Постановление Президиума Московского городского суда от 13 марта 2009 г. N 44г-38/2009 При новом рассмотрении дела о признании незаконными действий ответчика по расторжению договоров соинвестирования строительства, взыскании неустойки и компенсации морального вреда суду необходимо дать оценку доводам истцов о наличии спора по площадям квартир, а также о том, что на момент технической инвентаризации квартир не были выполнены условия договоров, необходимые для проведения обмеров БТИ

Постановление Президиума Московского городского суда от 13 марта 2009 г. N 44г-38/2009

Президиум Московского городского суда в составе:

председателя Президиума Егоровой О.А.

членов президиума Дмитриева А.Н, Курциньш С.Э., Агафоновой Г.А., Васильевой Н.А.

рассмотрел в заседании по докладу судьи Курциньш С.Э. истребованное по надзорной жалобе Б.В.В.на решение Измайловского районного суда г. Москвы от 9 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 сентября 2007 года гражданское дело по иску Б.В.В., М.Н. к ООО "Т" о защите прав потребителей установил:

истцы обратились в суд с иском к ООО "Т", в котором просили признать незаконными и нарушающими права потребителей расторжение ответчиком договоров от 4 февраля 2004 года N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22 соинвестирования строительства и односторонний отказ ответчика от исполнения обязательств по договорам; действия ответчиков по нарушению проектно-сметной документации; одностороннее изменение ответчиком существенных условий договоров, повлекшее ухудшение потребительских и технических характеристик квартир; просрочку ответчиком исполнения обязательств по договорам на период его одностороннего отказа от исполнения обязательств по ним с 12 июля 2006 года по настоящее время; признать недействительными, как ущемляющими права истцов как потребителей, условия договоров от 4 февраля 2004 года N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22, предусматривающие их одностороннее расторжение ответчиком, а также обуславливающие приобретение истцами квартир обязательным приобретением услуг эксплуатирующей организацией.

Также истцы просили суд обязать ответчика письменно отозвать уведомления от 12 июля 2006 года NN ТСС-62,63,64,65, как незаконные; обеспечить строительство межкомнатных перегородок в кухнях квартир N 67 и 70 в доме 22 по ул. Л. г. Москвы из кирпича со штукатуркой, а также обозначение контуров перегородок в жилых помещениях квартир в два ряда кирпича со штукатуркой; предъявить соответствующие акты осмотра; организовать внеплановую техническую инвентаризацию указанных квартир БТИ, организовать оформление технических паспортов и иной документации на квартиры, необходимой для оформления прав собственности; оформить с ними (истцами) дополнительные соглашения к договорам от 4 февраля 2004 года N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22; взыскать с ответчика неустойку в размере 3 843 000 руб., моральный вред в сумме 1 000 000 руб.

В обоснование своих требований истцы указали, что 4 февраля 2004 года между ними и ООО "Т" были заключены договоры N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22 соинвестирования строительства, в соответствии с которыми истцы оплатили строительство квартир NN 67 и 70 в многоквартирном доме N 22 по ул. Л. в г. Москве, однако ответчик не исполнил должным образом условия заключенных договоров и обязательства по ним, незаконно изменив существенные условия договоров и ухудшив технические и потребительские характеристики оплаченных истцами квартир. Ответчик отказался от устранения указанных истцами нарушений и недостатков, в одностороннем порядке расторгнув договор. Ответчик отказался в добровольном порядке от выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств. По мнению истцов, условия п.п. 6,7,12,13,16 договоров, предусматривающие их одностороннее расторжение ответчиком, а также условия п.п. 5 и 7 договоров, обуславливающие приобретение истцами квартир и их передачу истцам обязательным приобретением услуг эксплуатирующей организации, в силу закона недействительны, поскольку ущемляют права истцов как потребителей.

Истица Б.М.Н. в судебное заседание не явилась.

Истец Б.В.В. в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО "Т" в судебном заседании против иска возражал.

Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 9 июля 2007 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 сентября 2007 года решение суда оставлено без изменения.

Определением Измайловского районного суда г. Москвы от 7 июня 2008 года Б.В.В. срок на подачу надзорной жалобы был восстановлен.

В надзорной жалобе Б. В.В. ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений.

Судьей Московского городского суда от 25 августа 2008 г. указанное гражданское дело истребовано из Измайловского районного суда г. Москвы.

