Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2010 г. N КГ-А41/11506-10 по делу N А41-34671/09 Суд удовлетворил требование о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, поскольку установлено, что после внесения арендных платежей за спорный период истец не мог использовать арендованные помещения по вине ответчика

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 октября 2010 г. N КГ-А41/11506-10 по делу N А41-34671/09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.

судей: Бусаровой Л.В. и Хомякова Э.Г.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): ОАО "МОЭК" - Ситдинова Э.Т., - доверенность от 23.12.2009 N 1239-Д

от ответчика: ООО "Гордения" - Медведева Л.В., генеральный директор,

от третьего лица - не участвует,

рассмотрев 30.09.2010 в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Гардения", ответчика, на постановление от 22.06.2010 Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В., Черниковой Е.В., по иску ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" о признании договора субаренды расторгнутым, об обязании возместить понесенные убытки к ООО "Гардения" и встречному иску ООО "Гардения" о взыскании убытков к ОАО "Московская объединенная электросетевая компания", установил:

Открытое акционерное общество "Московская объединенная электросетевая компания" (далее по тексту - ОАО "Московская объединенная электросетевая компания", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гардения" (далее по тексту - ООО "Гардения") о признании договора субаренды нежилого помещения N 957, заключенного 1 августа 2008 года между ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" и ООО "Гардения", расторгнутым; об обязании возместить понесенные убытки в размере 6 831 033 руб. 98 коп., неустойку в размере 635 309 рублей и расходы по госпошлине в размере 50 831, 80 руб.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования, просил взыскать с ООО "Гардения" в пользу ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" убытки в размере 4 359 012 руб. 66 коп. в виде оплаченных арендных платежей за помещения, которые им не использовались, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 400 484 руб. 29 коп.

Данные уточнения приняты судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "Гардения" заявлены встречные требования, с учетом их уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" о взыскании задолженности по арендной плате (постоянной части) за период с ноября 2008 года по июнь 2009 года в размере 6 675 083 руб. 28 коп. и задолженности по арендной плате (переменной части) за период с августа 2008 года по июнь 2009 года в размере 1 624 183 руб. 73 коп., договорной неустойки за просрочку осуществленных платежей в размере 180 342 руб. 71 коп., об обязании возместить понесенные ООО "Гардения" убытки по осуществлению техобслуживания за период с августа 2008 года по июнь 2009 года в размере 2 675 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2010 года, в редакции определения того же суда от 23 апреля 2010 года об исправлении опечатки, в удовлетворении иска ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" отказано. Суд взыскал с ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" в пользу ООО "Гардения" 6 759 083 руб. 28 коп. задолженности по договору субаренды нежилого помещения N 957 от 1 августа 2008 года, 10 000 рублей неустойки. В остальной части иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2010 года решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2010 года по делу N А41-34671/09 отменено. С Общества с ограниченной ответственностью "Гардения" в пользу Открытого акционерного общества "Московская объединенная электросетевая компания" взыскано 4 359 012 руб. 66 коп. задолженности по упомянутому договору, 400 484 руб. 29 коп. процентов и 32 403 руб. 26 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска ООО "Гардения" отказано.

Законность и обоснованность принятого постановления суда проверяются в порядке ст. 284 АПК РФ в связи с кассационной жалобой ООО "Гардения", в которой ставится вопрос об отмене постановления суда и передаче дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В кассационной жалобе заявитель ссылается на переоценку судом апелляционной инстанции правильно установленных судом первой инстанции обстоятельств и оцененных доказательств в рамках п. 1 ч. 3 ст. 270 АПК РФ, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона в части дополнительно установленных судом обстоятельств.

В судебном заседании представитель ООО "Гардения" поддержал доводы своей кассационной жалобы. Представитель ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в постановлении суда.

Выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения относительно этих доводов, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении обжалованного судебного акта, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления суда от 22.06.2010 г.

Из содержания ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату (арендную плату) за пользование имуществом.

В силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 1 августа 2008 года между ООО "Гардения" (Арендатор) и ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" (Субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения N 957, по условиям которого Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное пользование нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: город Москва, ул. Ленская, д. 10, корпус 1, общей площадью до 1 240,6 кв. м, из них помещения в цокольном этаже, общей площадью 258,6 кв. м, комнаты N 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25; помещения на первом этаже, общей площадью 322, 4 кв. м, помещения N 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 8, 9, 10, 22, 12, 13, 14, 15, N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 13а, 14, 15, 16, N 1, N А, а, а1, Б, б, б1; помещения на втором этаже, общей площадью 336,5 кв. м, помещения N 1, 2. 3, 4, 5, 5а, 6, 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 15, 16, N А, Б; помещения на третьем этаже, общей площадью 323,1 кв. м, помещения N 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6, 1, N 1, 23, 4, 5, 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 6д, 7, 8, 9, 10, 11, 11а, 12, 13, 14, 15, N А, Б.

