Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2010 г. N КГ-А40/7075-10 по делу N А40-105809/09-60-582 Удовлетворяя иск о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, суд исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, при этом повышение ставки арендных платежей соответствует требованиям договора аренды, наделяющим арендодателя правом ежегодно производить корректировку в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 июля 2010 г. N КГ-А40/7075-10 по делу N А40-105809/09-60-582

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2010 .

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.

судей Бусаровой Л.В. и Петровой Е.А.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) - Департамент имущества города Москвы: Сычева Л.В., доверенность от 14.12.2009 N Д-09/6199;

от ответчика - ФГУП "Почта России": представитель не явился, извещен (почт.увед. N N 12799427308893, 12799427308909, 12799427308916, 12799427308886),

от третьего лица - не участвует,

рассмотрев 14.07.2010 в судебном заседании кассационную жалобу ФГУП "Почта России", ответчика, на решение от 25.12.2009 Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Дунаевой Н.Ю., на постановление от 16.03.2010 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Савенковым О.В., Тихоновым А.П., Красновой С.В., по иску (заявлению) Департамента имущества города Москвы о взыскании задолженности по арендным платежам и неустойки к ФГУП "Почта России", установил:

Департамент имущества г. Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию (далее - ФГУП "Почта России", ответчик) о взыскании долга в сумме 644 431 руб. за период с января по декабрь 2008 года, неустойки в сумме 102 157 руб. 33 коп. за период с 01.01.2006 по 28.07.2009.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 12, 309, 314, 329, 401, 614 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2009, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010, исковые требования удовлетворены в части взыскания с ФГУП "Почта России" в пользу Департамента имущества г. Москвы 510 098 руб. 85 коп. задолженности, 26 636 руб. 98 коп. неустойки, всего на общую сумму 536 735 руб.83 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. При этом суды исходили из того, что с момента получения арендатором уведомления арендодателя об изменении арендной платы обязательства сторон в части размера арендной платы считаются измененными, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства.

В кассационной жалобе ФГУП "Почта России" просит отменить решение и постановление судов и в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на согласованную сторонами в рамках договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 ставку арендной платы за пользование объектом аренды из расчета 1 руб. за 1 кв. м. в год, которая подлежит изменению с учетом установленного Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП коэффициента ограничения роста ставок арендной платы, равного 1, 2. По мнению заявителя, арендная ставка должна исчисляться для ФГУП "Почта России" из расчета 130 руб. за 1 кв. м в 2008 году.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступил.

ФГУП "Почта России", извещенное в установленном законом порядке о времени и месте разбирательства по кассационной жалобе, что подтверждается почтовыми уведомлениями NN 12799427308893, 12799427308909, 1279927308916, 12799427308886, N 12799427308916 своего представителя в суд не направило, ходатайство об отложении судебного заседания в связи невозможностью его участия в настоящем судебном заседании не заявляло.

Выслушав объяснения представителя Департамента, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно этих доводов, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 27.02.2006 между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключен договор аренды N 05-00027/06, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006 принадлежащие городу Москве на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права N 77-01X04-471X2002-493 от 04.11.2002) нежилые помещения общей площадью 676 кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Авиаконструктора Миля д.4, корп. 1.

Предмет договора аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2006.

После истечения срока договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться арендованным имуществом; в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.1. договора арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца.

В соответствии с п. 6.5. договора в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Согласно п.п. 5.1.3, 5.2.2. договора арендатор вправе производить корректировку арендной платы на основании Постановления Правительства Москвы или Распоряжений Департамента имущества города Москвы, в том числе в связи с изменением методики расчета арендной платы, путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления.

Из п. 5.4.3 договора аренды следует, что перерасчет и начисление арендной платы производится с даты, установленной решением органа исполнительной власти города об изменении размера арендной платы. Величина арендной платы изменяется ежегодно в зависимости от изменения показателей формулы расчета арендной платы (изменение базовой стоимости 1 кв. м строительства и/или изменения методики расчета; введения поправочного коэффициента инфляции; изменение рыночной стоимости 1 кв. м объекта; изменение уровня дефлятора; изменение коэффициента доходности 1 кв. м аренды объекта и др.), но не чаще одного раза в год.

В случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, соответствующая ставка считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным и подлежащим исполнению сторонами с момента, указанного в уведомлении (п. 6.5. договора аренды).

Такое изменение арендной платы в одностороннем порядке не противоречит нормам закона (ст. 614 ГК РФ).

Так, п. п. 5.1.3., 5.2.2., п. п. 5.4.3., 6.5. договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 установлен порядок определения арендной платы, не противоречащий п. 1 ст. 452 ГК РФ: изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.

