Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 мая 2010 г. N КГ-А40/4251-10 по делу N А40-29021/09-113-249 Отказывая в удовлетворении требования в части взыскания задолженности и неустойки по договору аренды и расторжении договора аренды нежилых помещений, суд исходил из недействительности оспариваемого договора, так как спорные нежилые помещения переданы обществу по договору аренды в отсутствие согласия их собственника

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 мая 2010 г. N КГ-А40/4251-10 по делу N А40-29021/09-113-249

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 6 мая 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А,

судей Хомякова Э.Г. и Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца - Тереньтев М.И. по дов. N А-1/251 от 18.05.2009 г.;

от ответчика - Бендюк О.В. по дов. от 19.04.2010 г.;

от третьих лиц: от ТУ ФАУГИ - Гринченко Е.В.по дов. N 22-02/13778 от 18.09.2009 г., от в/ч 55002 - Молчанова Н.Р. по дов. N 17 от 16.04.2008 г.,

рассмотрев 6 мая 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "СоюзАгроМаш" на решение от 26 октября 2009 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьёй Коротковой Е.Н., и постановление от "19" января 2010 года N 09АП-25965/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблёвой М.С., Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., по иску СУ "УСЗ Россельхозакадемии" о взыскании 537.663,78 рублей задолженности, расторжении договора аренды и о выселении к ООО "СоюзАгроМаш" 3-и лица: Россельхозакадемия, ФАУГИ, ТУ ФАУГИ по г. Москве, в/ч 55002, установил:

Специализированное учреждение "Управление служебными зданиями Россельхозакадемии" (далее - СУ "УСЗ Россельхозакадемии") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ООО "СоюзАгроМаш" с иском о взыскании с ответчика 319 138 руб. 67 коп. задолженности и неустойки в размере 455 584 руб. 51 коп. по заключенному между сторонами договору аренды от 15.01.2008 г. N 7, расторжении договора аренды нежилых помещений от 15.01.2008 г. N 7, об обязании ответчика освободить занимаемые помещения площадью 188,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старые Кузьминки, д. 6, а также о взыскании с ответчика задолженности в размере 114 660 руб. 03 коп. и неустойки в размере 177 577 руб. 70 коп. по договору от 15.01.2008 г. N ХО-7 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст.ст. 12, 309, 310, 330, 450, 606, 610, 614, 619, 622 ГК РФ, п. 3.3 договора аренды и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также обязательств по оплате предоставленных в указанных помещениях истцом коммунально-эксплуатационных услуг по договору от 15.01.2008 г. N ХО-7 за период с 10.11.2008 г. по 21.07.2009 г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Россельхозакадемия, ФАУГИ, ТУ ФАУГИ по г. Москве, Войсковая часть N 55002.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2009 г. ТУ ФАУГИ по г. Москве отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении ТУ ФАУГИ по г. Москве к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями о признании недействительным договора аренды, обязании ответчика освободить нежилые помещения и взыскании с ответчика в пользу федерального бюджета необоснованного обогащения в сумме 774 723,18 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2009 года по делу N А40-29021/09-113-249, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2010 года N 09АП-25965/2009-ГК по тому же делу, исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО "СоюзАгроМаш" в пользу СУ "УСЗ Россельхозакадемии" задолженность по оплате эксплуатационных расходов в сумме 114 660 руб. и пени в размере 11 000 руб. по договору от 15.01.2008 г. N ХО-7, а также 9 344 руб. 75 коп. расходов по оплате государственной пошлины и обязал ООО "СоюзАгроМаш" освободить нежилые помещения площадью 188,9 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старые Кузьминки, д. 6. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды обеих инстанций указали на то, что спорные нежилые помещения переданы ООО "СоюзАгроМаш" по договору аренды от 15.01.2008 г. N 7 в отсутствие согласия их собственника в лице уполномоченного органа - ФАУГИ, что нарушает ст. 209 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность (ничтожность) договора аренды. В связи с ничтожностью договора аренды отсутствуют основания и для взыскания с ответчика задолженности по оплате арендных платежей и неустойку за просрочку такой оплаты.

