Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 октября 2010 г. N ВАС-12880/10 Оснований для пересмотра судебных актов в порядке надзора нет, поскольку, удовлетворяя требование о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и зарегистрированного права собственности на данный земельный участок, суд исходил из того, что заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен не завершенный строительством объект, при наличии действующего договора аренды противоречит закону и такая сделка является недействительной (ничтожной)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 октября 2010 г. N ВАС-12880/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Полубениной И.И. и Куликовой В.Б.

рассмотрела в судебном заседании заявления открытого акционерного общества "Банк ВТБ" (филиал в г. Краснодаре) от 24.08.2010 N 231/714118 и администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" Республики Адыгея от 24.08.2010 N 01-5-1672 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.12.2009 по делу N А01-1594/2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2010 по тому же делу по иску Прокурора Республики Адыгея (далее - прокурор) к администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" (далее - администрация) и к закрытому акционерному обществу "КубаньГлавТорг" (далее - общество) о признании недействительными договора от 01.11.2008 N 241 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:05:1600002:94, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, 39/1 и зарегистрированного права собственности общества "КубаньГлавТорг" на указанный земельный участок, а также применении последствий недействительности сделки.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен ОАО "Банк ВТБ" (далее - банк).

Коллегия судей установила:

решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2010, исковые требования удовлетворены.

В заявлениях о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов администрация и банк просят их отменить, поскольку считают, что судами нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К таким основаниям относятся: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации, нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Проверив выводы, положенные в основу обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для его пересмотра в порядке надзора.

Как установлено судом, общество является собственником незавершенного строительством одноэтажного коттеджа с мансардным этажом общей площадью 237,9 кв. м (18% готовности, кадастровый номер 01:05:16 00 002:94:79:230:001:005570830), расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, 39/1.

Земельный участок под указанным объектом общей площадью 4600 кв.м., с разрешенным использованием под проектирование и строительство жилых домов коттеджного типа, находился у общества на праве аренды (договор аренды от 30.06.2006 N 113 сроком действия до 19.07.2016 г.).

Распоряжением администрации от 10.10.2008 N 1411, указанный земельный участок на основании заявления общества был предоставлен ему в собственность для проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа.

На основании этого распоряжения администрация и общество 01.11.2008 заключили договор N 241 купли-продажи названного земельного участка. При заключении договора стороны руководствовались статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1 договора).

Право собственности общества на земельный участок площадью 4588 кв. м зарегистрировано.

Ссылаясь на несоответствие договора купли-продажи земельного участка действующему земельному законодательству, и указывая на незаконность приобретения в собственность спорного земельного участка до завершения строительства расположенного на нем объекта, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался нормами земельного законодательства о порядке выкупа земельных участков под объектами недвижимости и учел правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства, применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Суд указал, что в соответствии со статьями 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Несмотря на то, что в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Между тем к настоящему делу данные случаи не относятся.

Целью предоставления спорного земельного участка в аренду сроком до 19.06.2016 г. являлось осуществление проектирования и строительства жилых домов коттеджного типа.

Специфика правового режима земель, предоставленных в аренду для целей строительства, выражается в том, что нарушение определенных законом или договором обязанностей арендатора влечет досрочное прекращение договора аренды.

Поскольку общество не представило доказательств завершения строительства объекта и реализации цели договора аренды от 30.06.2006 N 113, суд пришел к выводу о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, при наличии действующего договора аренды, противоречит закону и такая сделка является недействительной (ничтожной).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, следовательно, такая сделка не порождает у приобретателя имущества права собственности на него.

Нахождение спорного земельного участка в залоге у банка не является препятствием для применения судом последствий недействительности ничтожной сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение.

Доводы администрации и банка, изложенные в заявлениях о пересмотре судебных актов в порядке надзора, изучены судами трех инстанций и получили соответствующую правовую оценку.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

в передаче дела N А01-1594/2009 Арбитражного суда Республики Адыгея в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 08.12.2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2010 отказать.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судья

И.И. Полубенина

Судья

В.Б. Куликова