Имущественный налоговый вычет: что принесло нам прошедшее лето? (А.В. Анищенко, "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 21, ноябрь 2010 г.)

Имущественный налоговый вычет: что принесло нам прошедшее лето?

Приобретение недвижимости и имущественный налоговый вычет, связанный с этим, занимают в корреспонденции Минфина весьма достойное место. Однако рассматриваются такие проблемы не часто, ведь волнуют они в основном не организации и их бухгалтеров, а граждан с их частными проблемами. Предприятия эти вопросы затрагивают только тогда, когда бухгалтерия уменьшает удерживаемый с работника НДФЛ в связи с предоставлением ему налогового вычета или когда приходится производить перерасчет НДФЛ. А ведь тема касается сотен тысяч людей. Давайте посмотрим, какие вопросы по имущественному налоговому вычету интересовали граждан и организации этим летом и как на них отвечали специалисты Минфина.

Законодательная база

Законодательная база для предоставления покупателям недвижимости имущественного налогового вычета содержится в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. При определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных им расходов:

- на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли в них;

- на погашение процентов по целевым займам или кредитам, полученным от российских организаций или предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство или приобретение готового жилья на территории РФ или земельных участков, связанных с этим;

- на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство или приобретение готового жилья на территории РФ или земельных участков, связанных с этим.

Обратите внимание! При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (или доли в них), имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Особенности учета расходов

В фактические расходы на новое строительство или приобретение жилого дома могут включаться:

- расходы на разработку проектно-сметной документации;

- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

- расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

- расходы, связанные с работами или услугами по строительству, достройке и отделке;

- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры или комнаты могут включаться:

- расходы на приобретение самой квартиры или комнаты или расходы на приобретение прав на квартиру или комнату в строящемся доме;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Обратите внимание! Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или квартиры (комнаты) возможно только в том случае, если в договоре прописано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки.

Размер налогового вычета

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов:

- по целевым займам или кредитам, полученным от российских организаций или предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство или приобретение готового жилья на территории РФ или земельных участков, связанных с этим;

- по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов или кредитов, полученных на новое строительство или приобретение готового жилья на территории РФ или земельных участков, связанных с этим.

Если в налоговом периоде имущественный вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды - до полного его использования.

Необходимые документы

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик должен представить:

- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе недостроенного) или доли в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или его часть;

- при приобретении квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты (или их части) или прав на квартиру, комнату в строящемся доме; акт о передаче квартиры, комнаты, доли налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на это имущество;

- при приобретении земельных участков - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю в нем.

Чтобы получить имущественный вычет, налогоплательщик должен подать письменное заявление, а также приложить платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие уплату денежных средств налогоплательщиком, - квитанции к приходным ордерам; банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца; товарные и кассовые чеки; акты о закупке материалов и т.д.

Распределение вычета

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Если же имущество приобретается в общую совместную собственность, то вычет распределяется между собственниками в соответствии с их письменным заявлением.

Когда вычет невозможен

Имущественный вычет не применяется в следующих случаях:

- если оплата расходов на строительство или приобретение жилья для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных сторонних лиц;

- если оплата указанных затрат производится за счет средств материнского (семейного) капитала;

- если оплата производится за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

- если сделка купли-продажи жилья совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ;

- если налогоплательщик ранее использовал имущественный вычет, так как его повторное предоставление не допускается.

Как получить вычет?

Основной принцип - чтобы получить имущественный вычет, налогоплательщику по окончании налогового периода нужно представить налоговикам налоговую декларацию. Однако в отношении рассматриваемого вычета действует и другое правило. Такой вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода. Для этого ему нужно обратиться к работодателю (который становится налоговым агентом). Налоговому агенту следует представить подтверждение права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет. Это подтверждение представляется налоговой инспекцией по специальной форме. Налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета у одного налогового агента по своему выбору.

Право на получение налогоплательщиком имущественного вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговиками в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих это право.

Если вдруг по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного вычета, то налогоплательщик имеет право подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию и "дополучить" вычет за счет других своих налогооблагаемых доходов (если они, конечно, есть).

Имущественный вычет и дети

Как известно, приобретать жилье на имя несовершеннолетних детей можно, а доходов у них, как правило, нет. Вправе ли лицо, которое оплатило жилье за детей, само претендовать за имущественный налоговый вычет?