Определением судьи Московского городского суда от 13 февраля 2009 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции - Президиума Московского городского суда.

Обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав Б.В.В., представителя ООО "Т" - Л., проверив материалы гражданского дела, Президиум Московского городского суда находит доводы, изложенные в надзорной жалобе, обоснованными, а решение Измайловского районного суда г. Москвы от 9 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 сентября 2007 года подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 4 февраля 2004 года между ООО "Т" и Б.М.Н., Б.В.В. были заключены договоры соинвестирования строительства N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22, в соответствии с которыми истцы стали соинвесторами в строительстве квартир N 67 и N 70 в многоквартирном доме N 22 по ул. Л. в г. Москве, общей площадью 45, 3 кв.м и 82, 8 кв.м, ориентировочный срок окончания строительства жилого дома был установлен 4 квартал 2004 года. По договорам N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22 истцами были внесены денежные средства в сумме 1 359 000 руб. и 2 484 000 руб.

Законченный строительством объект принят приемочной комиссией по акту от 31 октября 2005 г. N... (л.д.114-115, 167-170). Распоряжением Префекта СВАО г. Москвы от 23 декабря 2005 г. N... дом 22 по ул. Л. г. Москвы введен в эксплуатацию (л.д.166).

1 сентября 2005 года между ООО "Т" и ООО "К." был заключен договор N ЛБ2-08, в соответствии с которым ООО "К." приняло в свое управление жилой дом с придомовой территорией, находящейся по адресу: г. Москва, ул. Л., д. 22, для осуществления его эксплуатации (л.д.162-164).

Истцам было предложено заключить договоры на оказание коммунальных услуг, техническое обслуживание и оплатить коммунальные услуги и расходы по техническому обслуживанию жилого дома за 4 месяца, начиная с даты утверждения акта приемки законченного строительством объекта (31 октября 2005 года). Также истцам были направлены дополнительные соглашения к договорам соинвестирования в связи с увеличением размеров площади приобретаемых истцами квартир (л.д.113, 116, 120, 153-154, 152).

ООО "Т" 12 июля 2006 г. Б.В.В. и М.Н. были направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров соинвестирования от 4 февраля 2004 г., в связи с неисполнением обязательств, предусмотренных п.п. 5, 6, 13 договоров соинвестирования (л.д.29-30, 31-32). 30 августа 2006 г. ООО "Т" в качестве возврата инвестиционных взносов по договорам были внесены денежные средства на депозит нотариуса в размере 3 843 000 руб., уплаченные истцами по договорам соинвестирования строительства (л.д. 82).

Разрешая спор, суд исходил из того, что договорами от 4 февраля 2004 года N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22 были предусмотрены условия одностороннего расторжения договоров, с которыми истцы были ознакомлены и, согласившись с ними, подписали договоры. Обязательства по строительству жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Л., вл. 22, были исполнены ООО "Т" надлежащим образом, дом был введен в эксплуатацию, что подтверждается актом приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома от 31 октября 2005 года, а также итоговым заключением инспекции государственного архитектурно-строительного надзора от 14 декабря 2005 года, нарушений при строительстве дома не установлено.

Отказывая в удовлетворении требований о признании незаконными и нарушающими права потребителей расторжение ответчиком договоров, суд исходил из того, что истцами не были исполнены в установленный договором срок обязательства, предусмотренные договорами соинвестирования по заключению договора на оказание коммунальных услуг, техническое обслуживание, не были оплачены коммунальные услуги и расходы по техническому обслуживанию дома, а также обязательства по подписанию дополнительного соглашения в связи с установлением точной жилой площади по результатам обмера БТИ. Доказательств, свидетельствующих о том, что строительство дома осуществлено ответчиком с существенными отступлениями от проектно-сметной документации, характеристики оплаченных ими квартир изменены и ухудшены, истцы суду не представили.

Проверяя законность решения суда в кассационном порядке, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.