Согласно пункту 1.2 договора помещения переданы Арендатору на основании договора аренды N 597 от 1 августа 2008 года и права собственности, подтверждением которого является свидетельство о государственной регистрации права 77 АД N 047580 от 19 октября 2006 года (запись регистрации N 77-77-02/050/2006-910 (Приложение N 1)).

Пунктом 1.3 договора определен срок его действия с 1 августа 2008 года по 30 июня 2009 года (на срок до 1 года).

Учетным периодом для осуществления взаиморасчетов сторонами принят 1 месяц.

Согласно п. 3.1.1 договора постоянная арендная плата определяется на основании стоимостей установленных для соответствующих площадей, величины учетного периода и фактически занимаемых площадей. При этом стоимость аренды одного кв. м в год определяется для помещений, сданных по фактическому состоянию, в размере 12 800 руб. 00 коп., без учета НДС (18%) 2 304 руб. 00 коп. (Сумма оплаты постоянной арендной платы из расчета 1240,6 кв. м и НДС 18% составляет - в месяц 1 561 501 руб. 86 коп. в год - 18 738 022 руб. 40 коп.); помещений с ремонтом в размере 14 100 руб. 00 коп., без учета НДС (18%) 2 538 руб. 00 коп. (сумма оплаты постоянной арендной платы из расчета 1240,6 кв. м и НДС 18% составляет - в месяц 1 720 091 руб. 90 коп. в год - 20 641 102 руб. 80 коп.).

В соответствии с п. 3.2.1 величина переменной арендной платы определяется, как совокупность затрат, произведенных Субарендатором, по следующим услугам: (подача тепловой энергии (для отопления и горячей воды), отпуск питьевой воды, прием сточных вод, поставка электрической энергии (мощности), охрана нежилого помещения, вывоз мусора).

Согласно пунктам 3.2.1 и п. 3.2.2 договора постоянная ежемесячная часть арендной платы оплачивается субарендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора 15 (пятнадцать) календарных дней до начала учетного периода (месяца), переменная арендной платы - ежемесячно на основании счетов, выставленных арендатором, в течение 5 банковских дней со дня выставления счетов. Арендатор обязан подтвердить переменную величину арендной платы по пункту 3.1.2 путем представления субарендатору копий документов, подтверждающих оказание арендатору услуг третьими лицами.

Согласно п. 3.3 договора оплата постоянной арендной платы за первый и последние два учетных периода производятся одновременно (с первым платежом).

Суд установил соблюдение ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" договорных обязательств по договору субаренды нежилого помещения N 957 от 1 августа 2008 года путем перечисления по платежным поручениям N 1338 от 16 сентября 2008 года, N 1186 от 10 сентября 2008 года, N 1184 от 10 сентября 2008 года, N 1185 от 10 сентября 2008 года в адрес ООО "Гардения" денежных средств в размере 3 708 031 руб. 98 коп. в счет уплаты арендных платежей по договору за август 2008, сентябрь 2008 года, октябрь 2008 года и 3 123 002 руб. 00 коп. обеспечительного платежа за май и июнь 2009 года, всего 6 831 033 руб. 98 коп.

Однако, несмотря на подписание акта приема-передачи в аренду 1 августа 2008 года нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корпус 1, арендованные помещения по договору субаренды N 957 от 1 августа 2008 года не были освобождены ООО "Гардения" от посторонних лиц, в период с 2 октября 2008 года (после сдачи ключей) и позже истец не мог использовать арендованные помещения по вине ООО "Гардения".

В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 10 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК).

Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Учитывая, что фактически спорные помещения не были переданы ООО "Гардения" истцу по первоначальному иску - ООО "Московская объединенная электросетевая компания", а арендная плата за указанные периоды, включая обеспечительный платеж, субарендатором уплачены ответчику и находились у последнего в его распоряжении при отсутствии у истца реальной возможности пользоваться арендованными помещениями, и, установив факт уклонения ответчика от возврата денежных средств после предъявления истцом требования о возврате уплаченных в счет арендных платежей и обеспечительного платежа денежных средств, суд обоснованно посчитал понесенные Обществом расходы в виде оплаченных арендных платежей за помещения, которые им не использовались, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 400 484 руб. 29 коп. как убытки, подлежащие взысканию с ответчика.

