Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2010 г. N КГ-А40/8225-10 по делу N А40-120839/09-28-920 Отказывая в иске о взыскании неустойки за непредставление проектной документации, неподписание акта приема-передачи помещения и незаключение договора с генеральным подрядчиком, суд исходил из того, что на момент неисполнения обязательств ответчиком по предварительному договору истец не являлся собственником спорных помещений, не мог ими распоряжаться, в том числе передавать их ответчику с вытекающими из условий договора требованиями

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 августа 2010 г. N КГ-А40/8225-10 по делу N А40-120839/09-28-920

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 5 августа 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Плюшкова Д.И.,

судей: Федосеевой Т.В., Завирюха Л.В.,

при участии в заседании:

от истца Клейменов А.Я., доверенность от 26.07.2010,

от ответчика Райских Ю.Ю., доверенность от 19.04.2010,

рассмотрев 5 августа 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу истца ООО "ДНГБ" на решение от 9 февраля 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Яниной Е.Н., постановление от 28 апреля 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Тетюком В.И., Овчинниковой С.Н., Веденовой В.А., по иску ООО "ДНГБ" к ООО "Паоло Конте Стайл" о взыскании 6 719 373 руб. 94 коп., установил:

ООО "ДНГБ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО "Паоло Конте" (далее - ответчик) сбора за рекламную кампанию в размере 208 606 руб. 34 коп. и неустойки в общей сумме 6 510 767 руб. 60 коп. за период с 23.12.2008 по 04.08.2009.

До принятия судом решения истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от исковых требований в части взыскания суммы долга, составляющего сбор за рекламную кампанию в размере 208 606 руб. 34 коп., и 5 390 294 руб. 05 коп. неустойки, ходатайство удовлетворено судом. Истец просил взыскать с ответчика 1 120 473 руб. 55 коп. неустойки, включая: сумму неустойки в размере 373 491 руб. 18 коп. - за непредставление проектной документации в полном объеме согласно п. 3.5 предварительного договора, 373 491 руб. 18 коп. - за неподписание акта приема-передачи помещения на основании п. 3.11 предварительного договора, 373 491 руб. 18 коп. - за незаключение договора с генеральным подрядчиком в соответствии с п. 3.13 предварительного договора.

Ответчик указал на смену своего наименования с 21.01.2010 с ООО "Паоло Конте" на ООО "Паоло Конте Стайл", суд произвел замену наименования ответчика.

В обоснование исковых требований ООО "ДНГБ" основывает свои требования на том, что ответчиком были нарушены условия о принятии помещения по акту приема-передачи, о заключении соответствующего договора с генеральным подрядчиком, о предоставлении на согласование проектной документации по отделочным работам, а именно, истец указывает на то, что в нарушение обязательства принять по акту приема-передачи помещения для осуществления отделочных работ в силу п. 3.3 предварительного договора ответчик указанный акт не подписал, в связи с чем, в адрес ответчика было направлено уведомление исх. N 234 от 23 декабря 2008 года о готовности помещения к передаче и необходимости подписания акта.

Решением от 9 февраля 2010 года Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением от 28 апреля 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Производство делу в части требования о взыскании 5 598 900 руб. 39 коп. прекращено. Судебные акты мотивированы тем, что при заключении предварительного договора истец не мог распоряжаться объектом недвижимости, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем основной договор. На момент неисполнения ответчиком своих обязательств по предварительному договору истец не являлся собственником спорных помещений.

Не согласившись с решением и постановлением, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Заявитель полагает, то со стороны ответчика имело место нарушение обязательства, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Отзыв на кассационную жалобу от ответчика не поступил.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на своих требованиях по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая судебные акты законными и обоснованными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судом установлено, что между сторонами был подписан предварительный договор от 02.07.2008 N 41-2008, предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды помещения в срок не позднее 31.12.2010. В договоре указано, что истец планирует в конце 2008 - начале 2009 гг. завершить строительство многофункционального торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, д. 25, и обеспечить регистрацию права собственности на здание, имеет намерение передать в аренду помещение площадью 105,1 кв. м, расположенное на 1-м этаже здания, а ответчик намеревается арендовать помещение для осуществления согласованной сторонами деятельности.

В силу п. 1.2 предварительного договора, все условия основного договора изложены в приложении N 1 к предварительному договору. Пунктом 2.1 договора стороны обязались в срок, указанный в п. 1.1 предварительного договора, заключить основной договор на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора.