Вот, например, ситуация из Письма Минфина России от 26.08.2010 N 03-04-05/9-499. Гражданин приобрел квартиру в долевую собственность совместно с детьми. На момент приобретения квартиры оба ребенка были несовершеннолетними, поэтому все расходы по приобретению жилья понес указанный гражданин. Имеет ли он право на имущественный вычет с сумм, при приобретении им квартиры для подопечного. уплаченных за доли детей?

Да, имеет. Это его право было подтверждено в Постановлении КС РФ от 13.03.2008 N 5-П. И хотя Минфин зачастую относится к решениям судебной системы весьма скептически и склонен их просто не замечать, в данном случае он сделал исключение.

Примечание. По мнению финансистов, опекун не может получить имущественный вычет в свою пользу при приобретении им квартиры для подопечного.

А вот приобретать недвижимость у своих детей не рекомендуется. Так, например, в Письме Минфина России от 06.08.2010 N 03-04-05/7-435 было сказано, что согласно пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми признаются, в частности, лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях и отношениях родства. Родители и дети - куда уж ближе. Следовательно, по такой сделке, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, имущественный вычет не положен. (См. дополнительно Письмо от 11.08.2010 N 03-04-05/7-446.) Также бесполезно в отношении имущественного вычета приобретать жилье сыну у отца - см. Письмо Минфина России от 17.08.2010 N 03-04-05/7-466. Нет никаких шансов даже у опекуна, хотя вроде бы, согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 24.04.2008 N 48 "Об опеке и попечительстве", опекуны являются законными представителями своих подопечных и вправе выступать в защиту их прав и законных интересов в любых отношениях без специальных полномочий. Однако финансисты не нашли в ст. 220 НК РФ ни одного положения, которое позволяло бы опекуну получить имущественный вычет в свою пользу при приобретении им квартиры для подопечного. Об этом сказано в Письме Минфина России от 10.06.2010 N 03-04-05/7-324.

Тонкости отделки

В последнее время, как правило, покупатели квартир приобретают в буквальном смысле этого слова голые стены. С одной стороны, в этом есть плюс: будущий жилец имеет полную возможность создать жилье "под себя". Обои, пол, сантехника, даже размещение розеток - все будет сделано с учетом индивидуальных пожеланий собственника. С другой стороны, как показывает Письмо Минфина России от 24.08.2010 N 03-04-05/9-492, это создает проблемы для имущественного налогового вычета. Можно ли получить такой вычет на установку сантехники, санфаянса, межкомнатных дверей, газового оборудования?

Вообще-то, строго говоря, это не роскошь, а совершенно необходимые вещи. Если бы, например, строители сдавали квартиру "под ключ", то все это было бы установлено заранее и, разумеется, входило бы в стоимость приобретаемой квартиры. Очевидно, что и имущественный вычет предоставлялся бы на всю стоимость квартиры, без выделения этих элементов. Меняет ли что-то ситуация, когда указанные элементы устанавливаются собственником жилья, а не строительной организацией?

Как полагает Минфин, да, меняет. Производство отделочных работ включает производство штукатурных, столярных, плотничных, малярных и стекольных работ, устройство покрытий полов и облицовку стен. Финансисты указывают, что как минимум установка оборудования здесь не предусмотрена. Так что его стоимость не может входить в состав имущественного налогового вычета. Хорошо, пусть так. Ну а установка межкомнатных дверей: относится она к отделке или нет?

Финансисты на этот вопрос не ответили*(1). Создается неприятное впечатление, что для получения имущественного налогового вычета каждый вид выполняемой внутри квартиры работы придется согласовывать с налоговой инспекцией отдельно.

Дополнительный вычет невозможен

Самая четкая картина рассматриваемой ситуации дана в Письме Минфина России от 19.07.2010 N 03-04-05/9-403. Гражданин с 2007 года пользуется имущественным вычетом по расходам на приобретение квартиры стоимостью 1 700 000 руб. В 2010 году в пределах ранее действовавшей суммы 1 000 000 руб. имущественный вычет получен. Вправе ли гражданин применить вычет на оставшиеся 700 000 руб., так как сумма вычета увеличилась до 2 000 000 руб.?

Конечно же нет. Вычет предоставляется только один раз. Размер вычета устанавливается тот, который действует на дату его предоставления. В дальнейшем размер вычета не корректируется. Все просто и ясно.

