Участие в долевом строительстве: что нового? (Н. Бекасова, "Юрисконсульт в строительстве", N 9, сентябрь 2010 г.)

Участие в долевом строительстве: что нового?

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в законодательство об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. в статье рассмотрены основные изменения, касающиеся этих вопросов.

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в частности, в его ст. 1-3, 5, 7, 9, 13, 15.1, 18-21, 23.

Порядок привлечения денежных средств на строительство жилья и ответственность за его нарушение

В части 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ определяется порядок привлечения денежных средств граждан для строительства. Эта часть изложена в новой редакции, упорядочившей положения, ранее содержавшиеся как в ч. 1, так и в ч. 2 указанной статьи. Согласно новой редакции ч. 2 ст. 1 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Статья 1 дополнена ч. 2.1 и 2.2, в соответствии с которыми запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение указанных требований, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Здесь следует обратить внимание на уточняющее слово "только", которое фактически ограничивает круг субъектов, которые имеют право подать иск о признании такой сделки недействительной.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных ст. 1 требований, несут ответственность в соответствии с законодательством РФ об административных правонарушениях. Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ внесены соответствующие изменения в ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ). Согласно указанной статье КоАП РФ теперь административным правонарушением является привлечение денежных средств гражданина для долевого строительства жилья не только лицом, не имеющим в соответствии с законодательством на это права, но и лицом, привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством (т.е. ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ). Это административное правонарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 тыс. до 50 тыс. руб.; на юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. руб. Причем в случае нарушения лицом указанных требований административная ответственность наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

В новой редакции изложена ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, которая дополнена положением о последствиях, которые наступают в связи с нарушением лицом, привлекающим денежные средства граждан для долевого строительства, требований, установленных ч. 2 ст. 1. В соответствии с новой редакцией ч. 3 ст. 3 данного Закона в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 ст. 1 этого Закона, гражданин может потребовать от данного лица:

- немедленного возврата переданных ему денежных средств;

- уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств;

- возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Понятие застройщика

Внесено уточнение в понятие застройщика. Согласно новой редакции п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, к застройщикам относится и лицо, имеющее земельный участок на праве субаренды.

Последствия просрочки платежа по договору

В части 4 и 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ внесены изменения, касающиеся сокращения сроков, по истечении которых наступают установленные законом последствия просрочки платежа. Теперь в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ранее - три месяца) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Аналогично решается вопрос в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период. Систематическим нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей считается нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ранее - три месяца). Такие нарушения являются основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Исчисление гарантийного срока

В статью 7 Закона N 214-ФЗ внесены изменения, касающиеся исчисления гарантийных сроков на технологическое оборудование. Согласно ч. 5 ст. 7 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением указанного оборудования, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Ранее гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, также составлял пять лет. Теперь же гарантийный срок на указанное оборудование устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Расторжение договора

В пункте 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 124-ФЗ закреплены основания одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве. В частности, ранее было установлено, что участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок. В новой редакции Закона данное положение уточнено: установлено, что односторонний отказ от исполнения договора может последовать в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости. В новой редакции эта норма дополнена положением о том, что в залоге в указанных случаях находится также право субаренды такого земельного участка.

Внесены изменения в ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, уточняющие ранее установленные положения. Согласно новой редакции указанной части ст. 13 с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Статья 13 дополнена ч. 8.1, в соответствии с которой возникший на основании Закона N 214-ФЗ или на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Соответственно в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) внесены изменения, определяющие порядок погашения регистрационной записи об ипотеке. Согласно п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им:

- разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (в части ипотеки строящихся многоквартирного дома или иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка);

- документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства (в части ипотеки объекта долевого строительства).

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством

Ранее в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 15.1 Закона N 214-ФЗ договор поручительства должен был предусматривать солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по следующим обязательствам застройщика по договору:

1) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом N 214-ФЗ или договором;

2) уплате участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором или федеральными законами денежных средств.

В соответствии с внесенными в п. 1 ч. 2 ст. 15.1 изменениями поручитель теперь будет нести по указанным обязательствам не солидарную, а субсидиарную ответственность.

Это значит, что если ранее кредитор вправе был требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, то теперь кредитор должен будет предъявить требование сначала к основному должнику, т.е. к застройщику.

Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

В новой редакции изложена ст. 18 Закона N 214-ФЗ, в которой более полно и конкретно, чем ранее, указаны цели, на которые застройщик вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства. Согласно новой редакции указанной статьи денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в следующих целях:

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

2) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;

4) строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;

5) возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;

7) возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные ч. 1 ст. 18 ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

В случае нарушения застройщиком предусмотренного ст. 18 целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.

Проектная декларация

В соответствии с внесенными в ч. 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ изменениями, теперь проектная декларация представляется в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство, а не в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, как было ранее.

Информация о застройщике

В ч. 1-3 ст. 20 Закона N 214-ФЗ внесены изменения, касающиеся уточнения информации о застройщике, а также информации, которую он должен предоставить обратившимся к нему лицам.

В частности, установлено, что информация о застройщике должна содержать в том числе сведения не только о размерах кредиторской, но и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу, в частности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.

Установлено также, что документы, указанные в ч. 2 ст. 20 Закона N 214-ФЗ, не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

Информация о проекте строительства

Внесены изменения в п. 3, 5, 8 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ, которые уточняют данные положения. В соответствии с указанной статьей информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию:

- о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;

- о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию.

Контроль и надзор в области долевого строительства

Уточнены и дополнены права уполномоченного органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - уполномоченный орган), которым является уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.

В частности, уполномоченный орган вправе:

- устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;

- разрабатывать и издавать методические рекомендации по вопросам практики осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

- запрашивать у контролирующих органов документы и информацию, необходимые для осуществления государственного регулирования в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

Права контролирующих органов дополнены, в частности, положениями о том, что контролирующий орган вправе:

- получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости, а также от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;

- получать от лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленный разумный срок сведения и документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов РФ;

- получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля в области долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (в том числе документы, связанные со строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости);

- направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений Закона N 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, Правительства РФ, уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений;

- принимать меры, необходимые для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной Законом N 214-ФЗ и законодательством РФ об административных правонарушениях.

Ранее последние два правомочия контролирующих органов осуществлялись только в отношении застройщиков.

Установлено также, что в случае обращения в арбитражный суд с заявлениями о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства, контролирующий орган в течение пяти рабочих дней с даты вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика или приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, обязан уведомить органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о вступлении в силу соответствующего решения суда.

Нормативный материал:

1. О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 17.06.2010 N 119-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 04.06.2010: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 09.06.2010 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2010. - N 25. - Ст. 3070.

2. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22.12.2004: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24.12.2004: по состоянию на 17.06.2010 // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - N 1 (ч. 1). - Ст. 40; 2010. - N 25. - Ст. 3070.

Н. Бекасова,

эксперт-консультант ЭЖ "Жилищное право:

актуальные вопросы законодательства"

"Юрисконсульт в строительстве", N 9, сентябрь 2010 г.