Пунктом 2.2 договора, если условие или возможность для заключения основного договора возникает в любое время до наступления срока, установленного в п. 1.1 предварительного договора, истец вправе направить предложение ответчику о заключении основного договора по возникновению такой возможности, при этом, условием досрочного заключения основного договора считается получение истцом свидетельства о праве собственности на здание установленного образца.

Согласно п. 3.1 договора, истец обязуется направить ответчику уведомление о предполагаемой дате открытия центра не позднее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой (предварительной) даты открытия центра. В указанном уведомлении истец информирует ответчика о готовности помещения к передаче для производства отделочных работ и необходимости приступить к выполнению работ по отделке помещения.

В силу п. 3.2 договора, фактическому выполнению работ (началу работ) по отделке помещения предшествуют передача помещения истцом ответчику, а также согласование сторонами документов (комплекта документов), указанных в п. 3.5 предварительного договора. Пунктом 3.3 договора определено, что помещение для производства отделочных работ передается по акту приема-передачи помещения для отделочных работ, указанному в приложении N 3.

В силу п. 3.11 предварительного договора, ответчик обязуется подписать акт приема-передачи помещения для производства отделочных работ в течение 3 рабочих дней с даты получения ответчиком уведомления истца о готовности помещения к передаче в соответствии с п. п. 3.2, 3.5 предварительного договора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности ответчика по подписанию указанного в настоящем пункте акта с него взимается пеня в размере рублевого эквивалента 100 условных единиц за каждый день просрочки, а при более чем 20 дневной просрочке, истец вправе отказаться от настоящего предварительного договора с удержанием обеспечительного депозита в полном размере.

Пунктом 13.13 предварительного договора установлено, что отделочные работы осуществляются ответчиком за свой счет, согласно приложению N 4 предварительного договора. Стороны подтверждают, что расходы ответчика связанные с производством отделочных работ, не подлежат возмещению истцом.

Судом установлено, что истец письмом от 23.12.2008 N 234 уведомил ответчика о том, что датой открытия многофункционального торгово-развлекательного центра "Золотой Вавилон" является 15.05.2009. Также истец проинформировал ответчика о готовности помещения А43 к передаче для производства отделочных работ, а также о необходимости приступить к выполнению работ по отделке помещений. Истец указал на необходимость подписать акт приема-передачи помещения для проведения в нем отделочных работ. Указанное письмо было получено ответчиком 12.01.2009.

В соответствии с п. 3.11 предварительного договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности ответчика по подписанию акта с ответчика взимаются пени в размере рублевого эквивалента 100 (сто) условных единиц за каждый день просрочки.

Истец указывает на то, что требование об оплате неустойки, начисленной на основании п. 3.11 договора за период с 04.02.2009 по 04.08.2009 (претензия от 05.05.2009 N 361) ответчиком до настоящего момента не выполнено.

В целях надзора и контроля за ходом проведения отделочных работ в здании в целом истец выбрал генерального подрядчика, который несет перед истцом персональную ответственность за выполнение указанных функций. В связи с этим ответчик, в соответствии с условиями п. 3.13 предварительного договора, обязан обеспечить заключение соответствующего договора между привлеченным им подрядчиком с генеральным подрядчиком в течение 15 календарных дней с даты уведомления истцом ответчика о необходимости заключения такого договора, но не ранее 1 месяца с даты заключения предварительного договора и не позднее 3 месяцев до даты официального открытия центра.

Ответчику направленно письмо-уведомление от 23.12.2008 исх. N 233 о необходимости заключения договора с генеральным подрядчиком, с указанием такового.

Отказ арендатора заключить или обеспечить заключение договора на услуги генерального подрядчика между этим лицом и привлеченными ответчиком подрядными организациями, а равно более чем 5-дневная просрочка в заключении такого договора (или таких договоров) предоставляет право истцу начислить ответчику пени в размере рублевого эквивалента 350 условных единиц за каждый день просрочки, а при просрочке более 14 календарных дней, отказаться от предварительного договора.

Согласно условиям п. 3.5 предварительного договора, ответчик, по мере готовности, но не позднее 15 рабочих дней с даты уведомления его истцом о необходимости начала процесса согласования производства отделочных работ, обязан предоставить на согласование истцу или лицу, специально уполномоченному истцом, документацию в объеме, указанном в п. 3.5. предварительного договора.

