Новая жилищная политика (В.К. Браун, "Руководитель строительной организации", N 9, сентябрь 2010 г.)

Новая жилищная политика

Правительство РФ подготовило программу ликвидации дефицита жилья в стране, по размаху и амбициозности сопоставимую с программой жилищного строительства шестидесятых годов прошлого века. Правительство разработало меры по стимулированию спроса и снижению себестоимости строительства жилья. Большинству застройщиков, как и во времена Хрущева, придется сосредоточиться на возведении домов экономкласса.

Триединая задача

Минрегион "презентовал" нам новую федеральную целевую программу "Жилище" на 2011-2015 годы, подготовленную совместно с Минфином и Минэкономразвития. В аналогичной программе на прошлую пятилетку ставилась задача обеспечить условия для существенного роста объемов жилищного строительства и увеличения предложения жилья на конкурентном рынке. В новой программе упор сделан на сдерживании роста цен на недвижимость и обеспечении резкого роста объемов строительства жилья экономкласса, стоимость которого не превышает 30 тыс. руб. за кв.м.

На совещании, проведенном 16 августа 2010 года, Председатель Правительства РФ В.В. Путин подчеркнул: "Мы не должны допустить появления разного рода "пузырей", перекосов, когда развитие ипотеки и стимулирование спроса шли сами по себе, развивались достаточно быстро, энергично, а объемы строительства нового жилья, мощности индустрии строительных материалов явно отставали. Поэтому сейчас нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную, сбалансированную структуру спроса и предложения, обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны".

В качестве мер, стимулирующих застройщиков к возведению дешевого жилья, программой предусмотрено развитие экономичных энергосберегающих и экологичных технологий строительства, повышение доступности площадок под жилищное строительство и расширение ипотечного кредитования. Кроме того, программа ориентирована на поддержку жилищных кооперативов и индивидуальных застройщиков и комплексное освоение территорий в целях строительства жилья экономкласса. В проекте ФЦП "Жилище" в качестве основных ее целей указаны формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, и выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством*(1).

Примечание. В рамках реализации ФЦП "Жилище" планируется отработать комплексный подход к строительству жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, с учетом поддержки как спроса, так и предложения на жилищном рынке. Одновременно будут реализовываться меры по увеличению объемов ввода жилья экономкласса в эксплуатацию, снижению его стоимости и увеличению спроса.

Новая стройиндустрия

Программа ставит задачу за пять лет нарастить строительство жилья в стране на 10 млн. кв. м. Причем не менее 60% построенного в 2015 году жилья в стране должно соответствовать параметрам экономкласса. Поскольку ФЦП "Жилище" на 2011-2015 годы официально будет принята только в сентябре, отдельные параметры программы могут измениться. Так, на совещании 16 августа В.В. Путин заявил, что доля жилья экономкласса к 2015 году должна возрасти до 75% от общего объема жилищного строительства в стране. Примерные параметры программы изложены в таблице.

Целевые индикаторы федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы

	Единица измерения	2009 год (фактически)	2011 год	2012 год	2013 год	2014 год	2015 год
Годовой объем вода жилья	млн. кв.м	59,8	63	65	67	69	71
Дополнительный ввод жилья в рамках подпрограммы "Комплексное освоение и развитие территории в целях жилищного строительства"	млн. кв.м	1,6	1,87	2,4	2,8	3,3	4,1
Доля ввода жилья, соответствующего стандартам экономкласса	%	н/д	40	45	50	55	60
Доля годового ввода малоэтажного жилья	кв. м на человека	22,4	22,8	23,1	23,4	23,8	24,2
Уровень обеспеченности населения жильем на конец года
Коэффициент доступности жилья (соотношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек)	лет	4,8	4,3	4,0	4,0	4,0	4,0
Доля семей,имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств	%	12	19	23	25	27	30

Сегодня российская промышленность строительных материалов не готова к возведению такого количества экономичного и малоэтажного жилья. Эксперты Минрегиона подсчитали, что для реализации новой ФЦП "Жилище" нужно дополнительно ввести в действие 40-45 современных домостроительных комбинатов примерно в 30 регионах. Это потребует привлечения около 300 млрд. руб. инвестиций. Минрегион совместно с Минэкономразвития, Минпромторгом и органами исполнительной власти субъектов РФ уже подготовил и направил в Правительство РФ проект комплекса мер по модернизации и технологическому развитию производственной базы индустриального домостроения.

