Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 апреля 2008 г. N КГ-А40/2968-08 При новом рассмотрении дела о расторжении охранно-арендного договора суду необходимо дать надлежащую оценку соблюдения истцом требований закона о действительном уведомлении ответчика о досрочном расторжении договора, а также выяснить, является ли разумным десятидневный срок для устранения выявленных нарушений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 апреля 2008 г. N КГ-А40/2968-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2008 г.

Комитет по культурному наследию города Москвы (далее по тексту - Москомнаследие или истец) 28 июня 2007 года обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дядя Мусса" (г. Москва) (далее - ООО "Дядя Мусса" или ответчик) о расторжении охранно-арендного договора N 276 от 01.04.2002, заключённого между ответчиком и Государственным учреждением "Главное Управление охраны памятников г. Москвы" (ГУОП г. Москвы) (далее по тексту - Договор) и о выселении ответчика из нежилых помещений общей площадью 34,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр. 11 и об обязании в освобожденном виде передать объект Комитету по культурному наследию города Москвы.

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2007 года (резолютивная часть решения объявлена 15.10.2007) по делу N А40-31584/07-89-185, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2007 года (резолютивная часть постановления объявлена 19.12.2007) N 09АП-17000/2007-ГК по тому же делу исковые требования были удовлетворены в полном объёме.

При этом суд первой инстанции расторг охранно-арендный договор N 276 от 01.04.2002 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, а также выселил ООО "Дядя Мусса" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр. 11 и обязал ответчика в освобожденном виде передать их Комитету по культурному наследию города Москвы. Арбитражный суд также взыскал с ООО "Дядя Мусса" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4.000 рублей.

При принятии решения суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 11, 12, 307, 450, 452, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (т. 2, л.д. 7-8, 30-31).

Удовлетворяя заявленный иск, арбитражный суд первой инстанции пояснил, что 01.04.2002 между сторонами был заключен охранно-арендный договор N 276 на пользование недвижимым памятником истории и культуры "Октагон" в усадьбе "Студенец", нач. XIX века, общей площадью 34,2 кв.м., расположенным по адресу: г. Москва, улица Мантулинская, дом 5, стр. 11, под служебные цели, при том, что указанный объект аренды закреплен за истцом на праве оперативного управления, что следует из Свидетельства на право оперативного управления от 27.06.2001.

Судом первой инстанции также было установлено, что в ходе проведенной 05.03.2007 проверки порядка использования и сохранения спорного объекта было установлено, что арендуемое имущество используется ответчиком с существенными нарушениями условий Договора, а именно: ремонтно-реставрационные работы, предусмотренные актом технического состояния от 01.04.2002 не выполнены, на стенах имеются отслоения и осыпание покрасочного слоя и т.д. Кроме того, не проведено обследование с целью разработки проектной документации, арендатор помещение по назначению не использует.

При этом арбитражный суд отметил, что по результатам проверки, в связи с неисполнением условий Договора, ответчику было выписано уведомление на оплату штрафа от 09.03.2007, который ответчиком был оплачен, из чего суд сделал вывод о том, что тем самым ответчик признал, что им не выполнены обязательства по Договору.

Также первая инстанция пояснила, что в дальнейшем истец письмом от 18.04.2007 N 16-03-484/7-(1) направил в адрес ответчика претензию об устранении нарушений охранно-арендного договора в 10-тидневный срок либо расторжении договора, которая осталась без удовлетворения.

Из установленного суд первой инстанции сделал вывод о том, что в соответствии с планом ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории и культуры в целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования, ответчиком не были исполнены обязательства по Договору, а именно: произвести вырубку дикорастущих деревьев в срок к 01.05.2002, разработать проектно-сметную документацию на реставрацию, приспособление и благоустройство территории памятника архитектуры "Октагон" в срок к 15.05.2002, выполнить ремонтно-реставрационные работы по фасадам и интерьеру в соответствии с проектом реставрации и приспособления, согласованным ГУОП г. Москвы и под наблюдением архнадзора, сроком выполнения июнь-сентябрь 2002 года, а также выполнить благоустройство территории, со сроком выполнения 3 квартал 2002 года.