12 декабря 2008 года ответчику было направлено уведомление исх. N 135 о необходимости предоставить на согласование истцу проектную документацию.

В случае просрочки предоставления ответчиком документов (любого из документов), указанных в п. 3.5. настоящего предварительного договора: сроком более чем 15 рабочих дней, истец имеет право потребовать от ответчика выплаты пени в размере рублевого эквивалента 350 условных единиц за каждый день просрочки предоставления документов (любого документа); сроком более чем 30 календарных дней истец имеет право отказаться от настоящего предварительного договора с удержанием обеспечительного депозита в полном размере.

Несмотря на получение 12 мая 2009 года ответчиком претензии истца (исх. N 360 от 5 мая 2009 года) с требованием в течение трех банковских дней с даты получения претензии уплатить неустойку, начисленную на основании п. 3.5 договора за период с 04.02.2009 по 04.08.2009, указанное требование ответчиком до настоящего момента не выполнено.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Содержание предварительного договора представляет собой обязательства сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При заключении оспариваемого предварительного договора истец не мог распоряжаться объектом недвижимости, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем основной договор аренды с ответчиком при условии государственной регистрации объекта недвижимости.

Так, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Из ст. 168 ГК РФ вытекает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что представленный истцом предварительный договор от 02.07.2008 N 41-2008 содержит условие об обязательствах сторон заключить в будущем договор аренды. Вместе с тем, данный договор содержит также и другие обязательства сторон, которые не могут в силу понятия предварительного договора (ст. 429 ГК РФ) быть в предварительном договоре, а именно: пунктом 3.3 определено, что помещение для производства отделочных работ передается по акту приема-передачи помещения для отделочных работ, указанному в приложении N 3 на срок до заключения основного договора аренды помещения; пунктом 3.5 договора определено, что до заключения основного договора арендатор должен представить арендодателю: архитектурный и инженерный проекты отделочных работ в помещении (включая планировку и дизайн помещения); спецификации отделочных работ, график и правила производства (выполнения) отделочных работ; сертификаты соответствия материалов и оборудования, используемых при выполнении отделочных работ, а также спецификации на монтируемое оборудование с техническими характеристиками; перечень подрядчиков на производство строительно-отделочных и инженерно-монтажных работ в помещении (предоставить копии их лицензий и разрешений); документ, подтверждающий согласование проектной документации и спецификаций отделочных работ со всеми уполномоченными органами власти и должностными лицами; любые другие документы, относящиеся к отделочным работам в помещениях, пунктом 3.13 договора определено, что ответчик - арендатор должен заключить с генеральным подрядчиком в целях надзора и контроля за ходом проведения отделочных работ в целом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что право собственности истца на нежилые помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский р-н, ул. Малиновского, д. 25, на Многофункциональный торгово-развлекательный центр площадью 77 017.8 кв. м было зарегистрировано только 20.03.2009.

Таким образом, на момент неисполнения обязательств ответчиком по предварительному договору истец не являлся собственником спорных помещений, не мог ими распоряжаться, в том числе передавать их ответчику с вытекающими из условий договора требованиями о предоставлении ответчиком документации для производства отделочных работ в спорном помещении и обязании ответчика заключить договор с генеральным подрядчиком, а также требовать от ответчика уплаты начисленных штрафных санкций за ненадлежащее исполнение ответчиком перечисленных выше требований за заявленный в иске период, поскольку период неисполнения ответчиком обязательств, указанных в предварительном договоре аренды заявлен истцом до момента регистрации права собственности на торговый центр, а именно за нарушение условий п. 3.5 договора за период с 29.01.2009 по 04.08.2009, за нарушение условий п. 3.11 договора за период с 04.02.2009 по 04.08.2009, за нарушение условий п. 3.13 договора за период с 29.01.2009 по 04.08.2009.

При таких обстоятельствах, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, является обоснованным.

В связи с изложенным довод заявителя о нарушении ответчиком обязательств по договору не может являться основанием к отмене судебных актов, поскольку истец в заявленный период времени не являлся собственником спорного помещения.

Суд полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и вынес законные решение и постановление.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Оснований к отмене судебных актов по доводам жалобы в силу статьи 288 АПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 9 февраля 2010 года Арбитражного суда города Москвы, постановление от 28 апреля 2010 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-120839/09-28-920 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

Д.И. Плюшков

Судьи

Л.В. Завирюха

Т.В. Федосеева