На уровне субъектов РФ сейчас ведется инвентаризация материально-технической базы существующих строительных компаний и предприятий по производству стройматериалов, после чего будет сформирован перечень приоритетных проектов модернизации и технологического перевооружения заводов стройиндустрии. Кроме того, готовятся предложения по внесению в законодательство изменений, направленных на повышение инновационной активности предприятий строительного комплекса и создание экономически выгодных условий для модернизации и использования передовых, энергоэффективных технологий, а также стимулирующих участие бизнеса в развитии отечественной строительной науки. Предусматривается введение налоговых преференций для предприятий и организаций, использующих новые научно-технические достижения в области строительства и производства строительных материалов.

Примечание. Внешэкономбанк по поручению Правительства РФ на одном из ближайших наблюдательных советов рассмотрит вопрос о кредитовании проектов в сфере развития промышленности строительных материалов. Поэтому проблемы предоставления кредитных ресурсов для модернизации предприятий стройиндустрии должны быть решены до конца 2010 года.

Кроме этого, в рамках проекта стратегии развития промышленности строительных материалов на период до 2020 года, разработанного Минрегионом, предусматривается реализация комплекса мер по созданию условий для строительства новых и модернизации действующих домостроительных комбинатов как производственной базы индустриального домостроения. Планируется построить современные заводы по производству основных энергосберегающих строительных материалов, изделий и конструкций с использованием энергоэффективных технологий. Предполагается внедрение новых домостроительных систем с низкой материалоемкостью, недорогих в производстве и эксплуатации, таких как производство экологически чистых, энергоэффективных утеплителей на основе минерального сырья и вспененного стекла, легких плит, позволяющих вести надстройку уже существующих домов, что позволит резко расширить объемы каркасного и крупнообъемного домостроения.

Уже подготовлен перечень производств по новым технологиям, которые будут созданы в ближайшие три года. Также Минэкономразвития планирует разработать стандарты экологически чистых и энергоэффективных многоэтажных и малоэтажных жилых домов и внедрить паспорта энергоэффективности и экологичности жилых домов при сдаче объектов в эксплуатацию.

Дефицит участков под застройку уйдет в прошлое

Правительство особый акцент делает на том, что регионы России должны резко увеличить количество выделяемых под застройку участков и частично снять бюрократические ограничения в отрасли. Все регионы страны обязаны разработать и защитить собственные программы стимулирования развития жилищного строительства, рассчитанные как минимум на 3-5 лет и предусматривающие введение упрощенного порядка предоставления земельных участков под малоэтажное строительство; разработку документов территориального планирования; развитие местной строительной индустрии и промышленности стройматериалов; реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В.В. Путин заявил, что обновленные программы регионы должны утвердить до 1 января 2011 года.

Кроме того, участки под жилищное строительство чуть менее года назад начал выделять фонд РЖС. За это время (по данным на начало августа 2010 года) фонд объявил аукционы по 35 земельным участкам. Из них по 31 участку уже подведены итоги аукционов. По решению правительственной комиссии по развитию жилищного строительства в собственность фонду в качестве имущественного взноса Российской Федерации переданы 109 земельных участков общей площадью 2 892 га. Данные участки фонд РЖС обязан вывести на рынок уже в ближайшее время. На этих землях может быть возведено до 30 млн. кв. м многоэтажного жилья. В 2011 году фондом РЖС будут выделены участки общей площадью 4,8 тыс. га, а к 2013-му этот показатель возрастет до 7,5 тыс. га. С 2012 года на землях, выведенных на рынок Фондом РЖС, должно строиться до 30% жилья, возводимого в России.

Фонд РЖС не только выделяет земельные участки, но и предлагает застройщикам комплекс услуг для их освоения. Фонд самостоятельно заключает договоры с энергетическими компаниями и муниципалитетами о подведении к строительным участкам инфраструктуры, помогает застройщикам с оформлением разрешительной документации. Кроме того, в рамках программы комплексного обеспечения земельными участками предусматривается расширение возможностей кредитования для девелоперов, в том числе через предоставление застройщикам возможности выкупа вводимого жилья экономического класса (но не более 25% в многоквартирных домах и не более 35% по объектам малоэтажного строительства).

Тем самым фонд РЖС дает возможность застройщику предоставить банку гарантированный источник денежного потока, необходимый для получения проектного финансирования, снижает банковские риски, а соответственно, и процентную ставку по кредитам. При благоприятной рыночной конъюнктуре застройщик в любой момент может отказаться от продажи построенного жилья фонду РЖС. Таким образом, застройщик всегда имеет возможность, если он того пожелает, реализовать жилье на свободном рынке. Максимальный объем обязательств по программе, рассчитанной до конца 2012 года, составляет более 70 млрд руб., что обеспечит возможность кредитования и строительства более 13 млн. кв. м жилья на участках фонда.

