Собираем квартплату - организуем документооборот (В.В. Семенихин, "В курсе правового дела", N 19, октябрь 2010 г.)

Собираем квартплату - организуем документооборот

Вопросы начисления квартплаты и оплаты коммунальных услуг актуальны как для жильцов, так и для управляющих компаний. Разберемся, что следует понимать под термином "квартплата", на основании каких документов она должна уплачиваться, как осуществляется документооборот по квартирным платежам.

Кто за что платит?

Законодатель определяет понятия "плата за пользование жилым помещением" и "квартирная плата" как тождественные. Услуги по найму жилого помещения включают в себя услуги по содержанию и ремонту жилого фонда, отчисления на капитальный ремонт жилого фонда, за наем жилья (для нанимателей), а также коммунальные услуги*(1).

Справка. Жилищные услуги - это услуги:

- по предоставлению в пользование жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

- содержанию и ремонту жилого помещения, включающие в себя услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений в многоквартирном доме;

- сбору и вывозу твердых бытовых отходов;

- сбору и вывозу жидких бытовых отходов от многоквартирных жилых домов*(2).

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги*(3), причем такая обязанность возникает:

- у нанимателя жилого помещения по договору социального найма - с момента заключения такого договора;

- арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда - с момента заключения соответствующего договора аренды;

- нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда - с момента заключения такого договора;

- члена жилищного кооператива - с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

- собственника жилого помещения - с момента возникновения права собственности на это помещение*(4).

Структура платы для нанимателей и собственников жилых помещений различна. Плата для нанимателей согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ состоит:

- из платы за пользование жилым помещением (плата за наем);

- платы за содержание и ремонт жилого помещения;

- платы за коммунальные услуги.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения и плату за коммунальные услуги*(5). Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения*(6). Если в соответствии с законом установлен максимальный размер такой платы, то установленная договором плата не должна превышать этот размер. Размер платы за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения*(7).

В общем случае размер платы за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей, а также за содержание и ремонт жилого помещения для собственников, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливается органами местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта)*(8). Для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги жилищным законодательством установлены определенные сроки - плата должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом*(9).

Расчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение базы данных потребителей, печать и доставка потребителям платежных документов, организация приема платы организациями почтовой связи, кредитными и иными организациями, взыскание просроченной задолженности является обязанностью исполнителей коммунальных услуг.

Справка. Исполнители коммунальных услуг - юридические лица независимо от организационно-правовой формы, а также ИП, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Исполнителем может быть управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иной специализированный кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные услуги.

Они вправе на основании возмездного договора заказать услуги по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати и доставке потребителям платежных документов специализированным организациям*(10).

Платежный документ: содержание и форма

Плата вносится на основании платежных документов, которые должны быть представлены не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом*(11). Аналогичное положение о том, что плата вносится на основании представленных платежных документов, содержит пункт 37 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам*(12) (далее - Правила).

В платежном документе указываются*(13):

а) почтовый адрес помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (наименование юридического лица или Ф. И. О. граждан), а для помещений государственного и муниципального жилищных фондов - сведения о нанимателе жилого помещения (Ф. И. О. нанимателя);

б) исполнитель (наименование юридического лица или Ф. И. О. индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, факсов, при наличии - адрес электронной почты и адрес сайта в Интернете;

в) оплачиваемый месяц, наименование оплачиваемых коммунальных услуг, тарифы (цены) на коммунальные услуги, социальная норма потребления (если установлена), единицы измерения объемов (количества) коммунальных ресурсов или отведенных сточных вод;

г) объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод. Данный объем указывается:

- при расчетах с использованием показаний индивидуальных приборов учета - потребителем самостоятельно в специальных графах платежного документа (за исключением тепловой энергии на отопление);

- при расчетах с использованием показаний коллективных (общедомовых) приборов учета - исполнителем исходя из объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии на отопление) и объемов отведенных сточных вод, рассчитанных в соответствии с Правилами;

- при расчетах за отопление с использованием показаний коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета - исполнителем с учетом положений пункта 31 Правил;

- при отсутствии коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета - исполнителем исходя из норматива потребления коммунальных услуг, общей площади помещения (для отопления) или числа граждан, зарегистрированных в жилом помещении (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения);

Обратите внимание! При применении подпункта "г" пункта 38 Правил необходимо учитывать, что его положения не регулируют порядок расчета платы за коммунальные услуги, а устанавливают требования к содержанию платежного документа. Неверно толкование указанного пункта как допускающего ограничение применения показаний имеющихся в многоквартирном доме приборов учета для определения размера платы за коммунальные услуги.

