Договор аренды предприятия по праву Германии (А.В. Грибанов, "Законодательство", N 7, июль 2010 г.)

Договор аренды предприятия по праву Германии

Право Германии, равно как и некоторых других стран, в частности Швейцарии, проводит разграничение между двумя видами договоров имущественного найма (аренды):

а) обычным договором имущественного найма (аренды), по которому предоставляется имущество во временное пользование за плату (Mietvertrag), и

б) договором аренды плодоприносящей вещи, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из нее доходов (Pachtvertrag)*(1).

Договор аренды предприятия в германском праве рассматривается как разновидность договора аренды плодоприносящей вещи и регулируется § 581-584b Германского гражданского уложения от 18 августа 1896 г. (далее - ГГУ)*(2), а если речь идет о предприятии в области сельского хозяйства, то также специальными нормами о договоре сельскохозяйственной аренды § 585-597 ГГУ. На договор аренды предприятия в той же мере, что и на договор купли-продажи этого объекта, распространяются требования § 22-26 ГТУ с учетом особенностей, вытекающих из временного характера использования предприятия. В части, не урегулированной указанными положениями законодательства, на договор аренды предприятия распространяются общие нормы ГГУ о договоре имущественного найма (аренды) (§ 535-548 ГГУ).

Исходя из содержания § 581 ГГУ по договору аренды предприятия (Unterneh-menspachtvertrag) арендодатель обязуется предоставить арендатору на срок аренды пользование арендованным предприятием и извлечение из него плодов, если последние должны рассматриваться в качестве дохода согласно правилам о надлежащем ведении хозяйства, а арендатор обязан вносить арендодателю согласованную арендную плату.

Что касается предмета договора аренды предприятия и формы, в которой он должен заключаться, то в данном случае полностью применимы те требования, которые характерны для регулирования в германском праве договора купли-продажи предприятия*(3).

Основной вопрос, который возникает в отношении договора аренды предприятия, как и в российском праве, касается прав арендатора на имущество, составляющее предприятие. Иными словами, это вопрос о режиме имущества, передаваемого в составе арендуемого предприятия.

Так, согласно российскому законодательству состав арендуемого предприятия разделяется на четыре группы:

1) основные средства, передаваемые арендатору во временное владение и пользование;

2) оборотные средства, права пользования природными ресурсами, иные имущественные права и исключительные права, передаваемые арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, а в отсутствие таковых - с правом распоряжения ими арендатором;

3) права требования и долги, передаваемые соответственно в форме уступки требования и перевода долга;

4) права владения и пользования имуществом, не являющимся собственностью арендодателя, которые передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами*(4).

В германском праве состав арендуемого предприятия, как правило, распределяется в две имущественные группы с отдельным для каждой из них правовым режимом: основные средства (Anlagevermogen) и оборотные средства (Umlaufvermogen).

Основные средства по общему правилу подлежат передаче во владение арендатора. Согласно абз. 1 § 582, абз. 2 § 582a ГГУ арендатор обязан постоянно содержать инвентарь в надлежащем состоянии и сохранять его в том объеме, которые соответствуют надлежащему ведению хозяйства. В то же время если арендатор принял инвентарь по оценочной стоимости, то он может распоряжаться отдельными предметами инвентаря в рамках надлежащего ведения хозяйства (абз. 1 § 582a ГГУ). Условия договора, запрещающие арендатору распоряжаться предметами инвентаря вообще или без согласия арендодателя либо обязывающие арендатора отчуждать инвентарь в пользу арендодателя, действительны только в случае, если арендодатель обязуется после прекращения арендных отношений приобрести инвентарь по оценочной стоимости (§ 583a ГГУ).

В отношении оборотных средств стороны в большинстве случаев договариваются о том, что арендатор является их полноправным обладателем и, таким образом, может свободно ими распоряжаться. Но даже в отсутствие подобного соглашения сторон на основании расширительного толкования § 157 ГГУ арендатор может распоряжаться оборотными средствами в рамках надлежащего ведения хозяйства в соответствии с абз. 1 § 585 ГГУ.

Иными словами, основные средства поступают только во владение и пользование арендатора, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из условий надлежащего ведения хозяйства, а оборотные средства поступают в собственность арендатора с обязанностью не уменьшать стоимость предприятия в целом. В случае возникновения разницы между общей оценочной стоимостью переданного и подлежащего возврату инвентаря она должна быть возмещена в денежной форме (абз. 3 § 582a ГГУ).

Более широкие права и дополнительные обязанности предусмотрены для арендатора в случае аренды сельскохозяйственного предприятия.

По договору аренды земли для сельскохозяйственных целей (Landpachtvertrag) в аренду сдается земельный участок с предназначенными для его хозяйственного использования жилыми и хозяйственными строениями (предприятие) либо земельный участок без таких строений преимущественно для ведения сельского хозяйства. Под сельским хозяйством понимается возделывание земли и связанное с землепользованием содержание животных в целях получения продуктов растениеводства или животноводства, а также производство продукции садоводства. Правила о договоре аренды земли для сельскохозяйственных целей действуют также в отношении аренды земельных участков лесного хозяйства, если земельные участки сданы в аренду для использования с преимущественно сельскохозяйственными целями (§ 585 ГГУ).

Таким образом, арендатор предприятия, деятельность которого направлена на указанные цели, вправе совершать с объектом аренды, включая составляющие его элементы, все действия, которые характерны для сельского хозяйства вообще, включая распоряжение инвентарем, запасами продукции, замену оборудования, разведение и забой скота и другие действия, рассматриваемые как надлежащее хозяйственное использование (предл. 3 абз. 1 § 586 ГГУ). Более того, арендатор не только вправе, но и обязан допустить в отношении объекта аренды воздействие, необходимое для его поддержания в надлежащем состоянии, и проводить меры, направленные на улучшение объекта аренды (§ 588, 591a ГГУ).

