Письмо УФНС России по г. Москве от 9 августа 2010 г. N 20-14/4/083701@ О порядке налогообложения доходов, полученных от продажи земельного участка и жилого дома, находившихся в собственности менее трех лет; о праве налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в связи с расходами на строительство проданного жилого дома

Письмо УФНС России по г. Москве от 9 августа 2010 г. N 20-14/4/083701@

Вопрос: Каков порядок налогообложения доходов, полученных от продажи земельного участка и жилого дома, находившихся в собственности менее трех лет? Можно ли воспользоваться имущественным налоговым вычетом в связи с расходами на строительство проданного жилого дома?

Ответ: В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, но не более 2 млн. руб. (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2008 года).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при строительстве или приобретении жилого дома налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на жилой дом.

Указанный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 220 НК РФ данный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода в случае его обращения к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения налоговым органом права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет по форме, утвержденной приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома могут включаться:

- расходы на разработку проектно-сметной документации;

- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

- расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

При этом принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенного строительством жилого дома без отделки.

Право на указанный имущественный налоговый вычет у налогоплательщика возникает в момент соблюдения всех условий его получения, определенных в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта.

Налогоплательщик вправе обратиться с заявлением о предоставлении имущественного налогового вычета в любой налоговый период. При этом уменьшение налоговой базы на вышеуказанный налоговый вычет может производиться начиная с того налогового периода, в котором возникло право на такой вычет.

Таким образом, учитывая приложенные документы, а также тот факт, что право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на строительство жилого дома, возникло в 2008 году (то есть в момент получения свидетельства о государственной регистрации права на указанный жилой объект), налогоплательщик может претендовать на получение данного налогового вычета (с учетом его максимального размера в 2 млн. руб.) по доходам, полученным начиная с 1 января 2008 года. При этом в составе имущественного налогового вычета будут учитываться расходы, произведенные с момента начала строительства жилого дома до момента оформления его в собственность. Расходы, произведенные после оформления в собственность жилого дома, не могут быть учтены при предоставлении имущественного налогового вычета, поскольку в свидетельстве о государственной регистрации права указан завершенный строительством объект (жилой дом).

Следует иметь в виду, что поскольку предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов, в данном случае на строительство жилого дома, то налогоплательщик имеет право на получение указанного налогового вычета в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом уже не находится в собственности налогоплательщика в связи с его продажей.

В соответствии с положениями статей 208 и 209 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения НДФЛ и облагаются по установленной пунктом 1 статьи 224 НК РФ налоговой ставке 13% для налоговых резидентов РФ.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 1 и пункта 2 статьи 228 НК РФ налогоплательщики - физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

На основании пункта 3 статьи 228 НК РФ указанные налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 229 НК РФ налогоплательщики, которые получили доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, земельных участков и жилых домов, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения).

Данный пункт был введен в статью 217 НК РФ Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ "О внесении изменений в главы 23 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений Федерального закона "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", и его положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.

Следовательно, полученные физическими лицами с 1 января 2009 года доходы от продажи земельных участков и жилых домов, находившихся в их собственности три года и более, не подлежат налогообложению. В связи с этим такие физические лица не обязаны представлять налоговую декларацию по НДФЛ.

Что касается физических лиц, получивших доходы от продажи указанного имущества, находившегося в их собственности менее трех лет, то данная категория физических лиц обязана представить налоговую декларацию в срок, установленный в пункте 1 статьи 229 НК РФ. Общая сумма налога, которая подлежит уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации (согласно п. 4 ст. 228 НК РФ), уплачивается налогоплательщиком по месту его жительства в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При этом налоговая база для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка в размере 13%, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налогового вычета, предусмотренного, в частности, подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи земельных участков и жилых домов, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение указанного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В данном случае на основании договора купли-продажи от 15 июля 2009 года физическое лицо получило доход от продажи земельного участка и жилого дома.

В связи с получением дохода от продажи земельного участка и жилого дома, находившихся в собственности менее трех (с 12 июля 2007 года и с 8 августа 2008 года соответственно), у налогоплательщика возникла обязанность по представлению налоговой декларации за 2009 год в срок не позднее 30 апреля 2010 года и уплате налога в срок не позднее 15 июля 2010 года. В указанной декларации производится расчет налоговой базы, определяемой как разница между суммой, полученной от продажи имущества, и суммой имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, либо суммой документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода, а также суммой имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, или его переходящего с прошлого налогового периода остатка в случае наличия такового.

Заместитель руководителя Управления ФНС России по г. Москве государственный советник РФ 3-го класса

Е.А. Останина