д) сведения об изменениях размера платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе:

- в связи с проживанием временных жильцов;

- снижением качества коммунальных услуг;

- уплатой исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней), установленных федеральными законами и договором;

е) сведения о размере задолженности за предыдущие периоды;

ж) сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);

з) другие сведения, предусмотренные законодательством РФ и договором.

Согласно разъяснениям Минрегионразвития положения пункта 38 Правил, в том числе о порядке указания в платежном документе объема (количества) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод, не распространяются на отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственниками жилых домов и ресурсоснабжающей организацией, возникающие в порядке, установленном пунктом 7 Правил, на основании договора о приобретении холодной и горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении, заключенного собственником жилого помещения непосредственно с ресурсоснабжающей организацией, не являющейся исполнителем коммунальных услуг (при отсутствии у нее обязательств по обслуживанию внутридомовых инженерных систем)*(14).

Образец квитанции по оплате жилья и коммунальных услуг приведен в приложении N 1 к приказу Госстроя от 11.12.1997 N 17-132.

Образец квитанции по оплате жилья и коммунальных услуг

Счет-квитанция		Плательщик: Иванов И.И. Адрес: ул. Горького, 10, кв. 5 Общая площадь: 54 кв. м Количество проживающих: 3 Начислено за январь хххххх руб.					Льгот нет Лицевой счет N 75555 Субсидия: нет
Вид услуг	Тариф на единицу услуги, руб.		Фактические затраты на квартиру, руб.	Из них оплачивается
				плательщиком		местным бюджетом, предприятием, руб.
				руб.	%
1. Содержание жилья
2. Лифт
3. Уборка лестниц
4. Отопление
5. Горячая вода
6. Холодная вода
7. Газ
8. Вывоз ТБО
9. Коллективная антенна
Итого

Приведенная выше форма не является документом из альбомов унифицированных форм первичной учетной документации, утвержденных Госкомстатом в качестве обязательных к применению при оформлении хозяйственных операций. Поэтому организации ЖКХ могут разработать формы квитанций самостоятельно, не забывая о требованиях статьи 9 Федерального закона от 26.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", согласно которой любой первичный документ должен иметь обязательные реквизиты:

- наименование;

- дату составления;

- название организации, составившей документ;

- содержание хозяйственной операции;

- измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

- должности лиц, ответственных за совершение операции и правильность ее оформления, их личные подписи.

Решение об использовании самостоятельно разработанных форм первичных документов нужно закрепить в приказе по учетной политике организации, а сами формы документов должны содержаться в приложении к нему.

Образец формы квитанции, разработанной организацией ЖКХ самостоятельно

Лицевая сторона квитанции ООО "ЖКХ "Сервис", ул. Горького, 8 Плательщик: Иванов И.И. Период оплаты: июнь 2010 г. Адрес: ул. Горького, д. 10, кв. 5 Проживает: 3, льготников 0, платежи льготников 0 Площадь общая: 54 кв. м
Вид платежа	Ед. изм.	Тариф	Начислено	Перерасчет	Денежный эквивалент скидки	К оплате	Долг по состоянию на 01.06.2010
Холодное водоснабжение
Содержание жилья
Обслуживание лифтов
Внутридомовое газовое оборудование
Газ
Водоотведение
Антенна
Домофон
Пеня - содержание жилья
Всего за услуги
Долг за холодную воду на 01.01.2010 г.
Долг за водоотведение на 01.01.2010 г.

Всего с учетом долга

                     ---------------

                                                                   /------------------\

Дата                                               Сумма к оплате  |                  |

     ---------- ----------------------                             \------------------/

                 подпись плательщика

Оборотная сторона квитанции

Прибор учета	N счетчика	Текущие показания	Расход	Сумма
Горячая вода
Холодная вода
Газ
Водоотведение ГВС
Водоотведение ХВС
Итого водоотведение
Итого к оплате

Обратите внимание, отсутствие первичных документов считается основанием для привлечения организации к налоговой ответственности, что подтверждается судебной практикой. Так, в ходе выездной налоговой проверки ТСЖ было вручено требование о представлении документов, среди которых значились и квитанции об оплате. ТСЖ требуемых документов не представило. Суд указал, что отсутствие у налогоплательщика каких-либо документов в нарушение требований бухгалтерского учета образует состав правонарушения, предусмотренного статьей 120 НК РФ*(15).

