Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия (А. Саркисянц, "Бухгалтерия и банки", N 9, сентябрь 2010 г.)

Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия

В результате мирового кризиса банки зарубежных стран столкнулись с серьёзными трудностями в области ипотеки. В России её доступность ещё более упала: кредитные организации в первую очередь озаботились платёжеспособностью заёмщиков по новым ипотечным сделкам и возвратом ранее выданных ссуд по сделкам прошлых лет. Тенденция к оживлению операций купли-продажи на рынке недвижимости и, соответственно, заключению договоров ипотечного кредитования только-только начинает формироваться.

Кризис и мировой опыт его преодоления

Три модели ипотечного кредитования

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. В каждой стране эти системы имеют свои особенности. Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три, и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечённо-открытая и расширенно-открытая модели*(1).

Расширенно-открытая модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость*(2). Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, котируются на ведущих биржах и составляют значительную долю в инвестиционных портфелях финансовых институтов. В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение - Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. Примерно 85% объёма рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счёт выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%, на немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других странах это модель используется в очень малых объёмах.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации*(3). Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передаёт инициативу в частные руки (особенно это относится к США). Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продаёт его специальной организации - ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняются). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформации ипотечных займов в ценные бумаги (секьюритизации) подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

При использовании этой схемы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определённом содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.

До 90-х годов XX века структура ипотечного рынка США определялась высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимой для удовлетворения рыночного спроса. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Частные операторы вторичного рынка вправе были рефинансировать кредиты большей величины, нежели государственные или частные, но "поддерживаемые государством" структуры. Первоначально этот сегмент рынка составлял от 10 до 20%. Однако доля его росла быстрыми темпами. А контроль со стороны государства за этим сектором был минимален.

Начало нынешнего века ознаменовалось резким увеличением объёмов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объёмы ипотечных операций, снижая требования к заёмщикам. При этом появлялись новые ипотечные продукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льготной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первоначального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем доходов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество документов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 года общий объём выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн. долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически замер: сначала это выразилось в увеличении времени экспозиции объектов, затем было отмечено падение цен.

Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешёвый источник финансирования для "традиционных" финансовых институтов и позволило выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали депозиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рассчитан, в первую очередь, на те категории заёмщиков, которые по тем или иным причинам не могли взять кредит в "традиционных" банках. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и удешевления, т.е. кредитные организации, снизив требования, при формировании процентной ставки для конкретного заёмщика не только брали в расчёт меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось много кредитов с неадекватно оценённым кредитным риском.

Присвоение рейтинга выпускам ипотечных бумаг осуществлялось на основе моделей, применимость которых в изменившихся условиях была, по меньшей мере, ограничена. События 2006 года доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось. Жертвами кризиса пали многие кредитные организации, в частности десятая по величине компания с кредитным портфелем 4 млрд. долл. American Home Mortgage Investment Corp., а более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Инвесторы не обратили внимания на ранние признаки проблем и на предупреждения рейтинговых агентств, а среагировали, только когда рейтинги были понижены. Массовый сброс бумаг привёл в конечном счёте к дестабилизации всех секторов рынка структурированных финансов.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды заёмщик имеет только в том случае, если ранее он согласно жилищно-сберегательному контракту направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30-50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заёмщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заёмщикам ряд преимуществ по сравнению с заёмщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на всё время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заёмщик оценивает свои возможности по погашению кредита и "привыкает" к кредитной дисциплине.

Целевой жилищный накопительный вклад даёт преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платёжеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заёмных денег.

Третья модель - усечённо-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Поэтому данную модель называют депозитной или моделью универсального банка.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты самые долгосрочные, вероятность изменения процентных ставок очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться ситуация, когда банк продолжает получать от заёмщиков выплаты по ипотечным кредитам, исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение её во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Испания, Израиль и др.

