Судебные споры (С. Гржибовский, "Жилищное право", N 10, октябрь 2010 г.)

Судебные споры

Дело о наследовании доли квартиры

В 1993 году гражданин М. и его мать приобрели квартиру по договору мены. После смерти матери М., как единственный сын, наследник первой очереди, фактически унаследовал её. Обратившись в нотариальные органы за получением свидетельства о праве на наследство, М. получил отказ со следующей аргументацией: нотариус не может выдать свидетельство о праве на наследство, так как в договоре мены на наследуемую долю квартиры и в расширенной справке о содержании правоустанавливающих документов не указан вид собственности: общая долевая или общая совместная, а для оформления имущества, находящегося в общей совместной собственности и в общей долевой собственности, существуют разные формы свидетельств о праве на наследство по закону.

М. обратился в суд. В своем исковом заявлении он сослался на определение спорного вопроса в статье 244 ГК РФ "Понятие и основания возникновения общей собственности":

"1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество".

4. Установление факта принятия наследства.

М. также отметил, что согласно статье 245 ГК РФ, "если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными", следовательно, М. принадлежит 1/2 доли в данной квартире и 1/2 доли принадлежала его умершей матери.

Суд удовлетворил все требования М.: об установлении факта принятия им наследства, о признании за ним права собственности на 1/2 долю квартиры, признании за ним права собственности в порядке наследования по закону на 1/2 долю квартиры.

Дело об определении границ земельного участка

Гражданка И. унаследовала от своей матери земельный участок площадью 348 кв. м в Московской области. Границы этого земельного участка и двух соседних участков, принадлежащих гражданам К. и П., в соответствии с требованиями земельного законодательства не устанавливались.

Ранее все три участка являлись одним объектом, находившимся в совместной собственности. Заборов между ними не было, однако в связи со сложившимся порядком пользования споров об определении границ между бывшими сособственниками не возникало.

После принятия наследства гражданка И. не смогла договориться с соседями о точной межевой границе своего участка. Составленный по ее инициативе план границ всего старого земельного участка с указанием доли каждого владельца согласован соседями-собственниками не был. Более того, один из соседей, гражданин К., самовольно установил забор без каких-либо на то законных оснований.

Гражданка И., не видя дальнейших возможностей урегулировать данный спор мирным путем, обратилась в суд с иском об определении границ участков в соответствии с долями, установленными свидетельством о праве на наследство. В процессе судебного следствия была проведена землеустроительная экспертиза с различными вариантами установления границ между участками. Гражданка И. предлагала утвердить свой вариант установления границ участков.

Иск был удовлетворен.

Дело о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

Гражданин В. заключил с гражданкой З. договор купли-продажи двухкомнатной квартиры. Сделка состоялась в результате обмана: С. намеревался заключить кредитный договор с залогом недвижимого имущества, а не договор купли-продажи, лишиться права собственности на имущество в его намерения не входило.

В. обратился в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении него мошеннических действий и в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Дело осложнялось тем, что гражданка З. успела перепродать квартиру и на момент суда та принадлежала новым собственникам по доли, они являлись добросовестными приобретателями.

В исковом заявлении В. указал, что имело место умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны с целью совершения сделки и согласно положениям статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Также В. сослался на статью 301 ГК РФ, в соответствии с которой "собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения", и на часть 1 статьи 302 ГК РФ: "Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли".

В результате по уголовному делу в отношении мошенников был вынесен обвинительный приговор и материалы уголовного дела легли в основу положительного решения суда по гражданскому иску.

Суд удовлетворил требования В.

Дело о признании права собственности в порядке наследования

Гражданка П. проживала с мужем в муниципальной квартире. В квартире был зарегистрирован только ее супруг, и договор социального найма был заключен на его имя. В 2008 году муж начал процесс приватизации.

На этапе регистрации перехода права собственности на квартиру сделка была приостановлена в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов. Муж П. был тяжело болен, постоянно находился за пределами Москвы, в Ханты-Мансийском автономном округе, поэтому процесс сбора документов был затруднен. В марте 2010 года он скончался, и, так как данная квартира не перешла в собственность по договору приватизации, она могла быть признана выморочным имуществом.

Гражданке П. пришлось обратиться в суд с иском о признании права собственности в порядке наследования.

В исковом заявлении о признании права собственности на квартиру она сослалась на пункт 5 ПП ВС от 24.08.1993 г. "О некоторых вопросах применения судами ЗРФ "О приватизации жилищного фонда в РФ": "Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых их них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как статья 2 вышеуказанного Закона наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную)". Таким образом, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных законом условиях, если они обратились с таким требованием.

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Исковые требования П. были удовлетворены.