Напомним, что статьей 120 НК РФ предусмотрена ответственность за грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения. Под грубым нарушением понимается отсутствие, в частности, первичных документов.

Квартплата наличная и безналичная

Квартплата может вноситься либо непосредственно в кассу организации ЖКХ, либо уплачиваться через почтовое отделение или банк, а также посредством электронных платежей. Потребители по своему выбору вправе:

- оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами;

- поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору;

- вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный окончательный срок ее внесения;

- осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев*(16).

Если квартплата вносится наличными денежными средствами, то следует учитывать, что оборот наличных денежных средств в организации строго регламентирован*(17).

Для документального оформления операций с наличными денежными средствами необходимо применять унифицированные формы первичной учетной документации, а для отражения операций с использованием наличных денежных средств - также специальные формы регистров*(18). Поступление наличных денежных средств в кассу организации должно сопровождаться оформлением приходного кассового ордера. В соответствии с законодательными требованиями приходный кассовый документ должен составляться в момент получения наличных денежных средств. Одновременно с выпиской первичные кассовые документы отражаются в книге учета приходных и расходных кассовых ордеров, а также в кассовой книге.

Движение документов, относящихся к операциям с использованием ККТ, тесно связано с движением документов по кассе, поскольку в конечном итоге наличная выручка организации, полученная за день с использованием контрольно-кассовой техники, сдается в кассу.

Должны ли организации ЖКХ применять контрольно-кассовую технику?

Да, поскольку применение ККТ - обязанность хозяйствующих субъектов (независимо от организационно-правовой формы) при осуществлении ими продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг*(19). Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых хозяйствующие субъекты могут не применять ККТ, установлены Федеральным законом от 22.05.2003 N 54-ФЗ. Перечень указанных видов предпринимательской деятельности является закрытым.

По мнению налогового ведомства, товарищества собственников жилья, руководствуясь статьей 137 ЖК РФ, вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества*(20). Согласно статье 155 ЖК РФ члены ТСЖ (иного специализированного потребительского кооператива) вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ (органами управления иного специализированного потребительского кооператива). В связи с этим при внесении в кассу товарищества жильцами дома - членами данного ТСЖ денежных средств, которые аккумулируются у ТСЖ и переводятся на счета организаций коммунального хозяйства за выполненные по договорам для ТСЖ работы и предоставленные услуги, применение ККТ не требуется.

Итак, в зависимости от состава квартплаты в каждом конкретной случае организация - исполнитель коммунальных услуг разрабатывает собственную квитанцию-счет на оплату жилья и коммунальных услуг, утверждает ее в учетной политике организации. Организуя прием квартплаты наличными, нельзя забывать о необходимости применения ККТ. Только ТСЖ, принимая взносы и обязательные платежи от своих участников, могут на законных основаниях не пробивать их через кассовый аппарат. Однако от соблюдения общего порядка ведения кассовых операций не освобождены и они.

В.В. Семенихин,

консультант-эксперт по финансовым, экономическим,

налоговым, правовым и бухгалтерским вопросам

"В курсе правового дела", N 19, октябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) постановление ФАС Московского округа от 12.01.2006 N КА-А40/13268-05; постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2004 N 16419/03

*(2) п. 5 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения N 22-ЖКХ (сводная), утв. приказом Росстата от 20.11.2009 N 269

*(3) п. 1 ст. 153 ЖК РФ

*(4) п. 2 ст. 153 ЖК РФ

*(5) п. 2 ст. 154 ЖК РФ

*(6) ст. 682 ГК РФ

*(7) п. 2 ст. 156 ЖК РФ

*(8) п. 3 ст. 156 ЖК РФ

*(9) п. 1 ст. 155 ЖК РФ

*(10) письмо Минрегионразвития от 02.05.2007 N 8167-ЮТ/07

*(11) п. 1 ст. 155 ЖК РФ

*(12) утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307

*(13) п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307

*(14) письмо Минрегионразвития России от 13.02.2007 N 2478-РМ/07

*(15) постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2005 по делу N А09-1235/05-13

*(16) п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам

*(17) Порядок ведения кассовых операций в Российской Федерации, утв. письмом ЦБ РФ от 04.10.1993 N 18; Федеральный закон от 22.05.2003 N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт"

*(18) утв. постановлениями Госкомстата от 18.08.1998 N 88, от 25.12.1998 N 132

*(19) ст. 2 Федерального закона от 22.05.2003 N 54-ФЗ

*(20) письмо ФНС России от 11.05.2005 N 22-3-14/722@