Состояние и перспективы развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации (Д.В. Мизюрин, "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 8, август 2010 г.)

Состояние и перспективы развития ипотеки земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации

В статье отражается влияние ослабления принципа приоритета сельскохозяйственного землепользования на тенденции сокращения этих земель в России. Отражается взаимосвязь ипотеки сельскохозяйственных земель, ее внедрения в практику кредитования предприятий, в частности для увеличения продуктивности уменьшающихся площадей сельхозугодий. Даются предложения по установлению залоговых цен на земли сельскохозяйственного назначения.

Ипотека, или залог недвижимости с целью получения кредита, развивалась в России с 1754 г. Наибольшее развитие этот процесс непосредственно под залог сельскохозяйственных земель получил в XIX веке и успешно развивался в России до революции. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков.

История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью России на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор оценена недостаточно.

Проанализировав ряд литературных источников, можно выделить следующие характерные особенности ипотеки земель в дореволюционной России:

- двухуровневый характер, включающий непосредственное кредитование под залог земель и эмиссию ценных земельных бумаг (облигаций) под заложенные земли с последующим использованием средств от реализации облигаций для целей повторного ипотечного кредитования - эмиссия и рефинансирование;

- активное участие государства - как для создания специализированных банков, так и в льготном кредитовании для развития ипотеки земель;

- низкие процентные ставки - в 1890-х годах порядка 4-5% как для помещиков, так и для крестьян;

- суммы выдаваемых кредитов доходили до 100%-ной рыночной цены земли;

- длительный срок кредитования от 40 до 66 лет;

- отсутствие сервитутов по использованию выкупаемых на общественных торгах сельскохозяйственных земель (на них можно было осуществлять как сельскохозяйственное производство, так и строить усадьбы и др.);

- отсутствие сервитутов по составу участников торгов: земли на аукционах мог приобрести любой гражданин.

Современный период возрождения в России ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель стал возможен с 2004 г., когда были устранены последние противоречия в законах "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (2002) и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (1998). Введена система кредитования сельхозпроизводителей частными и государственными банками под залог движимого и недвижимого имущества, в том числе земли и средств производства, находящихся на ней и непрерывно с ней связанных.

В то же время, если процесс ипотечного кредитования под залог действующих объектов, расположенных на земле, будь то перерабатывающее предприятие, ферма, цех механизации, а также поголовье скота, урожай будущего года и др., в достаточной степени отработан и успешно применяется на практике, то ипотека сельскохозяйственных земель внедряется исключительно сложно ввиду отсутствия финансово-экономических механизмов, удовлетворяющих как кредиторов, так и заемщиков.

При этом банки заинтересованы принимать землю в залог под минимальные кредитные ставки и высокие проценты, а сельхозпроизводители рассчитывают на крупные, дешевые и, как правило, долгосрочные кредиты. В свою очередь кредитные учреждения имеют ограниченные собственные ресурсы на эти цели и, как правило, краткосрочного характера, а межбанковские кредиты очень дороги.

Процесс ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель также сдерживает отсутствие показателей рыночной цены земли. В то же время банки для оценок проектов ипотеки практикуют привлечение независимых оценщиков, как правило, аккредитованных при кредитном учреждении. Возникает вопрос, каким образом оценочная компания, аккредитованная при банке и работающая по методологии банка, может осуществить независимую оценку земель.

Например, стоимостная оценка объектов залога по данным Россельхозбанка колеблется от 10 до 200-250 тыс. руб. за 1 га земель сельскохозяйственного назначения. При этом из всего количества заключенных договоров (по России в целом 160 - по данным на январь 2007 г.)*(1) 80% проектов получили удельные оценки земли от 10 до 100 тыс. руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий и лишь 20% - оценки свыше 100 тыс. руб. за 1 га заложенных земель*(2).

Такая статистика характеризует, во-первых, что ипотечное кредитование не является массовым, и, во-вторых, что кредитные учреждения заинтересованы в проектах с наименьшими удельными оценками стоимости закладываемых участков. 100 тыс. руб. за 1 га, или 30 долл. за 1 сотку - практически предельная ставка, которую предлагают банки.

В то же время "независимые" оценщики по сельскохозяйственным угодьям Московской области утверждают удельные показатели в 200 тыс. руб. и более за 1 га, т.е. 60-100 долл. за 1 сотку сельскохозяйственных земель. Мотив обоснования таких оценок, по нашему мнению, является субъективным. Поскольку в последние годы в Московской области значительные площади сельскохозяйственных угодий выкупаются коммерческими структурами, а общие их площади уменьшаются более чем на 100 тыс. га ежегодно, вследствие их перевода под застройку, есть основание делать завышенные оценки этих земель по отношению к землям других регионов. Вместе с тем и эти оценки занижены.

Для примера отметим, что сегодня цена предложения за 1 га сельскохозяйственных угодий частных владельцев по Московской области колеблется от 1 до 10 тыс. долл.*(3) Естественно, эти показатели на порядок превышают удельные показатели "независимых" оценщиков.

Кроме того, утверждены Правительством РФ и введены в действие с января 2008 г. показатели оценки земель по регионам Российской Федерации для целей налогообложения граждан и предприятий (расчета ставок земельного налога). По Московской области эти показатели достигают 1,5-2 млн. руб. за 1 га (50-70 тыс. долл.), или порядка 500-700 долл. за 1 сотку земель сельскохозяйственного назначения. Однако даже эти удельные показатели ниже рыночных цен и не используются банками в проектах ипотеки земель.