Государственная поддержка ипотечного кредитования за рубежом

Создание эффективно работающего рынка ипотечных кредитов возможно только при активной поддержке государства, поскольку именно государство даёт начало программам федерального уровня. От того, насколько грамотно осуществляется государственная политика в области ипотечного кредитования, во многом зависит успешная реализация той или иной схемы на практике. При этом государственная поддержка должна осуществляться лишь в объёмах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы ещё не сформированы.

Особенно это прослеживается на примере США. Именно содействие правительства в организации вторичного рынка кредитов помогло США восстановиться после депрессии 30-х годов XX века. Самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность государственных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка и привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от того, какая ипотечная модель используется и насколько она развита.

Государственная стандартизация условий выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Стандартизация нацелена на повышение доверия к ипотечным кредитам и, соответственно, к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под их обеспечение. Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, как правило, не устанавливаются в законодательном порядке. Они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций.

Стимулирование ипотечных кредиторов. Прежде всего, это разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений. Стимулирование ипотечных кредиторов может осуществляться через федеральные программы страхования банковских рисков и дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заёмщиками взятых на себя обязательств.

Стимулирование заёмщиков при получении кредита. При получении жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов или гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка) и косвенные (различные налоговые льготы) формы помощи заёмщикам. Как правило, налоговые льготы распространяются на всех получателей ипотечного кредита, а возможность получения денежных дотаций (субсидий), а также её размер зависят от имущественного состояния заёмщика, состава его семьи и т.п.

Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идёт о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

- создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;

- разработанный порядок лицензирования ипотечных банков или других кредитных организаций, осуществляющих ипотечные операции;

- функционирование экономически обоснованной системы оценки стоимости недвижимости;

- развитие системы страхования сделок с недвижимой собственностью;

- эффективно работающий рынок недвижимости;

- единую систему регистрации не только недвижимости и прав на неё, но и всех сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

- разработанный и опробованный на практике порядок обращения взыскания на заложенное имущество в случае невыполнения должником своих обязательств;

- эффективную организацию работы жилищной инфраструктуры;

- обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;

- создание системы учёта и хранения ипотечных ценных бумаг;

- организацию работы статистических служб, собирающих и анализирующих статистические материалы о состоянии рынка ипотечного кредита;

- создание служб информации о кредитоспособности и возможностях заёмщиков (кредитные бюро);

- создание рейтинговых агентств по оценке деятельности ипотечных банков;

- развитие учебных заведений, занимающихся профессиональной подготовкой кадров для системы ипотечных кредитных институтов.

Прямое регулирование процентных ставок. Ограничения на ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением, так и государственными органами власти.

Инициирование создания специальных организаций - операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Определённая степень специализации для таких учреждений вполне оправданна, так как оценка закладных, связанных с жильём, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешёвые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

Осуществление программ ипотечного кредитования за счёт средств бюджета. В основном государственная поддержка осуществляется в виде предоставления субсидии на уплату первоначального взноса. В остальном условия кредитования не отличаются от коммерческих ипотечных программ: заёмщик должен подтвердить свою платёжеспособность.

Ипотечное кредитование в России

Государственная поддержка ипотечного кредитования в России

В России стандартизацией условий выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Стандарты АИЖК устанавливают требования к основным участникам ипотечного жилищного кредитования, основным параметрам ипотечных кредитных сделок, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок, программе социальной поддержки населения, договорам, заключаемым в процессе оформления процедуры выдачи ипотечных кредитов, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов.

Согласно российскому законодательству все банки, действующие на территории страны, являются универсальными. Несмотря на то что некоторые банки называются ипотечными, все они в настоящее время подчиняются единым нормам банковского законодательства. Что касается стимулирования заёмщиков при получении кредита, то в России существует возможность частичного или полного погашения ипотечного кредита за счёт средств материнского капитала.