Указанный план является разделом 2 акта технического состояния памятника истории и культуры и определения плана ремонтно-реставрационных работ на памятнике истории и культуры и работ по благоустройству его территории, а данный акт, подписанный со стороны арендатора - Ш., является неотъемлемой частью Договора, который в судебном порядке сторонами не оспаривался. На основании изложенного суд пришёл к выводу о том, что ответчик нарушил существенные условия охранно-арендного договора, не исполнив принятые на себя обязательства и в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации охранно-арендный договор подлежит расторжению.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что, поскольку договор аренды подлежит расторжению, а он является единственным основанием для занятия ответчиком спорного помещения, ответчик подлежит выселению из занимаемых помещений.

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования, согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы ответчика и пояснил, что согласно акту технического состояния от 1 января 2002 года N 16-03/276, являющемуся неотъемлемой частью охранно-арендного договора, на ответчика были возложены обязанности во 2-3 квартале 2002 года провести разработку проектно-сметной документации на реставрацию, приспособление и благоустройство памятника архитектуры "Октагон", выполнение ремонтно-реставрационных работ по фасадам и интерьеру в соответствии с проектом реставрации и приспособления, согласованным в ГУОП г. Москвы.

Отклоняя довод о том, что невыполнение ремонтно-реставрационных работ ответчиком было вызвано отсутствием необходимых разрешений, апелляционный суд указал, что ответчик согласно акту технического состояния от 01.01.2002 N 16-03/276 был обязан провести ремонтно-реставрационные работы за период с июня по сентябрь 2002 года, благоустройство территории в 3 квартале 2002 года, произвести вырубку в срок до 01.05.2002, а также разработать проектно-сметную документацию на реставрацию до 15.05.2002.

При этом апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что, заключив охранно-арендный договор, включающий перечень и сроки обязательных для спорного объекта работ по его сохранению, ответчик принял на себя обязательства по содержанию и сохранению объекта культурного наследия. Между тем, доказательств выполнения указанных мероприятий в установленные сроки ответчиком не представлено. Также был отклонён и довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку претензия направленная истцом в адрес ответчика последним не была получена, признав этот довод противоречащим материалам дела.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 17.10.2007 и постановлением апелляционного суда от 24.12.2007 ООО "Дядя Мусса" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ответчик просит суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменить, так как, ни один довод ответчика, приведенный им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, как устно, так и письменно (в отзыве на иск) судом первой и апелляционной инстанции не был принят, не исследован, и им не давалась оценка, а при рассмотрении апелляционной жалобы представитель ответчика в рассмотрении дела не участвовал, поэтому был лишен возможности излагать свои доводы в обоснование своих возражений на иск, а также просит суд направить дело на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

В своей кассационной жалобе ответчик указывает на то, что, доводы представителя ответчика о том, что претензию ООО "Дядя Мусса" не получало, судом не исследовались, оценка им не давалась, при том, что суд необоснованно не принял во внимание тот факт, что вся почтовая корреспонденция, которую направлял суд в адрес ответчика на ул. Мантулинскую (по адресу которой ответчик якобы получил претензию) или 3-ю Тверскую-Ямскую вернулась в адрес суда (т. 1, л.д. 40, 43, 51, 53, 90, 92), учитывая, что истец своим письмом от 06 августа 2007 года (т. 1, л.д. 49а) уведомил суд первой инстанции, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (т. 1, л.д. 72) адрес места нахождения ответчика - ул. Веневского, дом 19, кв. 545.

Также в жалобе подчёркнуто, что в 2002 году ответчик заказал Архитектурно - планировочной мастерской N 5 Центральных научно-реставрационных проектных мастерских Министерства культуры Российской Федерации научно-проектную документацию, которая включала в себя предварительные работы в виде предварительных исследований, комплексные научные исследования в виде составления обмерных чертежей и разработку рабочей документации, необходимой для непосредственного осуществления реставрационных работ, при том, что разработка проектной документации была окончена в 2004 году, а 21 сентября 2005 года на основании разработанной документации была разработана сметная документация на непосредственное проведение работ, о чем составлен акт N 28-см (т. 1, л.д. 126).