Кроме того, суды пришли к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг по отдельному договору от 15.01.2008 г. N ХО-7, поскольку материалами дела подтверждено фактическое использование ответчиком объектов федеральной собственности. При этом суд применил ст. 333 ГК РФ к требованию о взыскании пени за просрочку оплаты эксплуатационно-коммунальных услуг, снизив размер неустойки до 11.000 руб.

В кассационной жалобе ООО "СоюзАгроМаш" просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 октября 2009 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2010 г. отменить, поскольку считает, что суды нарушили (неправильно применили) нормы материального права: ст.ст. 131, 168, 309, 310, 606, 608 ГК РФ, а выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем заявитель просит направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя, СУ "УСЗ Россельхозакадемии" не является надлежащим истцом по настоящему делу, поскольку не подтвердило факт владения спорными нежилыми помещениями на праве оперативного управления.

В судебном заседании представитель заявителя поддержала доводы кассационной жалобы, представители истца, ТУ ФАУГИ по г. Москве и в/ч N 55002 возражали против удовлетворения жалобы, считая, что обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы - несостоятельными.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся представителей, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, установленным по делу, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что вынесенные по делу решение и постановление не подлежат отмене в связи со следующим.

Предметом иска, заявленного по настоящему делу, являются требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.01.2008 г. N 7, заключенному между СУ "УСЗ "Россельхозакадемии" и ООО "СоюзАгроМаш", согласно которому в аренду ответчику переданы нежилые помещения площадью 188,9 кв.м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Старые Кузьминки, д. 6, взыскании долга по оплате коммунальных платежей по договору на оказание эксплуатационных услуг, а также требование об освобождении указанных помещений.

Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения арендных платежей, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о недействительности (ничтожности) в силу ст. 168 ГК РФ договора аренды от 15.01.2008 г. N 7.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Суды, правильно применив п. 1 ст. 296, п. 1 ст. 298, ст. 608 ГК РФ, п. 3 Указа Президента Российской Федерации от 30 января 1992 года N 84 "О Российской академии сельскохозяйственных наук", п.п. 1, 5 статьи 6 Федерального закона от 23 августа 1996 года N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", п.п. 4, 5.3 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (Росимущество), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 432, пришли к обоснованному выводу о необходимости согласования названного договора аренды с Росимуществом, наделенным полномочиями собственника в отношении федерального имущества.

Поскольку в данном случае согласия собственника в лице уполномоченного органа (ТУ ФАУГИ по г. Москве) на передачу помещений в аренду получено не было, суды правильно исходили из отсутствия правовых оснований для занятия спорного помещения ответчиком, учитывая, что недействительная сделка таковым основанием не является, в связи с чем удовлетворили требование об обязании ответчика освободить указанные помещения.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов по договору от 15.01.2008 г. N ХО-7 на оказание эксплуатационных услуг, суды исходили из наличия у ответчика обязанности по возмещению истцу указанных расходов за период фактического пользования спорными нежилыми помещениями, относящимися к объектам федеральной собственности.

Вопреки доводам кассационной жалобы, недействительность (ничтожность) договора аренды не является основанием для освобождения ответчика от обязанности по уплате коммунальных платежей за фактическое пользование имуществом, тем более, что обязанность по их оплате установлена сторонами в отдельном договоре.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что СУ "УСЗ Россельхозакадемии" не является надлежащим истцом по настоящему делу, отклоняется, поскольку судами обеих инстанций установлен факт принадлежности спорных нежилых помещений истцу на праве хозяйственного ведения (том 1, л.д. 90-97), что в силу ст. 305 ГК РФ предоставляет истцу право пользоваться вещно-правовыми способами защиты, включая предъявление требования об освобождении помещений.

При этом следует отметить, что участвующее в деле ТУ ФАУГИ по г. Москве, как представитель собственника спорных помещений, исковые требования поддержало, не оспорив довод о наличии у истца права хозяйственного ведения в отношении спорных помещений.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных ст. 288 АПК РФ оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2010 года N 09АП-25965/2009-ГК по делу N А40-29021/09-113-249 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

О.И.  Комарова

Э.Г. Хомяков