Даже если между датой покупки квартиры и датой отделочных работ лежит приличный срок, то рассчитывать на возможность применения нового размера имущественного вычета не стоит - об этом сказано в Письме Минфина России от 19.07.2010 N 03-04-05/9-402. Ситуация такова. Гражданин купил квартиру без отделки в тот период, когда размер имущественного вычета был равен 1 000 000 руб. Он воспользовался вычетом. Однако затраты на отделку квартиры были произведены гражданином тогда, когда размер имущественного вычета составил уже 2 000 000 руб. Может ли налогоплательщик добавить к прежнему вычету еще 1 000 000 руб., чтобы довести его до 2 000 000 руб.?

Разумеется, нет. Как указывают финансисты, если гражданин право на вычет один раз уже использовал, то последующие увеличения размера лимита его не касаются.

Примерно такой же ответ получил налогоплательщик и в Письме от 19.08.2010 N 03-04-05/7-476. Ему даже, пожалуй, обиднее. Жилье он приобрел в 2007 году, а в 2008 году (когда размер вычета увеличился) использовал вычет по доходам 2007 года в прежнем размере.

Безнадежной оказалась и попытка налогоплательщика получить дополнительный вычет хотя бы по процентам на заемные средства, полученные на приобретение жилья, - Письмо Минфина России от 06.08.2010 N 03-04-05/7-436. Ранее он воспользовался имущественным вычетом - по стоимости приобретенной квартиры. Позже он продал ее и купил новую, большей площади - с использованием ипотечного кредитования. При этом гражданин оказался юридически подкованным. Он указал, что есть Решение ВС РФ от 06.07.1999 N ГКПИ99-492, где установлено, что норма пп. "в" п. 6 ст. 3 Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц" (аналогичная существующей в действующем законодательстве норме пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) содержит две различные льготы и что реализация одной из указанных льгот не должна создавать препятствий для реализации другой. Поэтому он предположил, что в таком случае налогоплательщик, получивший вычет в сумме расходов на приобретение жилья, имеет право отдельно получить вычет в размере сумм процентов по целевым займам, израсходованным на приобретение жилья. Минфин, как нетрудно было предположить, этот довод совершенно не впечатлил, и он указал, что налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом только при приобретении одного жилого помещения. Вычет и в отношении стоимости, и в отношении процентов по заемным средствам может быть предоставлен только в отношении приобретения одного и того же объекта. (см. также Письмо от 23.07.2010 N 03-04-05/6-412.) Гражданин, конечно, может попытаться обратиться в суд, но успех представляется автору маловероятным.

Несвоевременное заявление

Часто бывает, что налоговики не сразу находят нарушения в действиях налогоплательщика. Это не значит, что они не обнаружат их позже. Такая ситуация рассматривается в Письме Минфина России от 20.08.2010 N 03-04-05/7-478.

Итак, гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет с 2008 года. Вычет производится через налогового агента - работодателя. Для этого гражданин представляет налоговому агенту заявление и налоговое уведомление. Вычет предоставлялся налоговым агентом за 12 месяцев налогового периода, то есть в данном случае за год. Однако в 2010 году налоговый агент неожиданно отказался предоставлять вычеты за январь и февраль 2010 года. Он сказал, что заявление и уведомление датированы мартом 2010 года. При этом налоговый агент сослался на Письмо Минфина России от 11.05.2010 N 03-04-06/9-94. А там было сказано следующее.

Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения налоговым органом права налогоплательщика на такой вычет. Суммы налога, удержанные налоговым агентом в установленном порядке до получения им обращения налогоплательщика о предоставлении вычета и соответствующего подтверждения из налоговой инспекции, не являются "излишне удержанными", и поэтому возвращать их налогоплательщику налоговый агент не обязан. Что делать? Проблема в следующем.

Получить налоговый вычет за январь налогоплательщик не может никак, ведь уведомление налогового органа выдается через 30 дней с момента подачи всех документов. Это значит, что за уведомлением нужно было обращаться 1 или 2 января! Понятно, что это за дни и почему это невозможно.

Есть два варианта решения проблемы. Первый: по окончании налогового периода обратиться в налоговую инспекцию за недополученным вычетом самостоятельно. Второй: использовать оставшийся имущественный налоговый вычет при дальнейшем получении дохода от работодателя.

