Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2008 г. N КГ-А40/1439-08 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилого помещения суду необходимо исследовать вопрос о направлении истцом ответчику предупреждения о расторжении договора и о получении этого предупреждения ответчиком, кроме того, следует проверить доводы ответчика о том, что им не допущено нарушений условий договора аренды, которые могли бы послужить основанием для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 марта 2008 г. N КГ-А40/1439-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 ноября 2008 г. N КГ-А40/10561-08-П

Иск заявлен Департаментом имущества города Москвы (ДИГМ) к Некоммерческой организации "Фонд детского парка чудес" (НО "Фонд детского парка чудес") о расторжении договора аренды от 31 марта 2003 г. N 00-00147/03 на нежилое помещение площадью 558,4 кв.м., находящееся по адресу: г. Москва, пл. Триумфальная, д. 1, стр. 1, и об обязании вернуть указанное нежилое помещение в освобожденном виде (т. 1, л.д. 2).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2007 г. с учетом определения от 2 августа 2007 г. расторгнут договор аренды от 31 марта 2003 г. N 0-147, заключенный между ДИГМ и НО "Фонд детского парка чудес". Обязана НО "Фонд детского парка чудес" передать ДИГМ нежилое помещение общей площадью 558,4 кв.м., находящееся по адресу: г. Москва, пл. Триумфальная, д. 1, стр. 1 в освобожденном виде. Взыскана с НО "Фонд детского парка чудес" в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 4.000 руб. Решение мотивировано тем, что 31 марта 2003 г. заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), по условиям которого арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду нежилой объект общей площадью 558,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пл. Триумфальная, д. 1, стр. 1, что срок договора был установлен с февраля 2003 г. по февраль 2028 г., договор зарегистрирован в установленном порядке 22 июля 2004 г., что истец ссылается на направление ответчику претензии от 15 ноября 2006 г. заказными письмами с уведомлениями (за исх. NN 32494, 324945), содержащую требование устранить допущенные нарушения, или в случае невозможности исполнения взятых на себя обязательств, досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку проведенной проверкой была установлена передача арендуемого ответчиком помещения в субаренду сторонним организациям без согласия арендодателя, хотя согласно п. 5.3.2 договора арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в том числе сдавать арендуемое помещение в субаренду или безвозмездное пользование с согласия арендодателя. Далее первая инстанция указала, что ответчик нарушения не устранил, а поэтому договор аренды расторгается, а арендуемое помещение подлежит возвращению истцу в освобожденном виде (т. 1, л.д. 107-108, 116).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2007 г. N 09АП-15070/2007-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2007 г. по делу N А40-2659/07-60-24 оставлено без изменения (т. 2, л.д. 82-83).

В кассационной жалобе ответчик просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение судом ст.ст. 415, 450, 609, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на нарушение судом ст.ст. 7, 8, 9, 71, 122, а апелляционной инстанцией - также ч. 2 ст. 286, п. 12. ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 85-88).

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представитель ответчика привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель истца просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.

Проверив доводы жалобы, материала дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция находит решение от 15 мая 2007 г. и постановления от 26 ноября 2007 г. подлежащими отмене в связи со следующим.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Предполагается, что для исполнения арендатором обязательства (устранения нарушения условий договора аренды, выявленного арендодателем) упомянутое предупреждение должно быть доведено до арендатора, то есть вручено последнему.

В дело представлены доказательства направления истцом ответчику письменного предупреждения, предусмотренного ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по трем адресам в г. Москве: Ермолаевский пер., д. 17, стр. 1; Триумфальная пл., д. 1, стр. 1; Б. Грузинская ул., д. 15. При этом из материалов дела усматривается, что по двум первым адресам ответчик не находится и корреспонденцию не получает, что ответчик фактически располагается по адресу: г. Москва, Б. Грузинская ул., д. 15, стр. 1, и по этому адресу ответчик получает корреспонденцию.

В материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком предупреждения истца по какому-либо из указанных истцом адресов, а также доказательства направления истцом ответчику предупреждения по адресу: г. Москва, Б. Грузинская ул., д. 15, стр. 1.

В качестве доказательства нарушения ответчиком условий договора аренды от 31 марта 2003 г. N 0-147/03 суд указал акт проверки использования имущества города Москвы от 17 октября 2006 г., согласно которому помещения используются под общественное питание, вся площадь передана в пользование двум юридическим лицам по двухсторонним договорам субаренды.

При этом судом не было учтено, что согласно п. 1.1, 1.3 договора аренды от 31 марта 2003 г. N 0-147/03 нежилое помещение общей площадью 558,4 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, пл. Триумфальная, д. 1, стр. 1, передано ответчику для использования в целях предприятия общественного питания, что из представленной в дело копии договора аренду от 29 декабря 2006 г. N 29/12-06Ц ответчиком и ООО "Центр предпринимательства "Династия" усматривается, что этот договор является незаключенным в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных доказательств оснований передачи ответчиком арендованных помещений другим лицам в деле не имеется.

Судом оставлено без внимания, что в акте проверки использования имущества города Москвы от 18 декабря 2006 г. содержится заключение об использовании помещений по целевому назначению и о передаче всей площади в пользование двум юридическим лицам по двухсторонним договорам субаренды.

Кроме того, апелляционной инстанцией были приняты дополнительные доказательства с нарушением требований ч. 2 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом некоторые из дополнительно принятых апелляционным судом доказательств в нарушение ч. 8 ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены в дело в виде незаверенных светокопий.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленными арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что неправильно применены нормы материального права и нормы процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 15 мая 2007 г. и постановление от 26 ноября 2007 г. подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, исследовать вопрос о направлении истцом ответчику предусмотренного ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждения и о получении этого предупреждения ответчиком, проверить доводы ответчика о том, что им не допущено нарушений условий договора аренды, которые могли бы послужить основанием для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, исходя из обстоятельств, установленных на основе оценки в соответствии с требованиями закона надлежащих доказательств, принять решение по делу.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 ноября 2007 г. по делу N А40-2659/07-60-24 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2008 г.