Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2010 г. N КГ-А40/7008-10 по делу N А40-101188/09-3-804 Удовлетворяя частично первоначальный иск об истребовании объекта аренды и взыскании неустойки, суд исходил из одностороннего расторжения договора со стороны истца и наличия просрочки в возврате объекта аренды; суд частично удовлетворил встречный иск о взыскании аванса, поскольку на момент рассмотрения спора общество продолжало занимать спорное нежилое помещение

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 июля 2010 г. N КГ-А40/7008-10 по делу N А40-101188/09-3-804

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.

судей: Бусаровой Л.В. и Волкова С.В.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Евразия XXI" - Лебедев Г.А., дов. от 20.03.2010,

от ответчика ООО "Голд - Меридиан" - Вилль Д.А., дов. от 08.07.2010, Новикова Е.А., дов. от 15.09.2010 N 15109-1-М, Выборни М.А., дов. от 15.03.2010 N 15/09-1-М,

от третьего лица не участвует,

рассмотрев 15.07.2010 в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Голд - Меридиан", ответчика, на решение от 04.02.2010 Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Аталиковой З.А. и арбитражными заседателями Морозовым В.А. и Чайка В.И., на постановление от 27.04.2010 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Кораблевой М.С. по иску (заявлению) ООО "Евразия XXI" об истребовании объекта аренды по прекращению обязательств из договора аренды и взыскании неустойки за просрочку в возврате объекта аренды к ООО "Голд-Меридиан", по встречному иску ООО "Голд-Меридиан" о взыскании излишне уплаченной авансом арендной платы, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Евразия XXI" (далее - ООО "Евразия XXI", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "Голд-Меридиан" (далее - ООО "Голд-Меридиан", ответчик) об истребовании объекта аренды по договору аренды N 3 от 01.09.2003 посредством выселения из нежилых помещений общей площадью 592,4кв.м. в здании по адресу: г. Москва, МКАД, 23 км, д. 6, а также взыскании 14400 руб. неустойки по п. 7.2. договора, 770400 руб. неустойки по п. 7.1.2. договора.

ООО "Голд-Меридиан" подан встречный иск о взыскании по договору аренды N 3 от 01.09.2003 излишне уплаченной авансом арендной платы в размере 1372425 руб.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу в суде первой инстанции, истец отказался от исковых требований в части взыскания с ответчика основного долга по арендной плате и пени в размерах 160 000 руб. и 60 300 руб. соответственно, исчисленных по п. 4. договора, а также процентов в размере 1 687 руб. за использование чужих денежных средств. В остальной части иска требования поддержал.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.02.2010, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010, первоначальный иск удовлетворен в части истребования объекта аренды и взыскания 350 000 руб. неустойки за просрочку в возврате объекта аренды. При этом суды исходили из того, что в связи с прекращением договора аренды от 01.09.2003 N 3 имущество подлежало возврату арендодателю; в связи с явным несоответствием размера взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции, применив положения ст. 333 ГК РФ, снизил размер неустойки до 350 000 руб.

Встречный иск удовлетворен в части взыскания 1030916 руб. аванса; с ООО "Евразия XXI" в пользу ООО "Голд-Меридиан" взыскано 680916 руб. основного долга, поскольку на момент рассмотрения спора судом, ООО "Голд-Меридиан" продолжает занимать спорное нежилое помещение.

В кассационной жалобе ООО "Голд-Меридиан" просит решение и постановление судов отменить и принять новый судебный акт. В обоснование кассационной жалобы заявитель, ссылаясь на ст. 614 ГК РФ, приводит довод о надлежащем исполнении им обязательств по договору. Суд не принял во внимание тот факт, что произведенные в помещении изменения не являются перепланировкой. Заявитель указывает на неправомерное отклонение судом апелляционной инстанции ходатайства о приостановлении производства по делу на основании ст. 143 АПК РФ в связи с рассмотрением Нагатинским районным судом г. Москвы гражданского дела по иску Канцева Юрия Борисовича (Генерального директора ООО "Голд-Меридиан") к Сырцову Владимиру Владимировичу, Казаковой Марине Анатольевне и ООО "Евразия XXI" о признании права собственности на объект недвижимости по адресу: г. Москва, МКАД 23 км., д. 6.

Отзыв на кассационную жалобу в порядке ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступил.

Представители ООО "Голд-Меридиан" в судебном заседании кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили решение и постановление судов отменить.

Представитель ООО "Евразия XXI" возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в судебных актах.

Обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно этих доводов, выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между ООО "Евразия XXI" (арендодатель) и ООО "Голд-Меридиан" (арендатор) заключен договор аренды N 3, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок по 31.07.2004 нежилые помещения общей площадью общей площадью 592,4 кв.м. расположенные в здании по адресу: г. Москва, МКАД, 23 км, д. 6.