При этом условия п. п. 5.1.3., 5.2.2. договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 предполагают, что изменение арендной платы происходит не "автоматически", а только в случае реализации арендодателем предоставленного ему права на одностороннее изменение арендной платы при определенных установленных договором условиях (изменение рыночной стоимости аренды, др.) и при соблюдении определенного договором механизма уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы.

Положения п. п. 5.4.3., 6.5. договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 предполагают, что обязательства сторон по уплате арендной платы считаются измененными "автоматически" при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы.

В таком случае изменение прав и обязанностей сторон происходит независимо от их волеизъявления считать соответствующее обязательство измененным, с момента принятия органом исполнительной власти города Москвы - Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Выяснив волю и волеизъявление сторон при заключении договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06, дав толкование условиям п. 5.1.3., 5.2.2., 5.4.3., 6.5. договора аренды в соответствии со статьями 431, 432 ГК РФ путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также исследовав представленные доказательства в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами согласован не "автоматический" порядок изменения арендной платы при принятии органом исполнительной власти города Москвы - Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы, а определенный, установленный договором, механизм уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы, в силу которого арендодатель заказным уведомлением извещает арендатора об установлении нового размера арендной платы в связи с централизованным изменением ставки арендной платы, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.

Данный вывод основывается на следующем: изначально договором аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 установлена твердая ставка арендной платы, размер которой согласован вне какой-либо связи с величинами официального установленного уровня инфляции, рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды, методикой расчета, базовой стоимости 1 кв. м строительства, коэффициента доходности, коэффициента реновации, инвентаризационной стоимостью объекта аренды. При применении в централизованном порядке арендной ставки арендодатель реализует свое право на одностороннее изменение арендной платы посредством доведения своего волеизъявления до арендатора.

Судами установлено, что в соответствии с п. п. 5.1.3., 6.5. договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06, Департамент имущества г. Москвы как арендодатель письмами за исх. NN 819/08 и 820/08 и от 03.03.2008 уведомил арендатора (ответчика) о повышении с 01.01.2008 в соответствии с постановлением Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 ставки арендной платы до 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м в год, установив, что в соответствии с указанным постановлением Правительства Москвы с 01.01.2008 установлена арендная плата в размере 675 999 руб.96 коп. без НДС в год (797 679 руб. 95 коп., включая НДС).

Уровень цен за аренду муниципальной недвижимости и соответствующий порядок расчета арендной платы на территории города Москвы определяются актами, издаваемыми Правительством города Москвы, которые, в свою очередь определяют единый порядок расчета аренды для всех арендаторов муниципального имущества и условия договоров аренды, заключаемых от имени муниципального образования, соответствующие установленным этими актами правилам.

Постановлением Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 были внесены изменения в действующую методику расчета арендной платы на 2006, 2007, 2008 годы.

При этом в п. 18.2 постановления Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 указано, что при перерасчете ставок арендной платы 2008 года по действующим договорам аренды необходимо применять параметры расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся собственности города Москвы, согласно п. 3 приложения 5 к настоящему постановлению.

В силу п. 3 Приложения N 5 к Постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП и Приложению 2 к Постановлению Правительства Москвы от 18.09.2007 N 810-ПП при перерасчете ставок арендной платы за нежилые помещения в 2006 - 2008 годах по действующим договорам аренды ставка арендной платы в размере 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м в год установлена в качестве минимальной ставки арендной платы на 2008 год.

Согласно поручению Мэра Москвы по нежилым помещениям, переданным для размещения отделений почтовой связи после 1991 года, на 2008 минимальная ставка арендной платы установлена в размере 1000 руб. за 1 кв. м в год, которая утверждена Постановлением Правительства Москвы от 18.09.2007 г. N 810-ПП, при условии исключения субаренды.

С учетом приведенных положений установление на основании приведенных постановлений Правительства Москвы ставки арендной платы в размере 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м в год в качестве минимальной ставки арендной платы на 2008 год по существу представляет собой корректировку (изменение) арендной платы на основании Постановлений Правительства Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит правильным вывод судов о том, что повышение ставки арендной платы до 1000 руб. соответствует требованиям п. 5.1.3. договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06, наделяющего Департамент имущества г. Москвы как арендодателя правом ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановления Правительства г. Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы. Суды обоснованно исходили из того, что с момента получения ФГУП "Почта России" письма Департамента имущества г. Москвы за исх. N 819/08, 820/08 от 03.03.2008 с уведомлением арендатора о повышении с 01.01.2008 в соответствии с постановлением Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 ставки арендной платы до 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м в год, обязательства сторон по договору аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 в части размера арендной платы считаются измененными, что соответствует согласованным сторонами условиям п. п. 5.1.3., 5.2.2., 6.5. договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06.

