Кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265 Удовлетворяя требования о признании незаключенным предварительного договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств, внесенных истцами в качестве обеспечительного платежа, суд исходил из того, что в спорном договоре не определен предмет договора, а именно не идентифицирован объект недвижимости

Кассационное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Лукашенко Н.И.,

и судей Сорокиной Л.Н., Катковой Г.В.,

при секретаре Батеевой Е.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной Л.Н. дело по кассационной жалобе ООО "Новый поселок" на решение Басманного районного суда города Москвы от 6 апреля 2010 года по иску В.М.М., В.С.М. к ООО "Новый поселок" (третье лицо ООО "РОДЭКС Риэлти") о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома N ... от 20 июля 2009 года незаключенным, взыскании денежных средств, которым постановлено:

признать предварительный договор N ... купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от 20 июля 2009 года, совершенный между ООО "Новый поселок", с одной стороны, и В.М.М., В.С.М., с другой стороны, незаключенным.

Взыскать с ООО "Новый поселок" в пользу В.М.М., В.С.М. денежные средства в размере 3 000 000 рублей.

Взыскать с ООО "Новый поселок" расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 100 рублей, из них: 10 000 рублей в пользу В.М.М., В.С.М., 9 100 рублей - в доход федерального бюджета, установила:

В.М.М., В.С.М. обратились в суд с исковым заявлением к ООО "Новый поселок" (третье лицо ООО "РОДЭКС Риэлти") о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома N ПР ... от 20 июля 2009 года незаключенным, взыскании денежных средств в размере 3 000 000 руб. В обоснование заявленных требований истцы указали на то, что между ними и ООО "Новый поселок", действующим от имени и за счет ООО "РОДЭКС Риэлти", 20.07.2009 г. подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома. В качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательства по заключению основного договора истцами были внесены денежные средства в размере 3 000 000 руб. По мнению истцов, указанный предварительный договор является незаключенным, поскольку в договоре не определен объект недвижимости - земельный участок, его площадь, отсутствует его кадастровый план, кроме того, ответчик не является собственником указанных в договоре объектов, земельный участок, на котором осуществляется строительство поселка, входит в состав земель сельскохозяйственного назначения.

Представитель ответчика ООО "Новый поселок" и третьего лица ООО "РОДЭКС Риэлти" по доверенности Л.И.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Решением суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик обжалует его в кассационном порядке.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ООО "Новый поселок" по доверенности - Н.С.В., представителя В.М.М. по доверенности - М.А.Ю., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда как принятого в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и действующими нормами материального и процессуального права.

Установив по делу фактические обстоятельства, на которых основаны исковые требования и которые явились предметом судебной проверки, что нашло отражение в мотивировочной части решения, суд пришел к выводу о наличии в данном случае оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела, 20 июля 2009 года между В.С.М., В.М.М. и ООО "Новый поселок" подписан предварительный договор N ... купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

В соответствии с п. 1.1. предварительного договора N ПР ... от 20.07.2009 г. стороны обязуются заключить в срок до 1 октября 2010 года договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, указанных в п. 2.1. договора, существенные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Согласно п. 2.1. указанного предварительного договора, по основному договору продавец (ООО "Новый поселок") обязуется передать в собственность покупателя (В.С.М., В.М.М.) выделенный как отдельный объект недвижимости земельный участок в границах кадастрового плана, площадью 1500 кв.м, подлежащий выделению из общего земельного участка с кадастровым номером ..., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка - под дачное строительство, расположенный по адресу: ... с выделенным номером ...; расположенный на нем жилой дом, общей площадью 138 кв.м, построенный в соответствии с параметрами (характеристиками) жилого дома и используемых материалов, установленными в Приложении N 4 к договору. Общая площадь жилого дома подлежит уточнению по результатам обмера БТИ и будет указана в кадастровом паспорте, который предоставляется продавцом покупателю на момент подписания основного договора.