Дело об обязании заключить договор купли-продажи квартиры

В 1995 году распоряжением Премьера Правительства Москвы гражданину Б. была предоставлена квартира на условиях оплаты ее стоимости в сумме 45 млн. неденоминированных рублей и продажи принадлежащей гражданину Б. квартиры в Перми. Гражданин Б. перечислил денежные средства в указанном размере на счет Департамента строительства г. Москвы. Департаментом муниципального жилья г. Москвы ему выдан ордер на квартиру. Однако в течение более чем 13 лет не был осуществлен переход права собственности на квартиру к гражданин  Б. Он обратился в суд с иском о признании права собственности и об обязании заключить договор купли-продажи.

Суд признал за гражданином Б. право собственности на квартиру и обязал Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы заключить договор купли-продажи на ранее оговоренных условиях, исходя из следующих фактов:

- согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в частности из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

- в распоряжении Премьера Правительства Москвы содержатся условия, свидетельствующие о намерении собственника недвижимого имущества передать квартиру гражданину Б. на праве собственности по договору купли-продажи;

- во исполнение указанного распоряжения Б. перечислил денежные средства на счет Департамента строительства г. Москвы;

- в надлежащей форме (путем заключения договора купли-продажи квартиры) правоотношения сторон оформлены не были.

Дело о недобросовестных строителях

Гражданка Н. заключила договор подряда на строительно-отделочные работы с индивидуальным предпринимателем Е. Протоколом соглашения договорной цены на выполняемые работы по указанному договору было предусмотрено возведение на принадлежащем Н. земельном участке жилого дома с мансардным этажом и балконом. Стоимость работ по договору была определена в размере 355 000 рублей, стоимость материалов - 215 000 рублей, всего - 570 000 рублей. Гражданка Н. передала исполнителю 461 000 рублей аванса.

В сроки, предусмотренные договором, работы выполнены не были, требования, предъявляемые к качеству работ, выполняемых по договору подряда, индивидуальный предприниматель Е. не соблюдал. Н. обратилась в суд с иском о взыскании с Е. убытков (в том числе за пользование чужими денежными средствами), компенсации морального вреда и судебных издержек.

Главным аргументом Н., помимо договора подряда и расписок о передаче денежных средств, было заключение строительно-технической экспертизы, установившей, что работы проведены Е. с такими недостатками, которые делают невозможным использовать результат данных работ для обычного использования, то есть проживания. Объем выполненных работ по строительству дома был оценен экспертами в 124 665 рублей, стоимость использованных материалов - в 142 760 рублей, всего - 267 425 рублей. Таким образом, стоимость невыполненных работ составила 302 575 рублей.

Сумма иска составила 302 575 рублей (убытки) + 10 854 рублей (процент за пользование чужими денежными средствами) + 24 000 рублей (стоимость строительно-технической экспертизы) + 4 620 рублей (госпошлина) + 50 000 (моральный вред). Всего - 842 049 рублей.

Иск был частично удовлетворен. Суд обязал ответчика выплатить 302 575 рублей (убытки), 10 854 рублей (процент за пользование чужими денежными средствами) + 24 000 рублей (стоимость строительно-технической экспертизы) + 4 620 рублей (госпошлина). В остальной части (моральный вред) суд отказал.

Дело о признании договора пожизненной ренты недействительным

В 2004 году между пожилым гражданином К. и гражданином М. был заключен договор пожизненной ренты. По условиям договора получатель ренты, К., передавал в собственность плательщику ренты, М., свою квартиру. М. должен был единовременно выплатить К. 75 000 рублей (во столько была оценена квартира), пожизненно выплачивать ему ежемесячную ренту в размере 1 МРОТ, но не менее 1000 рублей в месяц, оплачивать коммунальные платежи и платежи за потребление электроэнергии.

Через три года его родственники случайно узнали о случившейся сделке и подали в суд иск о признании договора пожизненной ренты недействительным и возвращении К. права собственности на квартиру.

В защиту своей позиции К. привел несколько доводов. Инвентаризационная стоимость его квартиры на момент подписания договора составляла 216 000 рублей, а цена квартиры по соглашению сторон была определена в 75 000 рублей. М. не производил оплату коммунальных платежей и платежей за потребление электроэнергии. После увеличения размера МРОТ М. не индексировал выплачиваемую К. ежемесячную сумму. Все эти факты были подтверждены документами.

Но главное, что К. уже более 30 лет состоял на учете в психоневрологическом диспансере с диагнозом шизофрения на фоне злоупотребления алкогольными напитками и на момент совершения сделки находился в таком состоянии, в котором не осознавал значения своих действий, не понимал и отдавал себе отчета в последствиях заключаемой сделки. То есть К. не намерен был лишаться права собственности на свое имущество. А согласно положениям статьи 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В процессе судебного следствия была проведена экспертиза, которая не дала ответ на поставленные вопросы суда о том, был ли он на момент подписания договора в состоянии, в котором мог отвечать за свои юридически значимые действия. Проведенная дополнительная судебная экспертиза постановила, что отвечать за свои действия в юридически значимый момент К. не мог. Кроме того, суд усмотрел неисполнение условий договора со стороны рентоплательщика. В итоге дело было выиграно.

С. Гржибовский,

адвокат коллегии адвокатов "Московский адвокат"

"Жилищное право", N 10, октябрь 2010 г.