При рассмотрении спора суд принял во внимание установленные в рамках дела N А41-98/09 Арбитражным судом Московской области обстоятельства, связанные с вопросом фактического использования субарендатором помещений, принятых им по акту приема-передачи нежилых помещений от 1 августа 2008 года в рамках упомянутого договора.

В ходе судебного разбирательства по делу N А41-98/09 установлено, что ООО "Гардения" обращалось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" об обязании выселить ответчика из нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Ленинская, д. 10, корпус 1, площадью 982 кв. м, а также освободить нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12 марта 2009 года по делу N А41-98/09, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2009 года и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 сентября 2009 года, в удовлетворении исковых требований ООО "Гардения" отказано. Вышеуказанными судебными актами установлено, что между сторонами по договору субаренды нежилого помещения N 957 от 1 августа 2008 года возник спор по фактическому использованию субарендатором помещений, принятых им по акту приема-передачи нежилых помещений от 1 августа 2008 года. В рамках дела N А41-98/09 суды пришли к выводу о том, что факт занятия ОАО "Московская областная электросетевая компания" спорных нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленинская, д. 10, корпус 1, материалами дела не подтвержден.

По материалам настоящего дела суд также не установил, а ООО "Гардения" не подтвердило факт занятия ОАО "Московская областная электросетевая компания" спорных нежилых помещений.

С учетом установленного, требований ч. 2 ст. 65 АПК РФ, принимая во внимание п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которому Арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений, суд пришел к выводу о недоказанности Арендодателем факта передачи помещения в аренду Арендатору.

Суд кассационной инстанции находит вывод суда апелляционной инстанции в указанной части обоснованным.

При этом суд правомерно отклонил ссылку ООО "Гардения" на акт приема-передачи от 01.08.2008 в связи с возвратом ключей Арендодателю. Так, из акта приема-передачи ключей от офисных помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корп. 1 усматривается, что на основании договора аренды N 957 от 1 августа 2008 года Арендатор (ООО "Гардения") передал, а Субарендатор (ОАО "МОЭСК") принял 13 ключей от офисных помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корпус. В этом же акте имеется отметка о том, что Субарендатор в лице Родригеса-Гарсия В.М. ключи от помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Ленская, д. 10, корп. 1 вернул в количестве 13 штук представителю Арендатора Медведевой Л.В. Таким образом, ключи от спорных помещений были возвращены в этот же день Субарендатором - Арендатору ООО "Гардения".

Акт от 2 октября 2008 года, на который также ссылается заявитель кассационной жалобы, подтверждает факт передачи ключа от калитки, а не от офисных помещений, и не опровергает вывод суда о несостоявшемся акте передаче Субарендатору спорных помещений.

Поскольку в период со 2 октября 2008 года ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" не могло использовать арендованные помещения по вине ООО "Гардении", суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца по первоначальному иску убытки в размере 4 359 012 руб. 66 коп. (платежи за октябрь 2008 года, май и июнь 2009 года) в виде оплаченных арендных платежей за помещения, которые им не использовались, а также в соответствии со ст. 395 ГК РФ проценты а пользование чужими денежными средствами в размере 400 484 руб. 29 коп. за период с 1 января 2009 года по 18 января 2010 года, рассчитанные на дату подачи иска в суд исходя из размера 8,75% ставки рефинансирования.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречных исковых требований ООО "Гардения" к ОАО "Московская объединенная электросетевая компания" о взыскании задолженности по арендной плате (постоянной части) за период с ноября 2008 года по июнь 2009 года в размере 6 675 083 руб. 28 коп., задолженности по арендной плате (переменной части) за период с августа 2008 года по июнь 2009 года в размере 1 624 183 руб. 73 коп., неустойки за просрочку осуществленных платежей в размере 180 342 руб. 71 коп.

Суд также не нашел оснований для возмещения ООО "Гардения" "Московская объединенная электросетевая компания"убытков, связанных с осуществлением технического обслуживания за период с августа 2008 года по июнь 2009 года, поскольку истцом по встречному иску не представлено доказательств в подтверждение фактического оказания ответчику услуг по техническому обслуживанию спорных помещений, а также факт использования ответчиком помещений в спорный период.

Суд апелляционной инстанции дал оценку всем имеющим значение для дела доказательствам, в том числе договору аренду.

Переоценка обстоятельств, установленных судом в обжалуемом судебном акте, в суде кассационной инстанции в силу его полномочий недопустима.

Суд апелляционной инстанции правильно применил к спорным правоотношениям нормы материального права, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 2 и ч. 4 ст. 288 АПК РФ основаниями для отмены постановления суда от 22.06.2010 г., не выявлено.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 22 июня 2010 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-34671/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Гардения" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Л.В. Бусарова

Э.Г. Хомяков