Я живу в коммунальной квартире. Собственников в квартире было трое. Один умер в 1994 г., не оставив завещания. Наследники до сих пор не найдены. Я следила за комнатой, содержала ее в чистоте и порядке, оплачивала коммунальные услуги по счетам, которые приходили на имя умершего соседа. На комнату никто не претендовал. Когда обратилась в муниципалитет с предложением выкупить комнату, выяснилось, что имущество бесхозное. Администрация начала процесс и хочет обратиться в суд о переводе комнаты на баланс муниципалитета. Как быть: обратиться в суд с иском о признании права собственности за собой на основании приобретательной давности или попробовать выкупить комнату, пустующую уже 15 лет? В какой орган надо обратиться и какие документы собрать?
Приобретательной давностью признается приобретение гражданином, не являющимся собственником имущества, права собственности на это имущество. Воспользоваться приобретательной давностью можно при одновременном наличии четырех условий, указанных в п. 1 ст. 234 ГК РФ: добросовестности, открытости, непрерывности владения и владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет или иным имуществом в течение пяти лет. Наличие названных условий устанавливается в судебном порядке (в данном случае в соответствии с главой 28 ГПК РФ).
Обратите внимание! В силу ст. 11 Федерального закона от 30.11.94 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ст. 234 ГК РФ распространяется также на случаи, когда владение имуществом началось до 1995 г. и продолжается в момент введения в действие ч. 1 ГК РФ.
Оформить право собственности в силу приобретательной давности можно на имущество, находящееся в собственности другого лица, или на бесхозяйное имущество (ст. 225 и 234 ГК РФ).
Бесхозяйным считается имущество, у которого нет собственника или собственник которого не известен, что может подтверждаться выпиской из ЕГРП об отсутствии зарегистрированного права собственности на это имущество (п. 7 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580).
В рассматриваемой ситуации все комнаты в коммунальной квартире оформлены в собственность. Значит, право собственности зарегистрировано в ЕГРП. Комната умершего соседа (ее собственника) не является бесхозяйным имуществом. Она будет считаться выморочным имуществом, то есть имуществом, у которого отсутствуют наследники по закону или по завещанию. Такое имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования (или городов Москвы и Санкт-Петербурга, если оно находится на их территории) (п. 2 ст. 1151 ГК РФ). При этом имущество принадлежит ему с момента открытия наследства, то есть со дня смерти гражданина, независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество (ст. 1114 и ст. 1152 ГК РФ). Следовательно, в настоящее время комната умершего соседа принадлежит муниципалитету независимо от того, зарегистрировал он право на нее или нет.
Попытаться приобрести комнату в собственность в порядке приобретательной давности в данном случае невозможно по двум причинам.
Во-первых, обратиться в суд о приобретении комнаты в силу приобретательной давности можно по истечении 18 лет со дня смерти соседа. Дело в том, что в отношении вещей, которые собственник или иной владелец, поименованный в ст. 305 ГК РФ, вправе истребовать у незаконного владельца, срок приобретательной давности (15 лет) начинает исчисляться по истечении трехлетнего срока исковой давности предъявления указанного требования. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда собственник или законный владелец узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Если предположить, что муниципалитет как владелец комнаты в порядке наследования по закону узнал о смерти вашего соседа в 1994 г., срок приобретательной давности закончится в 2012 г.
Обратите внимание! Согласно ст. 305 ГК РФ право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения принадлежит лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Во-вторых, необходимо доказать добросовестность владения. Понятие "добросовестность владения" дано в п. 15 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому давностное владение считается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
Из статьи 218 ГК РФ следует, что основаниями возникновения права собственности на недвижимое имущество являются сделки об отчуждении права собственности (например, договор купли-продажи, мены, дарения) и наследование. Добросовестным будет считаться владение комнатой, например приобретенной у последнего собственника по договору купли-продажи или мены, если покупатель не знал о незаконности предыдущих сделок купли-продажи. Поскольку сделок по приобретению комнаты вы не совершали, доказать добросовестность ее владения не сможете.
Приобрести комнату умершего соседа можно после регистрации муниципалитетом права собственности на нее.