В качестве исключения из общего правила о возмещении арендатором стоимости утраченного имущества, предусмотренного нормами об аренде предприятия вообще, арендатор обязан возместить арендодателю естественную убыль животных из состава инвентаря лишь постольку, поскольку это соответствует надлежащему ведению хозяйства (абз. 2 § 582 ГГУ). В то же время арендатор должен соблюдать ограничения, установленные законом: он не вправе без разрешения арендодателя передавать арендованный объект в пользование третьему лицу, в частности сдавать объект в субаренду, передавать объект аренды полностью или частично сельскохозяйственному объединению в целях совместного использования и изменять сельскохозяйственное назначение объекта аренды (§ 589-590 ГГУ).

Обязанности арендодателя, связанные с предоставлением предприятия арендатору, мало чем отличаются от обязанностей продавца по договору купли-продажи предприятия. Арендодатель обязан не только передать имущественный состав предприятия в объеме, предусмотренном договором аренды, но и ввести арендатора в область деятельности предприятия, с тем чтобы последний в течение срока действия договора имел возможность вести предприятие таким же образом, как оно велось арендодателем до сдачи в аренду; арендодатель, кроме того, должен в течение срока аренды воздерживаться от действий, направленных на конкуренцию с арендатором в отношении переданного предприятия*(5).

Указанные обязанности арендодателя вытекают не только из специфики предмета договора, предполагающего продолжение деятельности "на ходу", но и из той особенности договора аренды плодоприносящей вещи, согласно которой основной обязанностью арендодателя является не только предоставление возможности пользования вещью, но и обеспечение арендатору возможности извлечения дохода с помощью этой вещи (§ 581, 585 ГГУ)*(6).

На договор аренды предприятия, предметом которого является несельскохозяйственное предприятие, распространяется регулирующее договор имущественного найма общее правило § 535 ГГУ о том, что арендодатель обязан передать арендатору вещь в состоянии, пригодном для ее использования в соответствии с условиями договора, и поддерживать ее в этом состоянии в течение срока аренды. На договор аренды сельскохозяйственного предприятия это правило распространяется с оговоркой о том, что арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды, в частности жилых и хозяйственных строений, дорог, траншей, дренажей и изгородей (предл. 1, 2 абз. 1 § 586 ГГУ).

В случае передачи предприятия с недостатками права арендатора определяются в соответствии с абз. 1-3 § 536, § 536a-536d ГГУ, устанавливающими правила, общие для договора имущественного найма; наличие недостатка предприятия как такового определяется по правилам, применимым к договору купли-продажи*(7).

Арендатор предприятия рассматривается как его владелец (носитель прав), поскольку он ведет предприятие от собственного имени и за свой счет. Передача предприятия вместе с фирмой, если иное не предусмотрено договором и если не было произведено публичное уведомление (абз. 2 § 25 ГТУ), влечет переход к новому владельцу прав требования и долгов, вытекающих из прежней деятельности.

По истечении срока аренды арендатор осуществляет возврат предприятия арендодателю, при этом действия, совершенные при передаче арендатору предприятия, выполняются в обратном порядке. Иными словами, возврат происходит путем передачи имущественного комплекса, включая перешедшие на арендатора и не прекратившие существование права требования и долги, и введения арендодателя в область деятельности, которая с учетом срока нахождения предприятия в руках арендатора могла претерпеть изменения, связанные с заменой оборудования, приобретением новых материалов, изменением организационных подразделений предприятия и т.д.

Применительно к договору аренды сельскохозяйственного предприятия прямо предусмотрена обязанность арендатора возвратить объект аренды в состоянии, соответствующем надлежащему хозяйственному использованию его вплоть до момента возврата (абз. 1 § 596 ГГУ). Иными словами, арендатор должен совершить все необходимые действия, чтобы арендодатель смог продолжить ведение деятельности предприятия без налаживания производства, приостановления или перерыва в деятельности.

Судьба улучшений, сделанных арендатором в период пользования предприятием, а также обязанность компенсировать допущенные им ухудшения определяются правилами абз. 2 § 582, § 582a, абз. 2 и 3 § 588, абз. 3 § 590, § 591, 591a, 596b ГГУ.

Следует особо отметить, что стоимость, на которую увеличились шансы предприятия (goodwill) в период использования предприятия арендатором, по общему правилу не подлежит возмещению арендодателем при возврате ему предприятия.

Список литературы

1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.

2. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993.

3. Грибанов А.В. Договор купли-продажи предприятия по праву Германии // Законодательство. 2010. N 6.

4. Palandt O. Burgerliches Gesetzbuch. Munchen, 2007.

А.В. Грибанов,

кандидат юридических наук,

доцент кафедры частного права Всероссийской

академии внешней торговли, адвокат

"Законодательство", N 7, июль 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993. С. 335.

*(2) См.: Palandt O. Burgerliches Gesetzbuch. Munchen, 2007. S. 834.

*(3) См.: Грибанов А.В. Договор купли-продажи предприятия по праву Германии // Законодательство. 2010. N 6.

*(4) См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998. С. 227-228.

*(5) См.: Грибанов А.В. Указ. соч.

*(6) См.: Palandt O. Op. cit. S. 835, 838.

*(7) См.: Грибанов А.В. Указ. соч.