После истечения срока договора аренды арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться объектом аренды; в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 29.05.2009 арендатор сообщил арендодателю о расторжении договора с указанием на освобождение помещений, в предусмотренный п. 8.2 договора срок и уплате задолженности по арендной плате с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии п.п. 1.1, 4.1.3, 6.1.2 договора арендатор обязан ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, подлежащего оплате, уплачивать арендную плату, определенную в приложении N 2 к договору. Однако ответчик своих обязательств не выполнил.

Суд, установив наличие у ответчика задолженности по уплате арендных платежей за период с июля месяца 2008 года по 02.06.2009, что подтверждается выписками операций по счету за период с 15.12.2008 по 11.06.2009, представленными Московским филиала ООО КБ "Смоленский Банк" г. Москва, выписками операций по счету за период с 01.07.2008 по 01.04.2009, представленными ОАО АКБ "Банк Москвы" г. Москва.

В соответствии со ст.ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 8.2. договора, предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя и освобождение арендатором нежилого помещения в течении 20 дней после письменного извещения арендодателя о расторжении договора при не внесении арендатором арендной платы в течении тридцати дней против сроков установленных пунктом 4.1.3. договора; при умышленном и неосторожном ухудшении арендатором состояния помещения.

Судами установлено, что в нарушение п.п. 6.1.4. и 6.3. договора, ответчиком самовольно, без согласования с истцом, произведена перепланировка помещения, являющегося предметом договора, что повлекло за собой изменение его площади и нарушение целостности прочности конструкции, что подтверждается данными ТБТИ ЮАО г. Москвы, а именно выпиской из технического паспорта здания, поэтажным планом и экспликацией.

Согласно экспертному заключению N 15-01 от 22.01.2010 установленные ограждающие конструкции (перегородок) - вагонка ПВХ изменили планировку торгового помещения, в частности: уменьшили площадь торгового зала; уменьшили полезную площадь помещения с 592,4 кв.м. до 591,3 кв.м., то есть на 1,1 кв.м.; проведенные арендатором работы не соответствуют требованиям п. 6.1.4. договора.

Доказательств, свидетельствующих о наличии согласия собственника на осуществление работ по перепланировке арендованных помещений, ответчик не представил и не отрицал факт, в том числе замены ворот при отсутствии согласия истца на перепланировку.

Судами установлено, что арендодатель письмом от 29.05.2009, уведомил последнего о расторжении договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ и потребовал вернуть объект аренды по передаточному акту.

Однако арендатор в нарушение ст. 622 ГК РФ объект аренды арендодателю не вернул.

При указанных обстоятельствах суды, руководствуясь ст.ст. 301, 622 ГК РФ, пришли к правильному выводу об обоснованности заявленного иска о выселении ответчика из спорного помещения.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 7.1.2. договора в случае невозврата или несвоевременного возврата арендуемого помещения арендатор уплачивает неустойку в размере 1,0% за каждый день просрочки.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Указанная норма позволяет суду снизить размер неустойки при наличии определенных условий.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) суду необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Договорная неустойка носит компенсационный характер, в то время, как установил суд, договором установлен высокий процент неустойки.

При указанных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о необходимости снижения общего размера неустойки до 350 000 руб. 00 коп.

Удовлетворяя частично встречный иск, суды правильно исходили из того, что на момент рассмотрения спора ООО "Голд-Меридиан" продолжало занимать спорное помещение.

Доводы заявителя кассационной жалобы о ничтожности договора аренды по основанию отсутствия у арендодателя право требовать возврата нежилых помещений проверялся судом апелляционной инстанции, получил соответствующую оценку, которую суд кассационной инстанции находит правильной. Правовых оснований для переоценки установленных судами обстоятельств и оцененных доказательств судебная коллегия не усматривает.

Право собственности ООО "Евразия XXI" на здание общей площадью 592,4 кв.м. по адресу: г. Москва, МКАД, 23 км, д. 6, зарегистрировано в ЕГРП и в установленном порядке не оспорено. Представленные ответчиком дополнительные доказательства не свидетельствуют об оспаривании зарегистрированного права в установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Судами всесторонне и полно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Нормы материального права, применены судами правильно, нарушений норм процессуального права не установлено.

При проверке принятых по делу решения и постановления судов Федеральный арбитражный суд Московского округа не установил наличие предусмотренных ст. 288 АПК РФ оснований для отмены судебных актов.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 4 февраля 2010 года Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 27 апреля 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-101188/09-3-804 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Голд-Меридиан" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Л.В. Бусарова

С.В. Волков