Общие условия предоставления освободившихся (свободных) комнат в коммунальной квартире определены в ст. 59 Жилищного кодекса РФ. В коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, свободные комнаты предоставляются:
- в первую очередь по договору социального найма нанимателям и собственникам, которые на момент освобождения комнаты признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
- во вторую очередь по договору социального найма нанимателям и собственникам, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления площади жилого помещения (далее - норма предоставления);
- в третью очередь по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Справка. Понятие "граждане, нуждающиеся в жилых помещениях" приведено в п. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Малоимущими являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ). Согласно п. 2 ст. 50 Жилищного кодекса РФ нормой предоставления считается минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданину. Норму представления устанавливают органы местного самоуправления.
При отсутствии указанных граждан вселение в свободную комнату осуществляется в порядке главы 7 Жилищного кодекса РФ, регулирующей предоставление жилых помещений по договору социального найма. В силу ст. 49 названного Кодекса в комнату вселяются малоимущие нуждающиеся граждане, не проживающие в данной коммунальной квартире, либо иные категории граждан, определенные федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ и признанные нуждающимися (например, военные судьи, граждане, проживающие в общежитиях).
Если вы относитесь к гражданам, перечисленным в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, право приобрести свободную комнату по договору социального найма или договору купли-продажи (в зависимости от занимаемой очереди) у вас есть. Однако при наличии нескольких претендентов на комнату, относящихся к одной очереди, приоритеты определяет орган местного самоуправления, решение которого можно оспорить в суде общей юрисдикции.
В вопросе сказано, что хозяев в квартире осталось двое. Следовательно, второй собственник (наниматель) тоже может претендовать на получение свободной комнаты, тем более если он является малоимущим и нуждающимся.
Продажа свободных комнат, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с положением, действующим на территории данного муниципального образовании, в котором указывается орган, имеющий право продавать освободившиеся комнаты, и перечень документов, представляемый претендентом для покупки комнаты. Обычно таким органом является комитет по управлению муниципальным имуществом, расположенный в данном муниципальном образовании. Чтобы приобрести комнату умершего соседа, надо обратиться в орган по управлению муниципальным имуществом на территории города.
К сведению. На территории г. Москвы действует Регламент подготовки, оформления и выдачи Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договора купли-продажи свободного жилого помещения в коммунальной квартире, находящегося в собственности города Москвы, договора купли-продажи доли в праве общей собственности на нежилое помещение, находящееся в собственности города Москвы, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 09.02.2010 N 104-ПП.
1 сентября 2010 г.
"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 9, сентябрь 2010 г.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Журнал "ЭЖ Вопрос-Ответ"
Ежемесячный журнал для практикующих бухгалтеров, финансовых работников, аудиторов и налоговых консультантов.
Журнал составлен в диалоговом режиме, на основе ответов на вопросы читателей.
На ваши вопросы отвечают ведущие эксперты "АКДИ Экономика и жизнь", специалисты ФНС и Минфина России.
Все ваши вопросы сформированы в тематические рубрики:
- Бухгалтерский учет. Учет различных хозяйственных операций, различных видов имущества, организация документооборота, составление отчетности.
- Налоги. Освещение вопросов, связанных с исчислением и уплатой налогов при всех налоговых режимах.
- Труд и заработная плата. Расчет среднего заработка, выплата компенсаций, заключение трудовых договоров, ведение кадровой документации.
- Право. Сложные вопросы правового обеспечения хозяйственной деятельности, (лицензирование, сертифицирование, ВЭД и другие актуальные темы).
А также рубрика "Личный интерес", где публикуются ответы на вопросы, которые волнуют наших читателей, но не связаны напрямую с их профессиональной деятельностью.
Учредители: ЗАО ИД "Экономическая газета", ООО "ВИКОР МЕДИА"
Издатель ЗАО ИД "Экономическая газета"
Журнал перерегистрирован в Министерстве РФ по делам печати, телерадиовещания и средств массовых коммуникаций.
Свидетельство ПИ N 77-14318 от 10.01.2003
Адрес редакции и издателя: 125319, Москва, ул. Черняховского, д. 16
E-mail: vo@ekonomika.ru