Когда приобретено жилье?

В связи с тем, что общий размер имущественного налогового вычета периодически пересматривается законодателями в сторону увеличения, появляется проблема установления точного срока приобретения жилья. Предположим, новый размер установлен с 1 января будущего года. Если считать имущество приобретенным в декабре прошлого года, то налогоплательщику придется удовлетвориться прежним размером, а если в январе нового года, то можно смело претендовать на более высокий размер.

Итак, какой документ имеет преимущество - акт приемки квартиры или свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру?

Если посмотреть Письмо Минфина России от 19.08.2010 N 03-04-05/7-471, то финансисты безоговорочно отдают пальму первенства свидетельству о государственной регистрации (когда речь идет о существующем доме).

В этом отношении особый интерес представляет Письмо Минфина России от 22.07.2010 N 03-04-05/5-410. Оказывается, финансисты наделяют преимуществом свидетельство о праве собственности на имущество не просто так, а опираясь на Определение КС РФ от 20.10.2005 N 387-О. В нем было указано, что сумма имущественного вычета, предоставленного в отношении расходов на приобретение квартиры или жилого дома, применяется при исчислении облагаемой по ставке 13% налоговой базы по НДФЛ начиная с налогового периода, в котором возникло право собственности на приобретенную квартиру или жилой дом.

Примечание. По мнению финансистов, документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в существующем доме, является свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Весьма неоднозначная ситуация рассмотрена в Письме Минфина России от 13.08.2010 N 03-04-05/7-457. Налогоплательщик получил квартиру по предварительному договору купли-продажи в 2008 году. Вскоре он подписал акт о приеме-передаче квартиры, после этого ее оплатил и вселился. Основной договор купли-продажи был подписан в 2010 году и прошел госрегистрацию. Действие данного договора распространяется на взаимоотношения сторон начиная с 2008 года. Это возможно в силу ст. 425 ГК РФ. Можно ли получить право на имущественный вычет уже начиная с 2008 года?

Налогоплательщик обратил особое внимание финансистов на то, что в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ говорится или о договоре на приобретение квартиры и акте ее передачи, или о документах, подтверждающих право собственности. А вот ответ чиновников вызывает серьезное недоумение. Они ссылаются на абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ и заявляют, что он требует представления и договора о приобретении квартиры, и документов, подтверждающих право собственности! Но ведь там стоит слово "или"! Финансисты так и не дали прямого ответа на вопрос, можно ли получить имущественный вычет начиная с 2008 года. Они сказали только: поскольку квартира была приобретена в готовом доме по договору купли-продажи, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при представлении договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Примерно такое же окончание ответа содержится и в Письме от 10.08.2010 N 03-04-05/7-442. Там налогоплательщик спрашивал: можно ли получить имущественный вычет, имея только предварительный договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры, при неоформленном праве собственности?

Налоговики опять пришли к выводу, что речь идет о готовом доме. Такой вывод они сделали, основываясь на том, что согласно п. 1.1 предварительного договора купли-продажи квартиры стороны не рассматривали данный договор как договор долевого участия в строительстве.

Обратите внимание! Согласно абз. 22 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры, а в существующем доме - свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру (письма от 19.07.2010 N 03-04-05/9-403, от 30.06.2010 N 03-04-05/9-363, от 20.05.2010 N 03-04-05/7-271, от 13.04.2010 N 03-04-05/9-193, от 29.03.2010 N 03-04-05/9-138).

Отметим еще и Письмо от 01.07.2010 N 03-04-05/10-370. Граждане вложили деньги в строительство многоквартирных домов по договорам долевого участия в строительстве, в том числе с привлечением средств по целевым займам, полученным в банках на приобретение квартир. Однако строительство временно приостановлено. Могут ли граждане получить имущественный вычет, если установленные сроки окончания строительства истекли, но акты приема-передачи квартир ими не получены?

Конечно же нет! Ведь эти налогоплательщики не могут предъявить в налоговой инспекции ни одного документа, необходимого для получения вычета.

Жилой дом и жилое помещение

Вообще-то, письма без окончательного, конкретного ответа становятся просто "фишкой" финансистов. Вот Письмо от 06.08.2010 N 03-04-05/7-434. Гражданин возвел на своем земельном участке жилое строение, в котором он реально проживает. Он получил на это имущество свидетельство о государственной регистрации права на жилое строение без права постоянной регистрации. Назначение - "жилое". Гражданин обратился в налоговую инспекцию за имущественным вычетом, но получил отказ. Основание - жилое строение зарегистрировано на садовом участке без права постоянной регистрации. Гражданин не согласен с таким решением.