В России внедряются специальные программы и национальные проекты в рамках федеральных программ "Жилище", "Доступное жильё", "Молодая семья", "Социальная ипотека", "Государственные жилищные сертификаты". Эти программы и национальные проекты позволяют охватить часть населения России и сделать для неё доступными покупку недвижимости, используя ипотечный заём. Однако, несмотря на заявление правительства об успешном внедрении данных программ, их механизм ещё недостаточно отработан. Особенно это касается сроков поступления бюджетных средств. Кроме того, участвовать в программах льготного кредитования могут только семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Сегодня в РФ существует несколько вариантов государственной поддержки гражданам в улучшении жилищных условий:

- дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;

- предоставление субсидии на часть стоимости жилья, приобретаемого с использованием средств ипотечного кредита;

- продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Размер субсидий устанавливается в зависимости от стоимости жилья, социальной нормы общей площади жилья в расчёте на одного человека, доходов получателя субсидий и времени ожидания после постановки на учёт по улучшению жилищных условий. Жилищные субсидии могут предоставляться федеральными органами, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, предприятиями и другими организациями. Наибольшее развитие получили программы "Государственная ипотека для молодой семьи" и "Социальная ипотека для военных".

Механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья оказался более эффективным, чем бюджетное финансирование нового строительства. В условиях высокой инфляции и острого бюджетного дефицита финансирование строительства жилья за счёт федерального бюджета приводит к росту незавершённого строительства жилых домов, находящихся в федеральной собственности. В то же время механизм предоставления безвозмездных субсидий на приобретение жилья позволяет гражданам приобретать на рынке жилья уже готовые квартиры. Благодаря этому граждане имеют право свободного выбора качества и местонахождения жилья, что повышает контроль конечных потребителей за целевым расходованием бюджетных средств.

Система ипотечного кредитования является неотъемлемой частью экономики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Оно должно уточнять, а не противоречить положениям гражданского, жилищного, банковского и т.п. законодательств.

Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х годов прошлого столетия. Сначала изменения вносились в общее законодательство. В 1993 году в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жильё и на охрану частной собственности. Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования и к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ был принят Федеральный закон от 21.06.97 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым была введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных о правах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы о Центральном банке РФ и о банках и банковской деятельности. Однако возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок, в частности в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг". Кроме того, необходимо принятие законопроекта "О секьюритизации", который в настоящее время находится в разработке.

В случае невыполнения заёмщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования - выселение недобросовестных заёмщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, чётко устанавливающие права и обязанности как залогодателей, так и залогодержателей. Ипотека может быть установлена и на земельные участки, соответственно подобные положения должно содержать земельное законодательство.

Непосредственное отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: "Об оценочной деятельности" (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), "О кредитных историях", "О жилищных накопительных кооперативах", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и т.п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это, прежде всего, федеральные законы "Об ипотеке" и "Об ипотечных ценных бумагах".

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который:

- устанавливает основания возникновения ипотеки и её регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

- перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

- определяет понятие и содержание закладной, её основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;

- регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки (основные положения, порядок регистрации);

- определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

- описывает переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

Следует отметить, что ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. При этом в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. И только с момента его государственной регистрации он считается заключённым и вступает в силу.

Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" определяет виды ипотечных ценных бумаг и порядок их выпуска; регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам, в сфере раскрытия информации об ипотечных ценных бумагах. Данный закон устанавливает правила доверительного управления ипотечным покрытием и контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Текущее состояние рынка

Общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты привели к тотальному сокращению объёмов жилищного кредитования в 2009 году. По данным ЦБ РФ, объём выданных ипотечных кредитов рухнул с уровня 2008 года почти в шесть раз и по состоянию на конец прошлого года составил чуть более 120 млрд. руб., что отбросило рынок обратно в 2006 год.

