Проблема самостоятельной ответственности нанимателей по новому Жилищному кодексу РФ (А.Л. Леднев, "Гражданин и право", N 9, сентябрь 2010 г.)

Проблема самостоятельной ответственности нанимателей по новому Жилищному кодексу РФ

Безусловно, жилищное право касается интересов каждого человека, поскольку практически все мы являемся собственниками или нанимателями жилых помещений и жизнь наша, соответственно, регулируется нормами жилищного законодательства. И конечно же, от того, какие это нормы и каково их содержание, в существенной степени зависит наша жизнь.

К сожалению, приходится говорить об отсутствии четкой, понятной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

Конституция РФ в ст. 40 объявляет право каждого гражданина России на жилище. Существенные же принципы осуществления данного конституционного права россиян и правовое регулирование жилищных отношений определены в ГК РФ и новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового ЖК РФ, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством несогласованных между собой и даже противоречивых нормативных актов (акты приняты в различное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов). Отсутствие цельности правового регулирования жилищных отношений способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав.

Следом за частью второй ГК РФ, которая затронула и договоры социального найма жилых помещений, появляется конкретизирующий, детализированный источник - ЖК РФ (был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом РФ 29 декабря 2004 г., опубликован в "Российской газете" 12 января 2005 г., вступил в силу с 1 марта 2005 г.).

Следует признать, что в Российской Федерации давно назревала необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который, наконец, как мы надеялись, упорядочил бы регулирование жилищных отношений.

Однако введение нового ЖК РФ не оправдало наших радужных надежд. Проблем, может быть, и стало меньше, но они остались. Несправедливым по отношению к ЖК РСФСР будет не заметить, что некоторые вопросы новый ЖК РФ даже усложнил. В частности, вопрос о так называемом разделе лицевого счета, который я бы сейчас и хотел затронуть.

Очень часто бывает так, что после распада семьи ее бывшие члены продолжают проживать вместе. Произвести справедливый раздел жилья, устраивающий обе стороны, путем обмена одной квартиры на две на практике практически невозможно. При действии ЖК РСФСР этот вопрос можно было решить на основании ст. 86 путем так называемого раздела лицевого счета, что позволяло любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, являющееся изолированной комнатой (несколько комнат), не имеющей с другими комнатами общего выхода (изолированная комната). Новым ЖК РФ изменение договора найма таким способом не предусмотрено (стоит сразу отметить, что и не запрещено). Безусловно, отсутствие данной нормы в законодательстве продиктовано стремлением власти к ликвидации коммунальных квартир. Так, в 2006 г. Государственной Думой Томской области направлялся проект федерального закона "О внесении изменений в статью 82 Жилищного кодекса Российской Федерации" с предложением внесения права требовать совершеннолетним членом семьи заключения с ним отдельного договора социального найма, однако Правительством РФ законопроект не был поддержан, так как он не согласуется с концепцией ЖК РФ, нацеленной на постепенное исключение проживания граждан в коммунальных квартирах. Однако отсутствие ясного регулирования настоящего вопроса влечет нарушение прав жильцов, которые не ведут совместного хозяйства, но должны солидарно отвечать по договору найма, т.е. может возникнуть ситуация, когда один человек будет вынужден оплачивать долги ставшего ему чужим человека.

ЖК РФ как-то вяло и несмело коснулся этого вопроса, и в соответствии с п. 4 ст. 69 устанавливается, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, но по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, указанный гражданин отвечает самостоятельно.

Казалось бы, все предельно ясно, однако, не предусмотрев процедуру исполнения этой нормы, законодатель фактически лишил жильцов возможности ею воспользоваться. Практика судов на сегодняшний день сложилась такой, что суды отказывают истцам в "разделе счета", даже в случае согласия ответчика. Единственный реальный шанс изменить договор имеют жильцы, подпадающие под действия "старого" ЖК РФ, т.е. если их правоотношения возникли до введения в действие нового ЖК РФ (согласно ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным правоотношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие).

Тем не менее, мы все-таки имеем норму ЖК РФ (п. 4 ст. 69), предусматривающую самостоятельность ответственности по договору, несмотря на то, что сама процедура исполнения статьи не предусмотрена и, по моему мнению, права на раздел лицевого счета у человека есть, но процедуру исполнения необходимо найти (подобрать). Ответ здесь предельно ясен - это внесение изменений в договор социального найма в части обязательств либо все-таки заключение отдельных договоров найма. Подобную концепцию по изменению условий обязательства излагает доктор юридических наук С.В. Сарбаш*(1).

Путем детализированного анализа действующего законодательства представляется вполне возможным подкрепить это утверждение правовыми доводами. Они заключаются и в конституционных правах граждан, и в применении норм гражданского законодательства, в части, не урегулированной ЖК РФ, и в действиях самих участников жилищных правоотношений (согласно ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных ЖК РФ, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их). Еще в 2006 г. аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права МГУ им. М.В. Ломоносова Е.В. Юрченко предложил пять вполне обоснованных доводов для заключения отдельных договоров социального найма*(2). Спустя время ни в практике, ни в законодательстве радикальных перемен так и не произошло.

Анализируя сложившуюся ситуацию, я задался вопросом: а какой наиболее оптимальный выход можно предложить для разрешения настоящей ситуации, которая не противоречила бы направлению Правительства РФ на постепенную ликвидацию коммунальных квартир и основывалась на законе? Оптимальный ответ нашелся один - это внести в ЖК РФ дополнения, которые будут регулировать изменения договоров социального найма в части обязательств, без заключения отдельных договоров. Эти дополнения должны предусмотреть особенный порядок разделения обязательств между жильцами, который распределяет изменение обязательств таким образом, что часть жильцов остаются солидарными, а один из них или несколько - на долевых принципах ответственности (долевая ответственность между новыми семьями с сохранением солидарных обязательств внутри каждой семьи). Таким образом, нет необходимости заключать отдельные договоры и как следствие - не "плодим" коммунальные квартиры. В результате, мы в буквальном смысле этого слова делим лицевой счет - по одному договору социального найма получаем жильцов с долевой ответственностью. Настоящая позиция, безусловно, рациональна. Как я думаю, п. 4 ст. 69 ЖК РФ именно это и имеет в виду, только данная норма для ее безошибочного применения, конечно, требует доработок и дополнений, хотя и сегодня имеет правовую базу.

В настоящий момент, по моему мнению, самым веским доводом для внесения изменений в договор социального найма в части обязательств, с переходом на долевую ответственность в осуществлении платежей будет пункт 1 ст. 7 ЖК РФ, предусматривающий применение ГК РФ в части, не урегулированной ЖК РФ, с соответствующим (последующим) применением п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Очевидно, что бороться с коммунальными квартирами необходимо не путем ущемления прав граждан, а путем увеличения количества социального жилья.

Затронутая нами социальная проблема на сегодняшний день накалена до предела и затрагивает неотчуждаемые конституционные права человека. При распаде семьи, один из ее членов вынужден платить за наем жилого помещения и коммунальные услуги, которые начисляются на прописанного в квартире, но, возможно, и не проживающего в ней чужого человека. В этой проблеме уже пора бы как законодателю, так и правоприменителю сделать самые смелые шаги навстречу решению настоящего вопроса.

А.Л. Леднев,

руководитель юридического кабинета "ЗАЩИТА",

практикующий юрист, магистрант Современной гуманитарной академии

"Гражданин и право", N 9, сентябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Сарбаш С.В. Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. М., 2004. С. 112.

*(2) Юрченко Е.В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения // Закон. 2006. N 8.