных средств, относящихся к амортизируемому имуществу, признаваемому таковым в соответствии со ст. 256 НК РФ.

Следует обратить внимание на Письмо Минфина России от 02.03.2006 г. N 03-03-04/1/180, в котором рассмотрен вопрос обложения налогом на прибыль финансовых средств, поступающих в виде платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Статьей 251 НК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых для целей налогообложения прибыли. Следовательно, доходы, прямо не поименованные в этом перечне, учитываются налогоплательщиком при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

В соответствии с подпунктом 14 п. 1 ст. 251 НК РФ для целей налогообложения не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. Данный в этом подпункте перечень средств целевого финансирования не позволяет отнести к средствам целевого финансирования поступления в виде платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, финансовые средства, поступающие в виде платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, включаются в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Итак, многоквартирный дом построен, введен в эксплуатацию, подключен к сетям коммунальной инфраструктуры. Но для эффективного управления домом необходима техническая документация.

Напомним, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания, которое является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В последнее время все большее распространение получает долевое строительство многоквартирных жилых домов, в которых еще на стадии строительства будущие собственники помещений создают товарищества собственников жилья либо выбирают управляющую организацию, в обязанности которых входит содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В Письме Минрегионразвития России от 20.12.2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" указано, что согласно части 1 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Техническая документация на многоквартирный дом в соответствии с п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, включает:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (распространяется на многоквартирные дома, разрешение на ввод в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.).

Застройщик, осуществляющий строительство многоквартирного дома, согласно п. 25 Правил N 491 обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

- первый экземпляр - товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со ст. 139 ЖК РФ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме;

- второй экземпляр - по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если ТСЖ не создано);

- третий экземпляр - в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Приказом Минрегиона от 01.06.2007 г. N 45 утверждено Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.

В Инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в которых определены сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В Инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Инструкция должна быть разработана и изготовлена не позднее даты получения застройщиком разрешения на введение объекта в эксплуатацию.

Из Постановления ФАС Уральского округа от 28.09.2005 г. по делу N Ф09-4566/04-С6 следует, что в соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Техническая документация, перечисленная в пп. 3.5 и 4.17 СНиП 03.01.2004-87, является принадлежностью вновь созданного объекта недвижимости и в случае поступления объекта новому собственнику подлежит передаче непосредственно собственнику или уполномоченному им лицу, в частности товариществу собственников жилья.

Таким образом, техническая документация на многоквартирный дом должна быть передана ТСЖ либо управляющей организации, оказывающим услуги по управлению многоквартирным домом.

Поскольку эксплуатация многоквартирного дома без технической документации затруднительна, ТСЖ вправе потребовать документацию для осуществления своих задач от застройщика, а последний ответственен за сохранность технической документации и должен передать ее товариществу.

В. Авдеев,

аудитор

"Аудит и налогообложение", N 9, сентябрь 2010 г.