Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 октября 2010 г. N КГ-А41/12083-10 по делу N А41-38956/09 Удовлетворяя требование о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, суд исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 октября 2010 г. N КГ-А41/12083-10 по делу N А41-38956/09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.

судей Бусаровой Л.В. и Зверевой Е.А.

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Артикул+": Клюев А.А., доверенность от 23.04.2010, адвокат, удостоверение N 8810; Макарова Н.П., доверенность от 23.04.2010

от ответчика Муниципального коммерческого банка "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (ООО): Тутаринова О.А., доверенность от 12.10.2010 N 76

от третьего лица не участвует

рассмотрев 13.10.2010 в судебном заседании кассационную жалобу Муниципального коммерческого банка "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (ООО), ответчика на решение от 09.02.2010 Арбитражного суда Московской области принятое судьей Ильченко С.Н. на постановление от 08.07.2010 Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Диаковской Н.В., Ханашевичем С.К., Черниковой Е.В. по иску (заявлению) ООО "Артикул+" о взыскании задолженности по арендным платежам к Муниципальному коммерческому банку "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (ООО) и встречному иску о расторжении договора аренды, возмещении убытков и обязании возвратить остаток гарантийного фонда установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Артикул+" (далее - ООО "Артикул+") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Муниципальному коммерческому банку "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - МКБ "ОДИНБАНК", Банк) о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды от 01.02.2009 N 03-09 в сумме 1 952 315 руб. 94 коп., неустойки (пени) за несвоевременную уплату арендных платежей в сумме 156 389 руб. 14 коп. и задолженности за аренду площади фасада здания в сумме 102 502 руб. 40 коп.

МКБ "ОДИНБАНК" обратился к ООО "Артикул+" со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.02.2009 N 03-09, взыскании с ООО "Артикул+" 15 618 527 руб. 52 коп. уплаченных арендных платежей и обязании ООО "Артикул+" вернуть Банку остаток гарантийного фонда в сумме 1 899 930 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 9 февраля 2010 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2010 г. по делу N А41-38956/09, исковые требования ООО "Артикул+" удовлетворены в части взыскания с МКБ "ОДИНБАНК" в пользу ООО "Артикул+" 1 952 315 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате и 156 389 руб. 14 коп. пени. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований МКБ "ОДИНБАНК" отказано.

В кассационной жалобе МКБ "ОДИНБАНК" просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований; полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Представлен письменный отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель МКБ "ОДИНБАНК" поддержал кассационную жалобу, просил ее удовлетворить.

Представители ООО "Артикул+" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых решения и постановления без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "Артикул+" (арендодатель) и МКБ "ОДИНБАНК" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.02.2009 N 03-09, в соответствии с условиями которого ООО "Артикул+" согласно акту приема-передачи передает Банку во временное владение и пользование сроком на 10 лет нежилые помещения общей площадью 1745,71 кв. м, указанные в поэтажных планах здания, являющихся приложением N 2 к названному договору.

По акту приема-передачи от 01.02.2009 года ООО "Артикул+" передало, а МКБ "ОДИНБАНК" принял в аренду нежилые помещения, расположенные в здании торгово-развлекательного комплекса (в подвале 116,14 кв. м, на первом этаже 121,1 кв. м, четвертом этаже 752,1 кв. м, на пятом этаже 756,37 кв. м), по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Советская, д. 5а.

Согласно пункту 3.2 договора от 01.02.2009 N 03-09 обязанность арендатора уплачивать арендодателю арендные платежи возникает с 1 февраля 2009 года независимо от факта готовности арендатора к открытию и началу осуществления своей деятельности в арендуемых помещениях, а также независимо от даты окончания ремонтно-строительных отделочных работ в арендуемых помещениях, проводимых по инициативе арендатора, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3.1 договора.

Пунктом 5.9 договора от 01.02.2009 N 03-09 предусмотрено, что обеспечительный платеж на момент заключения этого договора составляет 3 794 860 руб.

Согласно пунктам 5.9.1 и 5.9.2 вышеназванного договора сумма 1 899 930 рублей подлежит зачету в счет уплаты арендатором арендной платы за первый месяц аренды помещений по настоящему договору; сумма 1 899 930 рублей будет засчитана арендодателем в счет гарантийного фонда, выступающего в качестве договорного способа обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору. Во исполнение предварительного договора сумма обеспечительного платежа была перечислена арендатором 1 февраля 2008 года.

В соответствии с актом приема-передачи от 01.02.2009 объект аренды освобожден от оборудования арендодателя, находится в технически исправном состоянии и позволяет использовать его в целях, предусмотренных договором аренды от 01.02.2009 N 03-09. Арендатором был проведен осмотр принимаемого объекта и проверена его исправность. Претензий и замечаний у арендатора по состоянию помещений на момент заключения договора не возникло.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Банком обязанностей по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом, ООО "Артикул+" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В обоснование встречных требований МКБ "ОДИНБАНК" ссылается на то, что переданные в аренду Банку помещения не соответствуют указанному в договоре от 01.02.2009 N 03-09 разрешенному использованию, имеют недостатки, препятствующие пользованию этим имуществом.

Кассационная инстанции соглашается с выводом судов о частичном удовлетворении исковых требований ООО "Артикул+" и отказе в удовлетворении встречных исковых требований МКБ "ОДИНБАНК" в связи со следующим.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

ООО "Артикул+" как арендатор свои обязательства по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2009 N 03-09 исполнило надлежащим образом, помещения по акту приема-передачи от 01.02.2009 были переданы Банку.