Выражая несогласие с состоявшимися судебными постановлениями, Б.В.В. в надзорной жалобе указывает на то, что суд не применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, а именно: положения Закона РФ "О защите прав потребителей", который не допускает случаев расторжения в одностороннем порядке договоров с потребителями, одностороннего отказа от исполнения договоров, признает недействительными условия договоров, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативно-правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, а также устанавливает неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договорам с потребителями.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. с последующими изменениями и дополнениями "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

В исковом заявлении Б.В.В. и Б.М.Н. указывали, что целью заключения с ответчиком договора о долевом участии в инвестировании реконструкции жилого дома являлось приобретение в этом доме конкретной квартиры для личных нужд истцов.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

По мнению заявителя, вывод суда о правомерности одностороннего расторжения договора соинвестирования в связи с неисполнением в срок обязательств, связанных с заключением договора на оказание коммунальных услуг с ООО "К", является неверным, поскольку предметом договора соинвестирования являлось инвестирование строительства жилого дома. Свои обязательства в части финансирования строительства истцы выполнили в установленный договором срок и в полном объеме

Указанные доводы Б.В.В. являются обоснованными, поскольку как следует из условий договоров, заключенных Б.В.В., Б.М.Н. с ответчиком, целями инвестирования являлись строительство и получение однокомнатной и двухкомнатной квартир (л.д.17-21, 23-27). Договор на оказание коммунальных услуг и техническое обслуживание истцам было предложено заключить с ООО "К.", т.е. с организацией не являющейся стороной по договорам соинвестирования строительства и на услуги, не относящиеся к предмету договора инвестирования (л.д.103-109).

Из материалов дела усматривается, что ООО "К." предоставляются услуги выходящие за предмет договоров соинвестирования, заключенных между Б.В.В., Б.М.Н. и ООО "Т", пункты 5 договоров соинвестирования, предусматривающие обязанность соинвестров оплатить коммунальные услуги, техническое обслуживание, не содержат условий их предоставления, в том числе сведений о цене, исполнителе, объеме услуг.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что договорами от 4 февраля 2004 года N 67-ЛБ-22 и N 70-ЛБ-22 были предусмотрены условия одностороннего расторжения договоров, с которыми истцы были ознакомлены и, согласившись с ними, подписали договоры, однако доводы истцов о том, что пункт 5 договоров противоречит требованиям ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и нарушает права потребителей не проверил, то обстоятельство, что между Б.В.В., Б.М.Н. и ООО "К" возник спор по условиям предложенного к подписанию договора, во внимание не принял (л.д.150).

Отказывая в иске, суд исходил из того, что истцами не были исполнены обязательства по подписанию дополнительного соглашения, в связи с тем, что жилая площадь квартир, оплаченных истцами была увеличена в двухкомнатной квартире на 1,1 кв.м., в однокомнатной квартире на 0,6 кв.м.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что дополнительным соглашением в п. 1 договора соинвестирования N67-ЛБ-22 от 4 февраля 2004 г. предложено слова общей площадью "45,3 кв.м." заменить словами "общей площадью 45,9 кв.м.", в п. 1 договора соинвестирования N 70-ЛБ-22 от 4 февраля 2004 г. предложено слова общей площадью "82,8 кв.м." заменить словами "общей площадью 83,9 кв.м", соинвесторам произвести доплату соответственно 18 000 и 33 000 рублей. Основанием к внесению изменений в договоры указаны получение результатов обмера ГУП Московского городского бюро технической инвентаризации Северо-Восточного ТБТИ (л.д.116-117, 118-119).

То обстоятельство, что истцами не были подписаны дополнительные соглашения, судом было установлено, вместе с тем, не дана оценка доводам истцов о наличии спора по площадям квартир, в связи с отхождением от проектной документации, предусматривающих строительство в доме "лоджий", строительством "веранд", а также доводам истцов о том, что на момент технической инвентаризации квартир не были выполнены условия договоров, необходимые для проведения обмеров БТИ, а именно построены межкомнатные перегородки в кухнях, обозначены в два кирпича межкомнатные перегородки комнат (л.д.35-36, 38-39).

Таким образом, суд признал обоснованным расторжение договора ответчиком в одностороннем порядке, но не проверил обоснованность требования ООО "Т" заключить дополнительные соглашения на предложенных истцам условиях. Кроме того, судом не было учтено, что истцы имели к ООО "Т" встречные материальные претензии.

Таким образом, указанные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, подлежали проверке и установлению при рассмотрении гражданского дела, однако в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ судом не исследовались и не проверялись.

В соответствии с пунктами 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ); решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение Измайловского районного суда г. Москвы от 9 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 сентября 2007 года указанным требованиям не соответствуют, в связи с чем они подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум постановил:

решение Измайловского районного суда г. Москвы от 9 июля 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 сентября 2007 года отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе суда.

Председатель Президиума Московского городского суда

О.А. Егорова