Кроме того, ответчик ссылается на то, что в период нахождения памятника архитектуры "Октагон" на территории строительной площадки осуществлять ремонтно-реставрационные работы было и нецелесообразно, и практически невозможно, а в настоящее время памятник огорожен со всех сторон железобетонным забором, пройти или подъехать к нему практически невозможно и ответчиком проводится работа по обеспечению доступа к памятнику и сносу забора для осуществления реставрационных работ.

Отзыв на кассационную жалобу ответчика, составленный и направленный в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца в арбитражный суд кассационной инстанции не поступал.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы рассматриваемой кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением применения норм права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как следует из статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также должны быть указаны законы и иные нормативные акты, которыми руководствовался суд при принятии решения и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Однако обжалуемые судебные акты нельзя признать в полной мере соответствующими указанным нормам права в связи с нижеследующим.

Как указано в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, однако вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии достаточных доказательств для удовлетворения заявленных истцом требований нельзя признать в полной мере обоснованным.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций в обжалуемых актах, между ГУОП г. Москвы, правопреемником которого является Москомнаследие (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен охранно-арендный договор от 01.04.2002 N 276 на пользование недвижимым памятником истории и культуры "Октагон" в усадьбе "Студенец", общей площадью 34,2 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, ул. Мантулинская, д. 5, стр. 11, под служебные цели, однако указывая на то, что арендатор спорное помещение по назначению не использует, суды не установили, в чём же заключается использование названного памятника под служебные цели, учитывая, что как следует из материалов дела, памятник "Октагон" является фонтаном-водокачкой, построенным в 1820 году в память погибшим воинам в Отечественной войне 1812 года.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В своем исковом заявлении Москомнаследие указывает на то, что ответчику направлялась претензия от 18.04.2007 N 16-03-484/7-(1), с чем согласились суды в обжалуемых актах, однако надлежащих доказательств того, что указанная претензия поступила ответчику в материалах дела отсутствует, а доводу ответчика о том, что он в действительности никакой претензии не получал, не было дано оценки, при том, что в материалах имеется копия названной претензии с приложением копии почтового реестра (т. 1, л.д. 8, 9), однако отсутствуют доказательства вручения ответчику названной претензии, а, учитывая, что сам истец письмом от 06.08.2007 сообщил арбитражному суду юридический и фактический адрес ответчика, полученный из ЕГРЮЛ и по которому претензия не направлялась (т. 1, л.д. 49а), судам следовало дать надлежащую оценку соблюдения истцом требований закона о действительном уведомлении ответчика о досрочном расторжении Договора, а также надлежало оценить, является ли разумным десятидневный срок для устранения выявленных нарушений, чего сделано не было.

Арбитражные суды также не учли разъяснение, данное в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

Не было дано оценки и тому обстоятельству, что пунктом 14 Договора предусмотрена возможность при невыполнении ответчиком своих обязанностей по Договору истцу взыскать с ответчика штраф, однако, пунктом 15 названного Договора возможность расторжения Договора предоставляется лишь при повторном нарушении ответчиком своих обязательств, то есть Договором не предусмотрена двойная ответственность в виде штрафа и расторжения Договора за одно и то же нарушение обязательств.

Доводы ответчика об исполнении своих обязанностей в части того, что 21 сентября 2005 года на основании разработанной документации была разработана сметная документация на непосредственное проведение работ, о чем составлен акт N 28-см (т. 1, л.д. 126), а также об отсутствии реальной возможности выполнять взятые на себя по Договору обязательства в силу не зависящих от ответчика обстоятельств также не получили надлежащей оценки при принятии обжалуемых судебных актов первой и апелляционной инстанций.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что как решение суда первой инстанции от 17.10.2007, так и постановление апелляционного суда от 24.12.2007 приняты судами с нарушением применения норм материального права и не соблюдением норм процессуального права, что могло привести к принятию неправильного решения о расторжении спорного Договора, в связи с чем, в соответствии с частями 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в кассационной инстанции в силу её полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, определить права и обязанности сторон по спорному Договору, соблюдение истцом досудебной процедуры устранения недостатков и расторжения Договора, предусмотренной законом и Договором, учесть доводы сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 октября 2007 года по делу N А40-31584/07-89-185 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2007 года N 09АП-17000/2008-ГК по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.