Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2010 г. N КГ-А40/9021-10 по делу N А40-153977/09-85-638 Суд отказал в удовлетворении требования об обязании ответчика внести изменения в договор аренды недвижимого имущества в части установления размера арендной платы, поскольку методика расчета арендной платы, на которую ссылается истец, носит рекомендательный характер при определении ставки арендной платы и не является обязательной для собственника имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 сентября 2010 г. N КГ-А40/9021-10 по делу N А40-153977/09-85-638

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,

судей Малюшина А.А., Хомякова Э.Г.

при участии в заседании:

от истца: Подчуфаров А.Ю.- доверенность от 04.02.2008 года N 34/ЮР-01, Подчуфарова И.В.- доверенность от 29.12.2009 года N 34/юр-027, Мишин В.В.- доверенность от 20.04.2010 г. N 34/юр-015

от ответчика: Попов А.В.- доверенность от 30.04.2010 года

от третьего лица (ООО "Дорого") Тяпкин М.И.- доверенность от 04.05.2010 года,

рассмотрев 16 августа 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ООО "Параскева" на решение от 30 марта 2010 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Беловой А.Р., на постановление от 9 июня 2010 года N 09АП-11689/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Барановской Е.Н., Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И., по делу N А40-153977/09-85-638 по иску Государственного предприятия Внешнеэкономического объединения "Автомпромимпорт" к ООО "Параскева", третьи лица: ООО "Дорого", Департамент имущества города Москвы, Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы, о внесении изменений в договоры аренды недвижимого имущества, установил:

Государственное предприятие Внешнеэкономическое объединение "Автопромимпорт" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО "ПАРАСКЕВА" об обязании внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 г. N 15-АН и в договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2009 г. N 24-АН в части установления арендной платы в размере, не превышающем 1.250 руб. за кв. метр, в месяц.

В процессе судебного разбирательства истец изменил предмет иска и просит внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 г. N 15-АН и в договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2009 г. N 24-АН в части установления нового срока аренды до 01.12.2017 г., применения при расчете арендной платы методики, утвержденной Правительством Москвы, а также установления арендной платы в размере 774 руб. за кв. метр в месяц, включая НДС, путем обязания ООО "ПАРАСКЕВА" подписать дополнительное соглашение к каждому из поименованных выше договоров в редакции, предложенной истцом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 марта 2010 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы, судами неправильно истолкована и неправомерно применена ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также неправомерно сделан вывод о том, что распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 03.02.2004 г. N 318-р (в соответствии с которым продаваемый на условиях аукциона принадлежащий г. Москве объект недвижимости обременялся обязанностью победителя аукциона заключить договор аренды с ГП "ВО Автопромимпорт" на условиях договоров, заключенных между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (арендодателем) и ГП "ВО Автопромимпорт" (арендатором) NN 0-351/94 и 0-352/94 от 25.04.1994 г.), во-первых, было издано на основании и в соответствии с вышеуказанной статьей Федерального закона; во-вторых, является доказательством, свидетельствующим о наличии обременения приобретенного на аукционе недвижимого имущества (правом ГП "ВО Автопромимпорт" на аренду данного имущества на срок до 2017 г. и его оплату в размере арендной платы, определяемой в соответствии с методикой, утверждаемой Правительством Москвы), сохраняющего силу при всех последующих сделках с ним.

Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязательной государственной регистрации "подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ", а также ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал.

Представители истца против удовлетворения кассационной жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве, полагая доводы ответчика необоснованными, противоречащими обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Представитель третьего лица (ООО "Дорого") поддержал доводы апелляционной жалобы.

Третьи лица (Департамент имущества города Москвы, Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества города Москвы), надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

До рассмотрения кассационной жалобы представитель Государственного предприятия Внешнеэкономическое объединение "Автопромимпорт" обратилось с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде запрета ответчику препятствовать допуску сотрудников истца в арендуемые по договорам NN АН-15 и АН-24 помещения до вступления в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-165871/09-23-1087.