Объёмы выданных кредитов у подавляющего большинства банков, за редким исключением, снизились более чем на 50%, у некоторых участников рейтинга снижение составило и вовсе 100%. Как уже было отмечено выше, основная причина в слишком высоких ставках, достигавших 40% годовых, сделавших тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать их на уровне 13-19%, который, однако, тоже считается слишком высоким. Объём выданных ипотечных кредитов Сбербанка за прошедший год снизился на 61,1% и составил более 107 млрд. руб. По количеству выданных ипотечных кредитов крупнейший российский банк занимает также лидирующую позицию с показателем 128 236 штук, годом ранее аналогичный показатель Сбербанка составлял более 303 тысяч (снижение 57,7%). Вторую строчку занимает ВТБ24, объём выданных кредитов которого равен 12 млрд. руб. (падение почти 90%), количество не превышает 10 тыс. штук, что, впрочем, также соответствует второму месту. Замыкает тройку лидеров по объёму Транскредитбанк - 5,2 млрд. руб. (снижение за год 59,3%), а вот по количеству выданных кредитов этот банк занимает четвёртое место, пропустив вперёд "Московское ипотечное агентство". Количество кредитов, выданных "МИА" за прошлый год, составляет почти 4 тыс. штук, а вот по объёму этот банк занимает только второе место (1,5 млрд. руб.).

В пятёрку лидеров по портфелю ипотечных кредитов на 1 января 2010 года входили: Сбербанк, ВТБ24, "Дельтакредит", "Уралсиб" и Транскредитбанк.

Портфель ипотечных ссуд продолжает сокращаться, при этом ухудшается и качество кредитов: просрочка по ним растёт на 2-3% в месяц, и негативная тенденция по ухудшению портфеля продлится до конца года. Эксперты связывают это с низкими ценами на недвижимость и маленькими объёмами выдачи новых кредитов.

Индекс "БН - Ипотека" (индекс портала "Бюллетень недвижимости", рассчитывается с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту в размере 1 млн. руб. сроком на 15 лет) составил 89,70%, т.е. средний ежемесячный платёж по кредиту сократился с начала текущего года на 10,30%, до 13 432 руб.

Большинство банков, входящих в индекс БН, снизили процентные ставки по ипотеке на вторичном рынке в среднем на 0,5 процентных пункта, средняя ставка по рынку снизилась к началу мая с 14,43 до 14,17% годовых. Снижение ставок могло бы быть заметно большим, но Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) повысило ставки на покупку жилья на вторичном рынке.

Таблица 1

Топ-10. Банки по объёму выданных ипотечных кредитов в 2009 году

N	Банк	Выдано ипотечных кредитов в 2009 году, тыс. руб.	Выдано ипотечных кредитов в 2008 году, тыс. руб.	Изменение, %	Количество выданных ипотечных кредитов в 2009 году (шт.)	Количество выданных ипотечных кредитов в 2009 году (шт.)	Изменение, %
1	Сбербанк	107 365 134,74	291 332 491,21	-63,1	128 236	303 497	-57,7
2	ВТБ 24	11 979 987,11	108 848 224,12	-89	9 659	52 154	-81,5
3	Транскредитбанк	5 231 388,00	12 863 534,00	-59,3	2 485	6 943	-64,2
4	Дельтакредит	4 816 395,36	30 261 059,84	-84,1	2 444	11 148	-78,1
5	БСЖВ	2 380 000,00	15 853 960,00	-85	807	4 181	-80,7
6	Московское ипотечное агентство	1 507 293,00	2 602 278,40	-42,1	4 010	3 982	0,7
7	Росбанк	1 418 689,57	12 075 481,36	-88,3	1 732	6 287	-72,5
8	Первомайский (Краснодар)	1 300 324,00	939 428,00	38,4	294	377	-22
9	Нордеа Банк (Оргрэсбанк)	1 064 742,00	4 403 488,00	-75,8	230	836	-72,5
10	Инвестторгбанк	759 201,00	879 109,09	-13,6	80	291	-72,5