Много маленьких кредитов

В.В. Путин подчеркнул: задача Правительства РФ - в течение четырех лет добиться, чтобы не менее 25% российских семей могли вложить собственные средства в ипотечный кредит "без риска столкнуться со скачками цен, жилищными пирамидами и недобросовестными застройщиками".

Какие меры приняты для того, чтобы увеличение ипотечного кредитования не привело к новому витку роста цен на жилье? В конце июля 2010 года Правительство РФ утвердило долгосрочную Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года (далее - Стратегия), которой предусмотрено увеличение количества выдаваемых в России ипотечных кредитов, но по более жестким, чем в прежние годы, условиям. До кризиса кредитные деньги стимулировали платежеспособный спрос, а рост покупательской активности позволял продавцам поднимать цены. В ближайшие годы, по задумке Правительства РФ, ипотека должна не толкать цены вверх, а, напротив, сдерживать их рост.

Согласно Стратегии наиболее распространенными параметрами ипотечного кредита предусматриваются срок до 30 лет, фиксированная ставка процента на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 процентных пункта, аннуитетный порядок погашения кредита с возможностью применения гибких схем управления задолженностью и первоначальный взнос не ниже 30%.

Итак, если до кризиса были распространены ипотечные кредиты с первоначальным взносом в 10, а иногда и 0%, то в ближайшие годы подавляющее большинство кредитов будет выдаваться при наличии первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости жилья. Дело в том, что, как показал мировой ипотечный кризис, низкий порог первоначального взноса представляет собой одну из главных опасностей ипотеки и одну из основных причин раздувания "пузыря" на рынке недвижимости. Если Россия на законодательном уровне закрепит указанные в Стратегии параметры, это во многом обезопасит ее экономику от потрясений в будущем.

Заемщику важно не только наличие первоначального взноса, но и его величина. Пусть у гражданина есть 1 млн. руб., а банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Такой человек имеет возможность купить жилье за 3 млн. руб. Но если банк готов удовлетвориться первоначальным взносом в 10%, заемщик может претендовать на жилье стоимостью в 10 млн. А это - первый шаг по пути резкого роста цен на недвижимость, так как покупатели начинают оперировать значительно более высокими бюджетами. Как только банки в очередной раз упрощают условия выдачи кредитов, заемщики начинают раскупать более дорогое жилье, а продавцы поднимают цены.

Примечание. Данные социологических исследований за 2009 год показывают, что 60% российских семей мечтают улучшить жилищные условия. При этом для 32% семей жилищная проблема стоит остро и требует решения в ближайшие три года, а каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 570 млн. кв. м.

В условиях нормальной, низкорискованной ипотеки ее влияние на рынок оказывается противоположным. Когда задан реальный подтвержденный ежемесячный доход заемщика, зафиксирован разумный начальный взнос и срок кредитования, бюджет покупки квартиры, на который заемщик может претендовать, оказывается четко обозначенным. В Стратегии указано, что ежемесячные ипотечные выплаты не будут превышать 30% дохода заемщика. Резкого роста доходов россиян никто не ожидает и не планирует. Поэтому среднюю цену квартиры легко рассчитать: нужно лишь две (мужа и жены) средние по региону годовые зарплаты умножить на 30%, затем на 30 лет и прибавить 30% первоначального взноса. И если цены на квартиры будут заметно выше, то основная масса потенциальных покупателей окажется отрезанной от рынка жилья экономкласса, что создаст серьезные основания для коррекции цен вниз.

Исходя из этого ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов заставит строителей возводить жилье, которое можно продать по разумным ценам. Дешевое жилье неизбежно должно быть массовым - иначе застройщикам не выйти на разумный уровень рентабельности. Соответственно, более "строгая" ипотека приведет к увеличению не цен на квартиры, а объемов строительства. Стратегия предполагает, что к 2030 году ипотечные кредиты будут доступны 60% российских семей, - рынок экономичного жилья должен стать действительно массовым.

Более того, в тексте Стратегии неоднократно подчеркивается необходимость параллельного развития ипотеки и системы кредитования застройщиков, направленной на стимулирование возведения жилья экономкласса. "Застройщики работают преимущественно за счет привлечения краткосрочных ресурсов, что повышает волатильность цен на жилье, или привлекают средства граждан, перекладывая на них риски строительства", - говорится в документе.

По планам Правительства РФ разумное ужесточение излишне либеральных условий выдачи ипотечных кредитов и развитие условий для кредитования застройщиков именно в сегменте экономкласса должны стать важнейшими элементами реализации программы "Жилище".

В.К. Браун,

главный редактор журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 9, сентябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Полный текст ФЦП "Жилище" размещен на сайте Минэкономразвития: http://www. minregion.ru/press_office/news/440.html.