По утверждению заявителя, правовых оснований для запрета работникам истца находится на рабочих местах, расположенных в арендованных в соответствии с договорами аренды NN АН-15 и АН-24 помещениях, не имеется, а срыв работы наносит вред предприятию истца.

В соответствии с ч. 2 ст. 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе, если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

Обсудив заявленное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку заявителем не представлено доказательств, подтверждающих, что непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта.

Проверив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, заслушав явившихся представителей истца, ответчика и третьего лица, проверив в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального права и норм материального права, суд кассационной инстанция пришёл к выводу о том, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 24.05.1994 г. между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (арендодателем) и ГП ВО "Автопромимпорт" (арендатором) заключен договор N 0-351/94 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 752,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, дом 50/2, строение 1, квартал 395, для использования в служебных целях.

Срок действия указанного договора предусмотрен в п. 1.2 договора и составляет с 01.03.1994 г. по 01.12.2017 года.

Аналогичный договор N 0-352/94 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, заключен между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (арендодателем) и ГП ВО "Автопромимпорт" (арендатором) 24.05.1994 г., согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду помещение общей площадью 401,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, дом 50/2, строение 5, квартал 395, для использования в служебных целях.

Срок действия данного договора также предусмотрен в п. 1.2 договора и составляет с 01.03.1994 г. по 01.12.2017 года.

Как видно из материалов дела, собственником вышеназванного недвижимого имущества в лице Департамента имущества города Москвы 03.02.2004 г. издано распоряжение N 318-р "О продаже на аукционе нежилых зданий, расположенных по адресу: ул. Пятницкая, д. 50/2, стр. 1,2,5 (802,6 кв. м, 307,9 кв. м, 416,7 кв. м)", в котором предусмотрена продажа данных объектов со следующими обременениями: победителю аукциона заключить договор аренды с ГП ВО "Автопромимпорт" на прежних условиях договоров аренды от 24.05.1994 г. N 0-351/94 и N 0-352/94, за исключением ставок арендной платы; а расчет арендной платы осуществлять в соответствии методикой, утвержденной Правительством Москвы.

В соответствии с распоряжением СГУП по продаже имущества города Москвы от 23.03.2004 г. N 53, изданным во исполнение указанного выше распоряжения Департамента имущества города Москвы от 03.02.2004 г. N 318-р и на основании Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", объекты недвижимого имущества, подлежащие приватизации путем продажи на аукционе, были выставлены на аукцион с обременениями в виде обязанности заключить договор аренды с ГП ВО "Автопромимпорт" на прежних условиях договоров аренды от 24.05.1994 г. N 0-351/94 и N 0-352/94, и осуществлением расчета арендной платы в соответствии методикой, утвержденной Правительством Москвы.

По результатам состоявшегося 07.05.2004 г. аукциона по продаже объекта приватизации победителем было признано ООО "ДОРОГО" и 14.05.2004 г. между СГУП по продаже имущества города Москвы и ООО "ДОРОГО" был заключен договор купли-продажи объекта приватизации АИ N 224, в том числе помещений, арендатором которых на основании договоров аренды от 24.05.1994 г. NN 0-351/94 и 0-352/94 является истец. При этом в п. п. 4.4.1 и 4.4.2 договора установлено обязательство покупателя (ООО "ДОРОГО") по выполнению указанных выше обременений.

Право собственности ООО "ДОРОГО" на вышеназванное недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке 20.10.2004 г.