Таблица 2

Топ-10. Банки по количеству выданных ипотечных кредитов в 2009 году

N	Банк	Количество выданных ипотечных кредитов в 2009 году, шт.	Доля кредитов, выданных на первичном (новостройка) рынке, %	Доля кредитов, выданных на вторичном (квартиры) рынке, %	Доля кредитов, выданных на рынке загородного жилья (дом, коттедж, земля), %	Доля ипотечных кредитов, выданных под залог существующего, а не приобретаемого жилья, %
1	Сбербанк	128 236	-	-	-	-
2	ВТБ 24	9 659	0,98	99,02	-	0,75
3	Московское ипотечное агентство	4 010	0,00	100,00	0,00	0,00
4	Транскредитбанк	2 485	79,60	19,60	0,20	0,60
5	Дельтакредит	2 444	0,00	98,80	0,00	1,20
6	Росбанк	1 732	23,00	51,00	-	17,00
7	Россельхозбанк	1 039	0,00	0,00	0,00	0,00
8	БСЖВ	807	-	-	-	-
9	Европейский Трастовый банк	707	0,00	89,00	11,00	0,00
10	Национальный Торговый Банк	569	0,00	88,75	4,57	6,68

Известно, что из-за недостаточно низких ставок по ипотечным кредитам и не очень заметному улучшению финансового положения потенциальных заёмщиков новых кредитов выдаётся мало, а по старым проблемная задолженность увеличивается, даже с учётом реструктуризации. Эта тенденция сохранится до тех пор, пока цены на недвижимость не начнут расти, тогда заёмщики, которые испытывают сложности, смогут выгодно реализовать заложенное имущество. Рост объёма ипотечных портфелей будет способствовать уменьшению доли просрочки. Но реально рынок сможет это увидеть только к концу года, когда ставки понизятся и заработают программы АИЖК и Банка развития, а также улучшится экономическая ситуация.

По мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но, говоря о доступности ипотеки, помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор. Снижение ставок, безусловно, повлияет на популярность ипотечного кредитования. Но немаловажную роль играют также стабилизация общеэкономической ситуации в целом и уверенность самих заёмщиков в завтрашнем дне.

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. И это не удивительно. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна, прежде всего, в тех странах, где хорошо развит средний класс, таких как США. В Восточной Европе многие страны (например, Германия, Словакия, Венгрия) пошли другим путём. Купить жильё в рассрочку там возможно с помощью Bauspahrkasse. Вы накапливаете в специальном банке (Bauspahrkasse - это аналог банка), допустим, 30% первоначального взноса. Каждый месяц вы отчисляете туда, например, 40% от своих доходов, и руководство этой сберегательной кассы наблюдает за вашей способностью платить кредит и пунктуальностью. И когда вы накопили первоначальный взнос, вам не нужно указывать, где вы берёте эти деньги, т.к. в течение двух-трёх лет вы доказывали свою платёжеспособность и лояльность. Затем вы получаете кредит на 70 лет, который выдаётся только под новую квартиру. Тем самым заёмщики стимулируют новое строительство. По статистике, в Венгрии получить новое жильё такие строительные сберкассы помогли половине населения и жилищное строительство ведётся там достаточно активно.

Таблица 3

Топ-10. Банки по размеру портфеля ипотечных кредитов на 1 января 2010 года

N	Банк	Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2010 года, тыс. руб.	Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2009 года, тыс. руб.	Изменение, %	Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физлиц на 1 января 2010 года, %	Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физлиц на 1 января 2009 года, %
1	Сбербанк	514 176 826,65	503 663 410,32	2,09	44,00	40,20
2	ВТБ 24	141 809 068,31	167 919 773,53	-15,55	41,56	49,90
3	Дельтакредит	47 627 540,00	48 036 954,00	-0,85	100,00	100,00
4	Уралсиб	41 004 746,00	42 808 189,40	-4,21	55,75	52,10
5	Транскредитбанк	30 090 697,00	28 417 863,00	5,89	45,00	47,80
6	Райффайзенбанк	27 739 499,00	32 264 800,00	-14,03	36,00	31,00
7	БСЖВ	21 388 000,00	22 627 786,00	-5,48	45,00	58,00
8	Росбанк	18 795 012,86	20 261 753,25	-7,24	17,00	16,00
9	Ханты-Мансийский Банк	12 869 327,00	14 230 183,62	-9,56	64,00	61,00
10	Запсибкомбанк	11 602 699,00	14 111 352,00	-17,78	76,30	71,90