Поэтому, как показывает практика, например в Истринском районе Московской области фермеры и коллективные собственники земли до настоящего времени ипотечным кредитованием не пользуются. Фермеры, например, стремятся либо возвести солидный жилой дом с надворными постройками и коммуникациями и при необходимости продать усадьбу совсем по другим рыночным ценам, либо перевести землю под другой вид целевого использования, например, под индивидуальное жилищное строительство, или изменить вид разрешенного использования участка при неизменном целевом назначении земель (земли сельскохозяйственного назначения), например, под дачное строительство или др.

В этих случаях рыночная цена земли по районам Московской области может составлять от 5 до 100 и более тыс. долл. за одну сотку земли.

Кроме того, ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения осуществляется сегодня (при ставке рефинансирования 8%) под 13% и более годовых с ежемесячным погашением процентов с первого дня заключения договора. То есть кредитование осуществляется не на льготных условиях (без дотаций государства), а на тех же принципах, что и жилищная ипотека.

Кредитные учреждения стремятся к тому, чтобы не было невозвратных ситуаций и скопления на балансе банков заложенных земельных активов.

Из сказанного вытекает следующее:

- ипотека носит случайный и одноуровневый характер;

- количество и площади заложенных по ипотеке земель не позволяют создать необходимые пулы для проведения эмиссии ценных бумаг;

- роль государства в реализации ипотечной программы практически отсутствует или довольно слаба;

- до настоящего времени не решена проблема оценки земель сельскохозяйственного назначения, приемлемой как для кредиторов, так и для сельхозпроизводителей (статистика рыночных цен спроса и предложения ведется лишь некоторыми риэлторскими организациями);

- в условиях действия принципа приоритета сельскохозяйственного землепользования, ограничивающего перевод земель сельскохозяйственного назначения под другие цели использования, отсутствуют правовые и финансово-экономические стимулы для кредитных учреждений по снижению процентных ставок и увеличению размеров кредитов в рамках ипотеки сельскохозяйственных земель.

Учитывая общие площади сельскохозяйственных угодий в России - 191,6 млн. га, из которых меньше 20% сегодня прошли межевание, государственный кадастровый учет и регистрацию прав собственников, а в ипотеку вовлечены лишь 220 тыс. га, их доля чрезвычайно низка - лишь 0,1% от общих территорий и 1,2% от потенциально пригодных для ипотеки земель.

В то же время в дореволюционной России, например, в 1896 г., когда развивалась эмиссия ценных бумаг, находилось 46,3 млн. казенных и владельческих десятин сельскохозяйственных земель, или 50,5 млн. га. Кредитов было выдано на 1,151 млрд. золотых рублей. Сегодня это триллионы российских рублей.

Поэтому процессу развития залогового кредитования препятствует, по нашему мнению, во-первых, отсутствие кредитных средств на длительный период (хотя бы 10-20 лет) и, во-вторых, - отработанные стандарты, методы и модели взаимоотношений кредиторов и заемщиков, в том числе с точки зрения определения залоговых цен на сельскохозяйственные земли.

Таким образом, для достижения момента возрождения эмиссии и рынка ценных бумаг, появления внебюджетных источников рефинансирования средств в ипотеку земель необходимы либо большие государственные долгосрочные инвестиции под низкие проценты, либо внесение в залог неиспользуемых сегодня в сельскохозяйственном производстве государственных и муниципальных земель, а это порядка 40 млн. га. Например, в залог ОАО "Россельхозбанку" эти земли могли бы предоставить под схему отсроченных поэтапных платежей в государственную казну по мере эмиссии ценных бумаг и их обращения на свободном рынке.

Появляющиеся внебюджетные средства можно было бы рефинансировать в ипотеку под низкие проценты (3-5% годовых).

Кроме того, дополнительные ресурсы для внедрения ипотечного кредитования можно было бы получить путем изменения налогообложения сделок с недвижимостью. Так, 13%-ная ставка налогообложения от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет, возможно, должна быть существенно понижена. Это создаст возможность сократить вероятность проведения теневых сделок с землей, с одной стороны, а, с другой стороны, позволит в ближайшие годы сформировать реестр реальных цен на земли сельскохозяйственного назначения в России. В то же время возможно следует ввести налогообложение и на сделки с недвижимостью, находящейся в собственности более трех лет. Необходимо учитывать, что цена земли может прирастать не только от ее реального улучшения (обработки, улучшения культуртехнического состояния, подвода коммуникаций и т.д.), но и вследствие изменения макроэкономической ситуации. Например, учитывая ограниченный характер земель сельскохозяйственного назначения, их постоянное изъятие для других нужд, выбывание из оборота вследствие зарастания кустарником и мелколесьем и др., а также вероятность появления на рынке земли больших свободных денег в те или иные периоды, цена земель собственников может увеличиваться и без дополнительных вложений вследствие возросшего спроса.

Таким образом, свидетельства о собственности на землю являются такими же ценными бумагами, как и те, что обращаются на финансовых биржах, и доход от которых облагается налогами. Вероятно, есть целесообразность введения единого налога на рынок недвижимости до и после 3-летней ее реализации, допустим 3-5%. Но это будут реальные поступления, которые можно было бы использовать для развития ипотеки сельскохозяйственных земель.

Д.В. Мизюрин,

ведущий специалист отделения экономики

и земельных отношений Россельхозакадемии

"Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", N 8, август 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Журнал "Агро-кредит", январь 2007, N 10, С. 6.

*(2) Журнал "Агро-кредит", январь 2007, N 10, С. 7.

*(3) Данные корпорации "Инком-Недвижимость".