Материалами дела установлено, что 20.10.2004 г. между ООО "ДОРОГО" и ГП ВО "Автопромимпорт" были заключены договоры аренды недвижимого имущества NN 1, 2 и 3, предметом которых являлась передача 3-им лицом (арендодателем) истцу (арендатору) помещений, составляющих объект аренды по договорам аренды от 24.05.1994 г. NN 0-351/94 и 0-352/94.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора N 1 от 21.02.2006 г. о внесении имущества в уставный капитал и акта приема-передачи от 21.02.2006 г. ООО "ДОРОГО" внесло в уставный капитал ООО "ПАРАСКЕВА" приобретенное на аукционе недвижимое имущество, в том числе - помещения, арендатором которых является ГП ВО "Автопромимпорт". Переход права собственности на указанное недвижимое имущество от ООО "ДОРОГО" к ООО "ПАРАСКЕВА" зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2006 г.

Установлено, что 01.01.2008 г. между ООО "ПАРАСКЕВА" (арендодателем) и ГП ВО "Автопромимпорт" заключен договор аренды недвижимого имущества N 15-АН с приложениями NN 1, 2, а также дополнительным соглашением к нему от 30.01.2009 г., в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает для использования под офис во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 119,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 50/2, стр. 5.

Срок действия договора установлен п. 1.2 и составляет с 01.01.2008 г. по 30.11.2008 г., а дополнительным соглашением от 30.01.2009 г. срок действия договора продлен до 31.07.2009 г.

Помещения, являющиеся объектом аренды, были переданы истцу ответчиком по акту от 01.01.2008 г.

01.07.2009 г. между ООО "ПАРАСКЕВА" (арендодателем) и ГП ВО "Автопромимпорт" заключен договор аренды недвижимого имущества N 24-АН с приложениями NN 1, 2 к нему, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает для использования под офис во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 258,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 50/2, стр. 1.

Срок действия договора установлен п. 1.2 и составляет с 01.07.2009 г. по 30.09.2009 г., 01.07.2009 г. помещения, являющиеся объектом аренды по договору N 24-АН, были переданы истцу ответчиком.

Как видно из материалов дела, вследствие установления в заключенных с ответчиком договорах аренды ставок арендной платы 1 829 руб. в месяц (по договору N 15-АН) и 2 011 руб. 90 коп. в месяц (по договору N 24-АН) истец 29.07.2009 г. обратился к ответчику с предложением подписать дополнительные соглашения к заключенным сторонами договорам аренды, в которых установить размер арендной платы в соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной Правительством Москвы, и уведомил ответчика об осуществлении им расчетов по арендной плате с июля 2009 г. в соответствии с указанной Методикой.

Между тем, ответчик подписать указанные выше дополнительные соглашения к договорам аренды отказался и в свою очередь письмами от 20.10.2009 г., от 28.10.2009 г., сославшись на истечение срока действия договоров аренды недвижимого имущества N 24-АН от 01.07.2009 г. и N 15-АН от 01.01.2008 г., предложил истцу заключить новые договоры аренды имущества, оплатить задолженность по арендной плате, возникшую вследствие оплаты истцом занимаемых им помещений в соответствии с Методикой расчета арендной платы, утвержденной Правительством Москвы, а также уведомил о необходимости освобождения занимаемых им помещений в случае незаключения договора аренды на предлагаемых им условиях.

Указанное выше обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 01.01.2008 г. N 15-АН и в договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2009 г. N 24-АН в части установления срока аренды до 01.12.2017 г., применения при расчете арендной платы методики, утвержденной Правительством Москвы и установления арендной платы в размере 774 руб. в месяц за квадратный метр (включая НДС), путем обязания ООО "ПАРАСКЕВА" подписать дополнительное соглашение к каждому из указанных выше договоров.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение об удовлетворении исковых требований.

Поскольку установление обременения спорного недвижимого имущества, выразившееся в вышеназванных ограничениях прав собственника приобретаемого имущества, было принято Департаментом имущества города Москвы одновременно с принятием решения о приватизации муниципального имущества (распоряжение от 03.02.2004 г. N 318-р) и названное недвижимое имущество было приватизировано ООО "ДОРОГО" при наличии такового обременения, указанные выше обременения имущества в силу положений, установленных законодательством о приватизации, сохраняются и при осуществлении сделки о внесении данного имущества в уставный капитал ООО "ПАРАСКЕВА".

