Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 2010 г. N ВАС-8265/10 Дело подлежит направлению на рассмотрение в суд надзорной инстанции, поскольку, отказывая в иске о взыскании задолженности по оплате выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи, суды нижестоящих инстанций не учли того, что к моменту заключения договора земельный участок уже находился во владении приобретателя, поэтому признается переданным ответчику с момента заключения договора купли-продажи

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 сентября 2010 г. N ВАС-8265/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего судьи Г.Г.Поповой, судей И.И.Полубениной, А.М. Медведевой

рассмотрела в судебном заседании заявление комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов) от 25.05.2010 N 2826 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 по делу N А57-15856/09 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу, принятых по иску комитета по управлению имуществом Саратовской области (далее - комитет) к открытому акционерному обществу "Элвис-Гарант" (далее - общество "Элвис-Гарант") о взыскании задолженности по оплате выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи от 04.12.2008 N 761 в сумме 3 289 166 руб. 21 коп. и пеней за просрочку платежа в размере 141 433 руб. 88 коп.

Суд установил:

решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

В суде апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.02.2010 решение от 22.10.2009 оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора комитет указывает на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм права.

Рассмотрев заявление комитета, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета от 10.11.2008 N Т-7708-р между комитетом и обществом "Элвис-Гарант" заключен договор купли-продажи от 04.12.2008 N 761 земельного участка площадью 5686 кв. метра с кадастровым номером 64:48:04 08 20:47, расположенного по адресу: г. Саратов, проспект имени 50 Лет Октября, д. 116-д, занимаемый нежилым зданием автосалона, принадлежащим ответчику на праве собственности.

Согласно пункту 3.2.1 договора покупатель обязан оплатить цену участка в сроки и в порядке, установленными разделом 2 договора.

Пунктами 2.3 - 2.4 договора установлен срок оплаты цены приобретаемого в собственность земельного участка - до регистрации права собственности, в течение двух месяцев после подписания договора.

Выкупная цена земельного участка определена в пункте 2.1 договора в размере 3 289 166 руб. 21 коп.

За нарушение срока уплаты предусмотренной договором денежной суммы установлена ответственность в виде пеней в размере 0,05% от суммы платежа за каждый календарный день просрочки (пункт 4.3 договора).

Поскольку покупатель не уплатил выкупную цену земельного участка, комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что передача имущества со стороны продавца является встречным обязательством по отношению к обязательству покупателя по его оплате. Суд установил, что стороны договора обоюдно отступили от исполнения обязательств по договору, поскольку покупатель не оплатил имущество, а продавец не передал ему земельный участок. На этом основании суд, руководствуясь частью 2 статьи 487 и пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что истец вправе обратиться с требованием о взыскании с ответчика убытков, а не предварительной оплаты, поэтому отказал в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и указал на незаключенность спорного договора, поскольку истцом не исполнено встречное обязательство, а договор купли-продажи не подписан.

Между тем, суды первой и кассационной инстанций не учли следующее.

Ссылка суда кассационной инстанции на то обстоятельство, что договор не подписан противоречит тексту спорного договора купли-продажи, копия которого представлена в материалы дела, из которого следует, что договор подписан от имени продавца первым заместителем председателя комитета, а от имени покупателя - директором общества "Элвис-Гарант" Акимовым А.А.

В статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Объектом купли-продажи земельных участков могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктами 2.3 -2.4 договора установлен срок оплаты цены земельного участка - до регистрации права собственности на участок, в течение пяти месяцев после подписания договора.

Таким образом, условие о сроках оплаты земельного участка согласовано сторонами, в тексте договора отсутствует условие об оплате товара после передачи земельного участка.

Вывод суда о том, что истец не передал ответчику земельный участок, также является необоснованным по следующим основаниям.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором

Пунктом 2 статьи 224 кодекса предусмотрено, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Суд установил и стороны при рассмотрении дела не оспаривали, что спорный земельный участок 17.05.2004 был передан ответчику в аренду для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания автосалона по договору N 474 сроком на 5 лет. Спорный договор купли-продажи был заключен до истечения срока аренды.

Таким образом, к моменту заключения договора земельный участок уже находился во владении приобретателя, поэтому признается переданным ответчику с момента заключения договора купли-продажи.

В связи с изложенным вывод судов о том, что земельный участок не был передан ответчику является необоснованным.

Аналогичный подход усматривается также в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2010 по делу N А57-6912/2009 и от 10.02.2010 по делу N А57-6911/2009.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судами не применены указанные нормы права и не исследован вопрос о том, достигнуто ли сторонами соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи.

При названных обстоятельствах судебные акты нарушают единообразие в применении судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А57-15856/09 Арбитражного суда Саратовской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010.

2. Направить копии определения, заявлений и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высший Арбитражный Суд Российской Федерации на заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 18 октября 2010 года.

Председательствующий судья

Г.Г. Попова

Судья

И.И. Полубенина

Судья

А.М. Медведева