Комментарий к письму Министерства финансов РФ от 03.06.2010 N 03-03-06/1/375 (А.В. Климов, "Московский бухгалтер", N 15-16, август 2010 г.)

Комментарий к письму Министерства финансов РФ от 03.06.2010 N 03-03-06/1/375

Организация (заказчик-застройщик) реализует квартиры в построенном за счет собственных средств многоквартирном доме по договорам купли-продажи. Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.

В связи с этим организация заказчик-застройщик обратилась в Минфин России со следующим вопросом: вправе ли организация в целях исчисления налога на прибыль уменьшить доходы от реализации квартир на расходы по приобретению у юридического лица земельного участка, передаваемого собственникам жилья?

Главное - зарегистрировать

Для начала строительства заказчик-застройщик должен получить то или иное право на земельный участок, предназначенный под строительство. Это может быть право собственности или право долгосрочной аренды участка земли. В любом случае перед началом строительства заказчик-застройщик должен получить разрешение на строительство (ст. 15 Градостроительного кодекса РФ). В течение всего срока строительства заказчик-застройщик, являясь собственником земельного участка, уплачивает земельный налог, до момента государственной регистрации прав на земельный участок на собственников квартир в многоквартирном доме (письмо Минфина России от 23.06.2010 N 03-05-05-02/43).

В отношении расходов по приобретению земельного участка, понесенных заказчиком-застройщиком до начала строительства для целей налогообложения прибыли организаций позиция финансистов аналогичная: заказчик-застройщик может учесть эти расходы с момента государственной регистрации прав на земельный участок собственниками квартир в многоквартирном доме.

Регистрация прав на земельный участок собственниками квартир в многоквартирном доме осуществляется с учетом некоторых особенностей (приказ Минюста России от 14.02.2007 N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества", далее по тексту - Инструкция). При этом заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включая земельный участок, ограничения (обременения) данного права могут представляться (п. 6 Инструкции):

- собственниками помещений в многоквартирном доме;

- представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников;

- на ином соответствующем закону основании.

Важно отметить (п. 16 Инструкции), что свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество (п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

Некоторыми экспертами высказывалась и высказывается такая позиция, что для уменьшения налога на землю, а также принятия в расходы для целей налогообложения прибыли достаточно регистрации перехода права собственности на квартиру от заказчика-застройщика к покупателю. В таком случае право собственности на общее имущество, в том числе на землю, переходит к собственникам якобы "автоматически", и заказчику-застройщику можно пропорционально уменьшать базу по налогу на землю и в соответствующей пропорции списывать стоимость приобретения земельного участка в расходы для исчисления прибыли.

В опубликованном письме финансисты высказались однозначно - только с момента государственной регистрации прав на земельный участок.

А.В. Климов,

эксперт "НА"

"Московский бухгалтер", N 15-16, август 2010 г.