Однако МКБ "ОДИНБАНК" надлежащим образом не исполнил свои обязанности по внесению арендной платы за октябрь 2009 года в сумме 1 952 315 руб. 94 коп.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Банк доказательств внесения арендной платы за указанный период в материалы дела не представил.

В обоснование своих возражения МКБ "ОДИНБАНК" ссылается на наличие недостатков переданных в аренду помещений, не позволяющие использовать их в целях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 договора от 01.02.2009 помещения передаются арендатору для размещения в них обособленного структурного подразделения арендатора для ведения банковской деятельности и осуществления иной, не запрещенной законом деятельности кредитных организаций.

В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора об аренде нежилых помещений от 30.01.2008 N 21, заключенного между сторонами спора, именно МКБ "ОДИНБАНК" осуществляет в помещениях отделочные работы под разрешенное использование, а также неотделимые улучшения помещений.

Арендуемые помещения переданы Банку на основании акта приема-передачи от 01.02.2009 года и приняты МКБ "ОДИНБАНК" без каких-либо замечаний относительно их технического состояния.

В соответствии с подпунктом 1) пункта 6.1 договора от 01.02.2009 N 03-09 арендодатель обязан предоставить арендатору помещения для осуществления по инициативе и за счет арендатора строительно-ремонтных и отделочных работ в целях подготовки помещения для разрешенного использования.

МКБ "ОДИНБАНК" самостоятельно заключало договоры с третьими лицами на проведение работ и улучшений арендуемых помещения для использования их в целях ведения банковской деятельности.

Письмом от 24.06.2009 МГТУ Банка России указало ответчику на отсутствие в предоставленных в аренду помещениях, расположенных по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Советская, д. 5а, пожарной сигнализации с выводом сигналов на пост кредитной организации и обобщенного сигнала с ПЦО охраняющей организации, а также охранной сигнализации.

Вместе с тем, в соответствии с письмом МГТУ Банка России от 26.10.2009 МКБ "ОДИНБАНК" 26 июля 2009 года выдано заключение о соответствии помещений, расположенных по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Советская, д. 5а, требованиям, установленным нормативными актами Банка России для совершения операций с ценностями.

Согласно письму отдела государственного пожарного надзора по Одинцовскому району ГУ МЧС по Московской области от 07.10.2009 N 1522-ГПН в торгово-развлекательном комплексе, расположенном по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Советская, д. 5а, выявлены ряд нарушения обязательных требований пожарной безопасности, однако, указанные нарушения не повлекли за собой приостановление деятельности торгово-развлекательного комплекса и невозможность использования Банком арендуемых помещений.

Кроме того, в соответствии с пунктом 6.4 договора от 01.02.2009 N 03-09 МКБ "ОДИНБАНК" вправе самостоятельно устанавливать, монтировать, содержать и использовать в арендуемых помещениях охранно-пожарную и тревожную сигнализацию.

Довод МКБ "ОДИНБАНК" о том, что в здании не работают лифты и эскалаторы правомерно отклонены судами, поскольку данное обстоятельство не влияет на возможность использования арендуемых помещений.

На момент передачи помещений и составления акта приема-передачи от 01.02.2009 МКБ "ОДИНБАНК" не было выявлено каких-либо недостатков принимаемых помещений.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктом 8.1.3 договора от 01.02.2009 N 03-09 МКБ "ОДИНБАНК" имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения названного договора с предварительным уведомлением за 2 месяца до предполагаемой даты одностороннего расторжения договора в случае, когда арендованные помещения в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажутся в состоянии, не пригодном для использования.

В подтверждение довода об отказе от договора от 01.02.2009 N 03-09 МКБ "ОДИНБАНК" ссылается на письмо от 11.11.2009 N 2542, направленное в адрес ООО "Артикул+". Однако в материалы дела не представлено доказательств направления Банком указанного письма в адрес ООО "Артикул+" и получения его алресатом.

Иные представленные в материалы дела письма МКБ "ОДИНБАНК" не содержат ссылок на отказ арендатора от договора от 01.02.2009 N 03-09, равно как не содержат указания на его расторжение.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что требование МКБ "ОДИНБАНК" о расторжении договора от 01.02.2009 N 03-09 удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 5.10 сумма гарантийного фонда может быть засчитана в качестве арендной платы за последний месяц аренды либо возвращена только после прекращения договорных обязательств. Следовательно, требование Банка об обязании ООО "Артикул+" вернуть Банку остаток гарантийного фонда в сумме 1 899 930 руб. также является необоснованным, поскольку арендные отношения между сторонами не прекращены в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, суды пришли к верному выводу о том, что встречные исковые требования МКБ "ОДИНБАНК" удовлетворению не подлежат, а требование ООО "Артикул+" о взыскании задолженности по арендной плате за октябрь 2009 года в сумме 1 952 315 руб. 94 коп., является обоснованным.

ООО "Артикул+" также заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени) в сумме 156 389 руб. 14 коп. за несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендных платежей.

Согласно пункту 9.2 договора от 01.02.2009 N 03-09 в случае просрочки исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% процента за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку МКБ "ОДИНБАНК" ненадлежащим образом исполнило свои обязанности по внесению арендной платы, неустойка (пени) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями ст. 286, частью 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранных по делу доказательств, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятого по делу решения и постановления.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и неверное, в отличие от суда, толкование заявителем положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 9 февраля 2010 года Арбитражного суда Московской области и постановление от 8 июля 2010 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-38956/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу Муниципального коммерческого банка "Одинцовский инвестиционный банк экономического развития центрального региона" (ООО) - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Л.В. Бусарова

Е.А. Зверева