Арбитражным апелляционным судом установлено, что с 12.03.2008 ФГУП "Почта России" в 2008 году, не исполнялись принятые по договору аренды от 27.02.2006 N 05-00023/06 обязательства по внесению арендной платы по ставке 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м., в связи с чем у ФГУП "Почта России" согласно представленному в материалы дела расчету задолженность ФГУП "Почта России" по арендной плате за период с 12.03.2008 по декабрь 2008 года составила 510 098 руб. 85 коп.

В силу ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При отсутствии в материалах дела доказательств добровольной оплаты ФГУП "Почта России" основного долга по арендной плате за период с 01.01.2006 по 28.07.2009 в размере 510 098 руб. 85 коп. суды со ссылкой на положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ пришли к правильному выводу об обоснованности заявленных Департаментом требований по взысканию с ФГУП "Почта России" в пользу истца 510 098 руб. 85 коп. основного долга по арендной плате по договору аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В связи с допущенной просрочкой по внесению платы за пользование объектом аренды у Департамента имущества г. Москвы возникло право требовать взыскания предусмотренной договором неустойки по ставке 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки, составившей за период с 01.01.2006 по 28.07.2009 в размере 510 098 руб. 85 коп.

При отсутствии в материалах дела документального подтверждения погашения ФГУП "Почта России" договорной неустойки за период с 01.01.2006 по 28.07.2009 в размере 102 157 руб. 33 коп. за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, арбитражный апелляционный суд исходил из на наличия правовых и документальных оснований для взыскания с ФГУП "Почта России" в пользу Департамента имущества г. Москвы 26 636 руб. 98 коп. неустойки по договору аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что установленная договором аренды N 05-00027/06 от 27.02.2006 плата за пользование объектом аренды могла быть изменена лишь на установленный Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП коэффициент ограничения роста ставок арендной платы, равный 1,2, и составила бы 130 руб., был предметом исследования и оценки в арбитражном суде апелляционной инстанции и отклонен как несостоятельный.

Основания для переоценки указанного вывода судебная коллегия не усматривает, соглашаясь с правомерностью отклонения довода заявителя ввиду его необоснованности.

В п. 18.2 постановления Правительства Москвы "О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 - 2008 годы" N 520-ПП от 19.07.2005 указано, что при перерасчете ставок арендной платы 2008 года по действующим договорам аренды необходимо применять параметры расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся собственности города Москвы, согласно п. 3 приложения 5 к постановлению, то есть ограничивать рост ставки арендной платы не более чем в 1.2 раза к ставке предыдущего 2007 года.

При этом применение повышающего коэффициента 1,2, предусмотренного постановлением Правительства Москвы N 520-ПП от 19.07.2005, осуществляется применительно к ранее установленным нормативными актами Правительства Москвы "минимальным ставкам арендной платы", к каковым первоначально установленная по договору аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 ставка арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м в год не относится, поскольку представляет собой "ставку арендной платы за нежилые помещения в особом порядке" (согласно терминологии Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14.10.2003 N 861-ПП с последующими изменениями, из п. 2.2. и 3 которой следует, что "минимальная ставка арендной платы" устанавливается в размере, покрывающем затраты города на оформление объекта недвижимости в аренду, при "нулевой" доходности города за пользование нежилыми помещениями; при этом Правительство Москвы вправе в адресном порядке устанавливать ставки арендной платы ниже "минимальной", так называемой "ставки арендной платы за нежилые помещения в особом порядке").

Как следует из материалов дела, при установленной нормативными актами города Москвы "минимальной ставки арендной платы" на 2006 год - 676 руб. за 1 кв. м в год (п. 3 приложения 5 к Постановлению Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП) для ФГУП "Почта России" по условиям договора аренды от 27.02.2006 N 05-00027/06 была установлена "ставка арендной платы за нежилые помещения в особом порядке", равная 1 руб. за 1 кв. м в год, к которой, соответственно, не подлежит применению установленный Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП коэффициент ограничения роста ставок арендной платы, рассчитанный на применение к "минимальным ставкам арендной платы".

Согласно ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Доводы кассационной жалобы ФГУП "Почта России" направлены на переоценку правильно установленных арбитражными судами обстоятельств и оцененных доказательств, что в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по настоящему делу судебных актов.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 25 декабря 2009 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 16 марта 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-105809/09-60-582 оставить без изменения, а кассационную жалобу ФГУП "Почта России" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Л.В. Бусарова

Е.А. Петрова