Таким образом, права ООО "ПАРАСКЕВА" в отношении недвижимого имущества - помещений, арендатором которых на основании договоров аренды от 24.05.1994 г. N 0-351/94 и N 0-352/94 являлся истец, ограничены возложением на него обязанности заключить договор аренды с ГП ВО "Автопромимпорт" на прежних условиях договоров аренды от 24.05.1994 г. N 0-351/94 и N 0-352/94, и осуществлением расчета арендной платы в соответствии методикой, утвержденной правительством Москвы.

То обстоятельство, что в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ООО "ПАРАСКЕВА" на спорное недвижимое имущество не указано на наличие обременений данного имущества, на правовую оценку спорных правоотношений не влияет и не может свидетельствовать об отсутствии таковых обременений недвижимого имущества, принадлежащего ООО "ПАРАСКЕВА".

Довод ответчика о необоснованности ставки арендной платы, суды не приняли, сославшись на то, что размер арендной платы, из расчета 774 руб. за квадратный метр, установлен на основании отчетов об оценке NN 24-2/11/О и 24-1/11/О, выполненных ООО Консалтинговая компания "Независимая профессиональная оценка" 20.11.2009 г., которое, используя методику, утвержденную Правительством Москвы (Постановления от 14.10.2003 г. N 861-ПП и от 30.11.2004 г. N 838-ПП), установило стоимость арендной платы по договорам аренды.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что согласно ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в случае нарушения собственником имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, установленного обременения, указанное лицо на основании решения суда может быть обязано исполнить в натуре условия обременения.

С указанными доводами судов суд округа согласиться не может.

В соответствии с п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Другими словами, принимая решение об изменении договора, суд обязан учитывать имущественные интересы обеих сторон.

Сославшись на нарушение имущественного интереса истца, рассчитывавшего на применение ставки арендной платы, установленной Правительством Москвы, суды не учли, что ставка арендной платы была согласована в договоре в твердой сумме, ссылки на иное определение ставки арендной платы в дальнейшем отсутствуют.

Кроме того, судами не учтено следующее. Ответчик является собственником комплекса зданий, арендуемых истцом, а в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актами не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Однако, внесение изменений в условия договоров аренды от 01.01.2008 г. N 15-АН и от 01.07.2009 г. N 24-АН, в части установления нового срока аренды до 01.12.2017 года и применения при расчете арендной платы методики, утвержденной Правительством Москвы и установления арендной платы в размере 774 руб. в месяц за квадратный метр (включая НДС), противоречат правам собственника на распоряжение принадлежащим ему имуществом..

Согласно ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: министерств, федеральных органов исполнительной власти, а также органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

Правительство Москвы является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, потому принятые им акты в силу ст. 3 Кодекса не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права.

Таким образом, Методика расчета арендной платы, утвержденная Правительством Москвы, носит рекомендательный характер при определении ставки арендной платы и не является обязательной для собственника имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 года N 178-ФЗ при отчуждении государственного ил муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или федеральными законами, и публичным сервитутом.

Вместе указанный случай не подпадает под перечень случаев обременения ограничениями, предусмотренных Федеральными законами, иных случаев, предусматривающих такое обременение, суды не привели. В связи с этим, выводы судов об обязательности обременения для собственника (ответчика) не соответствуют нормам материального права, в том числе указанному закону о приватизации.

Кроме того, Распоряжение Департамента имущества г. Москвы от 03.02.2004 года N 318-р в части, касающейся расчета арендной платы, противоречит закону и в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

заявление о принятии обеспечительных мер отклонить.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.03.2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 года по делу N А40-153977/09-85-638 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Государственного предприятия Внешнеэкономического объединения "Автомпромимпорт" в пользу ООО "Параскева" расходы по госпошлине по кассационной жалобе в сумме 2.000 руб.

Председательствующий

Л.В. Бусарова

Судьи

А.А. Малюшин

Э.Г. Хомяков