Вопрос: Квартира, приобретенная для перепродажи, учитывалась организацией на счете 41. Решением участников ООО квартира переведена в коммерческий жилой фонд для сдачи ее в наем. Как производится бухгалтерский и налоговый учет квартиры в этом случае? ("Консультант бухгалтера", N 7, июль 2010 г.)

Квартира, приобретенная для перепродажи, учитывалась организацией на счете 41. Решением участников ООО квартира переведена в коммерческий жилой фонд для сдачи ее в наем. Как производится бухгалтерский и налоговый учет квартиры в этом случае?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В целях бухгалтерского учета квартира, предназначенная для сдачи в наем (использования для получения дохода), переводится в основные средства и подлежит учету в составе внеоборотных активов на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".

Начисление амортизационных отчислений по такому объекту начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем такого перевода. Остаточная стоимость квартиры увеличивает налоговую базу по налогу на имущество. Для целей налогообложения прибыли начисление амортизации по квартире начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором данный объект основных средств был введен в эксплуатацию в качестве амортизируемого имущества.

Обоснование вывода:

Актив организации принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия (п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"(далее - ПБУ 6/01)):

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он пре вышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности (абз. 3 п. 5 ПБУ 6/01).

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению, утвержденному приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция), для учета доходных вложений в материальные ценности предусмотрен одноименный счет 03. В соответствии с Инструкцией информация о вложениях организаций в объекты, которые будут впоследствии приняты в качестве основных средств, обобщается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Материальные ценности, поступившие в организацию для предоставления за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, принимаются к бухгалтерскому учету по дебету счета 03 "Доходные вложения в материальные ценности" в корреспонденции со счетом 08.

Инструкцией не предусмотрена корреспонденция счета 08 со счетом 41 "Товары". Однако, как отмечено в письме Минфина России от 21.03.2007 N 03-05-06-01/19, в случае возникновения фактов хозяйственной деятельности, корреспонденция по которым не предусмотрена в типовой схеме, организация может дополнить ее, соблюдая единые подходы, установленные Инструкцией. Вместе с тем такой порядок учета следует закрепить, например в качестве дополнений к учетной политике организации.

Амортизация материальных ценностей, предоставляемых во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, в соответствии с Инструкцией учитывается на счете 02 "Амортизация основных средств" обособленно.

По объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке (абз. 4 п. 17 ПБУ 6/01). Поэтому начисление амортизационных отчислений по такому активу начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету на счете 03 (п. 21 ПБУ 6/01).

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (п. 1 ст. 375 НК РФ).

В целях гл. 25 НК РФ амортизируемым имуществом признается, в том числе, имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Имущество, не подлежащее амортизации, приведено в п. 2 ст. 256 НК РФ. Объекты жилого фонда в данном перечне не поименованы. На основании п. 3 ст. 256 НК РФ упомянутая в вопросе квартира должна быть исключена из состава амортизируемого имущества только в том случае, если будет предоставлена в безвозмездное пользование (по договору). Начисление амортизации по объектам амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию именно в качестве амортизируемого имущества (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Ответ подготовлен экспертами службы

Правового консалтинга ГАРАНТ

1 июля 2010 г.

"Консультант бухгалтера", N 7, июль 2010 г.