Попытки создать аналогичные кредитные учреждения были и в нашей стране. Но этот опыт не прижился, потому что у нас нет необходимой законодательной базы. А если кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской касс, призванных обеспечить граждан доступным жильём, не появятся новые финансовые пирамиды.

В последнее время крупнейшие игроки ипотечного рынка ужесточили условия ипотечного кредитования, отказываясь от выдачи кредитов на приобретение жилья в новостройках, поскольку из-за проблем с финансированием строительства кредитные риски повысились. Иностранные банки не стали исключением.

Например, с 1 октября 2008 года Райффайзенбанк приостановил программу кредитования покупки недвижимости на первичном рынке, а также прекратил выдачу кредитов с плавающими ставками, увеличив ставки по кредитам в рублях до уровня 15-16,5% годовых, по кредитам в долларах - до 12-13,5% годовых, а также размер первоначального взноса до 30, 35 и 40% в зависимости от программы. В начале 2009 года банком была приостановлена программа кредитования в долларах США, а ставки в рублях были увеличены до уровня 20-25% годовых в зависимости от программы. Данные тарифы действовали весь год, и лишь начиная с декабря 2009 года Райффайзенбанк начал вносить значительные изменения в программы ипотечного кредитования. С 1 декабря 2009 года по программе на покупку недвижимости на вторичном рынке процентные ставки снизились до 15,5% годовых (с 20%), по кредиту на покупку недвижимости под залог имеющейся в собственности квартиры - до 16% годовых (с 20%), по кредиту на любые цели под залог имеющейся квартиры - до 18,5% годовых (с 21,5%) при заключении договора страхования, без заключения договора страхования - до 18,5% (23,5%), 19% (с 23,5%) и 21,5% годовых (с 25%) соответственно. По всем программам ипотечного кредитования был отменён мораторий на частичное и полное досрочное погашение. При покупке квартиры на вторичном рынке объём финансирования был увеличен до 75% от стоимости недвижимости. Срок ипотечного кредита банка на покупку квартиры на вторичном рынке и под залог недвижимости, имеющейся в собственности, был увеличен до 25 лет. Комиссия за выдачу кредита стала составлять 1,5% от суммы кредита по кредиту на покупку недвижимости на вторичном рынке и под залог имеющейся в собственности квартиры, 2% - по кредиту на любые цели. На данный момент иностранные банки в России предоставляют в основном следующие программы ипотечного кредитования:

- покупка недвижимости на вторичном рынке жилья;

- покупка недвижимости на вторичном рынке жилья под залог имеющейся недвижимости;

- кредит на любые цели под залог имеющейся недвижимости.

* * *

Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем ещё пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заёмщикам, и, чтобы на смену заморозкам пришла долгожданная оттепель, необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. А потому во многих регионах в ближайшее время цены на недвижимость вновь начнут расти и довольно быстро вернутся на докризисный уровень.

А. Саркисянц,

к.э.н.

"Бухгалтерия и банки", N 9, сентябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) По способу предоставления ипотечного кредита принято различать две схемы: немецкую и американскую. Первая предполагает, что заёмщик в течение определённого времени накапливает оговорённую в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте, после чего он имеет право на получение кредита. Вторая предполагает первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости (в зачёт может быть принято имеющееся жильё или жилищные сертификаты), а на недостающую сумму ему предоставляется кредит.

*(2) Ипотечная облигация - долгосрочная ценная бумага, выпускаемая под обеспечение недвижимым имуществом и приносящая твёрдый (фиксированный) процент.

*(3) В России это Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.