Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 марта 2008 г. N КГ-А40/113-08 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды суду необходимо проверить доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств и, исходя из условий договора, определить период просрочки и размер подлежащей взысканию задолженности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 марта 2008 г. N КГ-А40/113-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Байсар" (далее - ООО "Байсар") обратилось в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу "Теремок-Инвест" (далее - ЗАО "Теремок-Инвест") с иском о взыскании 176.400 руб. задолженности по арендной плате за период с 21.11.2006 г. по 20.01.2007 г. и с 21.02.2007 г. по 20.04.2007 г., и 440.205 руб. 20 коп. неустойки по договору аренды от 10.08.2006 г. N 33.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств.

ЗАО "Теремок-Инвест" заявлены встречные исковые требования о признании договора аренды от 10.08.2006 г. N 33 недействительным в силу ст.ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.11.2007 г. договор аренды от 10.08.2006 г. N 33, заключенный между ООО "Байсар" и ЗАО "Теремок-Инвест" признан недействительным. Во взыскании долга по арендной плате и неустойки отказано. Суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи торгового павильона от 03.04.2006, заключенного между ЗАО "Астфил" (продавец) и ООО "Байсар" (покупатель), а вследствие этого, отсутствии у истца по первоначальному иску права на сдачу в аренду указанного имущества.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Байсар" просит отменить принятое по делу решение как незаконное. Заявитель жалобы ссылается на несоответствие обстоятельствам дела выводов суда относительно недействительности договора купли-продажи.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Байсар" поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель ЗАО "Теремок-Инвест" возражал против удовлетворения жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.08.2006 г. между ООО "Байсар" (арендодатель) и ЗАО "Теремок-Инвест" (арендатор) был заключен договор N 33 на аренду павильона, расположенного по адресу: Москва, Каширское шоссе, вл. 50. Срок аренды с 21.08.2006 г. по 20.07.2007 г. Сторонами согласованы порядок, сроки и размер арендной платы. Поскольку арендатор в нарушение условий договора не вносил арендную плату в периоды с 21.11.2006 г. по 20.01.2007 г. и с 20.01.2007 г. по 21.02.2007 г., ООО "Байсар" обратилось в суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в иске, суд пришел к выводу о недействительности договора купли - продажи торгового павильона и отсутствием у истца права на распоряжение имуществом.

Данный вывод суда кассационная инстанция находит несоответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора аренды от 10.08.2006 г. N 33 ООО "Байсар" являлось собственником торгового павильона, расположенного по адресу: Москва, Каширское шоссе, вл. 50. Указанный павильон был приобретен истцом в собственность на основании договора купли-продажи от 03.04.2006 г., заключенного с ЗАО "Астфил". Передача объекта недвижимости оформлена актом приема-передачи от 03.04.2006 г.

Указывая на недействительность заключенного договора купли-продажи, суд первой инстанции сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.03.2006 г. по делу N А40-84249/05-1-463, которым удовлетворены требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы об обязании ЗАО "Астфил" освободить земельный участок, на котором расположен торговый павильон.

По мнению суда первой инстанции, при наличии указанного решения ЗАО "Астфил" не вправе было заключать договор купли-продажи павильона с ООО "Байсар".

Между тем указанные выводы суда сделаны без учета положений ст.ст. 420, 421, 454 ГК РФ, а потому являются ошибочными.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или лицу, уполномоченному собственником на сдачу имущества в аренду.

В силу ст. 425 ГК РФ с момента подписания договора купли-продажи от 03.04.2006 г. и передачи имущества по акту приема-передачи от 03.04.2006 г. ООО "Байсар" стало собственником торгового павильона, расположенного по адресу: Москва, Каширское шоссе, вл. 50, и вправе было сдавать его в аренду. В случае нарушения арендатором условий договора ООО "Байсар" вправе было обратиться в суд за защитой нарушенного права.

В связи с изложенным принятое по делу решение подлежит отмене как принятое с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Однако, учитывая, что обстоятельства исполнения ЗАО "Теремок-Инвест" обязательств по внесению арендной платы, период и размер задолженности не были предметом исследования суда первой инстанции, а суд кассационной инстанции в силу своих полномочий не вправе исследовать и оценивать доказательства, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду с учетом изложенного надлежит проверить доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком договорных обязательств, и, исходя из условий договора, определить период просрочки и размер подлежащей взысканию задолженности.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 6 ноября 2007 г. по делу N А40-34330/07-89-215 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.