Довод истцов об отсутствии у ООО "Новый поселок" права распоряжения земельным участком, на котором осуществляется строительство поселка, не нашел своего подтверждения в материалах дела. Так, судом установлено, что ответчику ООО "Новый поселок" принадлежит на праве собственности земельный участок для сельскохозяйственного производства, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь 388087 кв.м, по адресу: ... Приложением к предварительному договору является кадастровый план земельного участка, согласно которому разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером ... для сельскохозяйственного производства. Постановлением Главы ... муниципального района ... N ... от 01.11.2008 г. изменен вид разрешенного использования земельного участка - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером ..., площадью 388087 кв.м, на вид разрешенного использования - для дачного строительства в категории земель сельскохозяйственного назначения. Изменение вида разрешенного использования отражено в государственном кадастре недвижимости согласно кадастровой выписке от 26.11.2009 г.

Вместе с тем, при разрешении данного спора, судом установлен тот факт, что в заключенном между сторонами предварительном договоре от 20.07.2009 г. купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома не определен предмет договора, а именно не идентифицирован объект недвижимости - земельный участок, что в силу закона не позволяет считать данный договор заключенным.

В соответствии с п. 2 ст. 131 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального Закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в соответствии с настоящим Федеральным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости).

В соответствии со ст. 3 Закона РФ N 78-ФЗ от 18.06.2001 г. "О землеустройстве" землеустройство проводится в обязательном порядке в случае изменения границ объектов землеустройства.

В соответствии со ст. 20 названного Закона карта (план) объекта землеустройства является документом, отображающим в графической и текстовой формах местоположение, размер, границы объекта землеустройства и иные его характеристики.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.

Указание представителя ответчика в заседании судебной коллегии на то, что в настоящее время после вынесения судом обжалуемого решения произведен кадастровый учет земельного участка, правового значения при разрешении данного спора не имеет, учитывая, что предварительный договор был заключен в 2009 году.

В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона "О землеустройстве", при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.

Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что все существенные условия недвижимого имущества в предварительном договоре были определены, противоречат фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С.М., В.М.М. и ООО "Новый поселок" N ... от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным.

В связи с этим не имеет правового значения то обстоятельство, на которое имеется ссылка в кассационной жалобе, что не истек срок заключения основного договора купли-продажи, определенный в предварительном договоре до 1 октября 2010 года.

Довод кассационной жалобы со ссылкой на ч. 2 ст. 455 ГК РФ основан на неправильном толковании данной нормы материального права применительно к рассматриваемым правоотношениям.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, В.М.М. внесен обеспечительный платеж по предварительному договору N ПР ... от 20 июля 2009 года 21.07.2009 г. - в размере 1 200 000 руб. за себя и 1 500 000 руб. за В.С.М., 06.08.2009 г. - в размере 300 000 руб.

Признав правомерным и удовлетворив требование истцов о признании вышеуказанного предварительного договора незаключенным, суд на основании ст. 1102 ГК РФ обоснованно, с целью исключения неосновательного обогащения ответчика, произвел взыскание с него в пользу истцов уплаченных ими в счет обеспечительного платежа по предварительному договору денежных средств в размере 3 000 000 руб.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Решение суда первой инстанции полностью соответствует требованиям данной нормы процессуального права.

Таким образом, решение суда первой инстанции является в данном случае законным и обоснованным, поскольку оно основано на установленных судом фактических обстоятельствах дела, не противоречит имеющимся по делу доказательствам и соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего правоотношения сторон, на нормы которого суд правомерно сослался.

С учетом вышеизложенного доводы кассационной жалобы являются несостоятельными, они не опровергают правильность выводов суда, с которыми согласилась судебная коллегия, а направлены на переоценку исследованных судом доказательств по делу, что не может служить основанием к отмене решения суда.

Предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Басманного районного суда г. Москвы от 6 апреля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Новый поселок" - без удовлетворения.

Председательствующий

Лукашенко Н.И.

Судьи

Сорокина Л.Н.

Каткова Г.В.