Глава 23 НК РФ не определяет понятие "жилой дом". Значит, согласно п. 1 ст. 11 НК РФ это определение нужно поискать в других отраслях законодательства. В статье 15 ЖК РФ установлено, что порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В соответствии с п. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в данном строении. По мнению налогоплательщика, в НК РФ не предусмотрено наличие какой-либо (временной или постоянной) регистрации налогоплательщика в том жилом помещении, в отношении которого он намерен получить имущественный налоговый вычет. Может быть, просто нужны какие-то дополнительные документы?

Финансисты пошли в поиске определений еще дальше. Согласно ст. 16 ЖК РФ жилой дом относится к жилым помещениям. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В настоящее время порядок признания помещения жилым установлен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Признание помещения жилым, пригодным для проживания граждан осуществляется межведомственной комиссией. По окончании работы комиссия в трех экземплярах составляет заключение о признании помещения пригодным или непригодным для постоянного проживания. И вот теперь - удар.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" владелец дачного земельного участка имеет право возведения на нем:

- или жилого строения без права регистрации проживания в нем;

- или жилого дома с правом регистрации в нем.

Итак, очевидно, финансисты пришли к выводу, что предоставление имущественного вычета в данном случае невозможно, потому что "жилой дом" и "жилое строение" - разные вещи. Но сказать об этом открыто Минфин почему-то не решился. Он закончил ответ следующими словами: если дачный дом соответствует предусмотренным для жилых помещений требованиям и признан жилым домом на основании заключения вышеуказанной межведомственной комиссии, то его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Этот ответ требует серьезного пояснения, которого финансисты не дали. Существует п. 5 Постановления КС РФ от 14.04.2008 N 7-П. Там сказано, что если жилое строение (например, дачный дом) будет признано пригодным для постоянного проживания и переоформлено в жилой дом, то отказ в имущественном вычете будет неправомерен. Короче говоря, гражданину нужно добиваться того, чтобы его жилое строение на дачном участке признали жилым домом. Если удастся - он получит налоговый вычет, если нет - нет.

Дела семейные

Часто встречаются ситуации, когда имущественный вычет приходится делить между собой супругам. Это вызывает массу вопросов. Вот, например, Письмо Минфина России от 24.08.2010 N 03-04-05/7-496. Будущие супруги приобрели в равную долевую собственность квартиру с привлечением ипотечного кредита. На момент оформления ипотеки они супругами не являлись, но через полтора месяца после оформления ипотеки заключили брак. Кредитный договор и свидетельства о регистрации права собственности оформлены на двоих, но все платежные документы - только на супругу. Может ли супруг претендовать на свою часть имущественного вычета?

Финансисты, как это часто бывает, не ответили ни да ни нет.

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности. Согласно положениям ГК РФ и СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Если оплата расходов по приобретению квартиры была произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга могут считаться участвующими в расходах по приобретению имущества. Если при покупке квартиры платежные документы оформлены на одного из супругов, другой супруг также имеет право на получение имущественного вычета в отношении расходов по приобретению квартиры, произведенных после заключения брака.

Вот и пойми ответ: то ли это намек, что, так как оплата производилась до заключения брака, как и оформление квартиры, супруг ни на что претендовать не может, поскольку юридически еще не был супругом; то ли положительный ответ - ведь и кредитный договор, и право собственности на квартиру оформлены на двоих. Кстати, что касается процентов по целевым займам, учитываемых в составе имущественного вычета по НДФЛ, полученного супругами при приобретении имущества в общую совместную собственность, они распределяются между супругами на основании их письменного заявления. Об этом сказано в Письме Минфина России от 19.08.2010 N 03-04-05/7-469. И изменить решение, которое содержится в указанном заявлении, потом будет уже невозможно. Оно не пересматривается - см. Письмо Минфина России от 06.08.2010 N 03-04-05/7-437.

Даже если супруги подадут уточненные декларации по НДФЛ, вернут налог в бюджет и попросят изменить их соглашение о распределении между ними предоставляемого им имущественного вычета, они получат отказ - об этом говорится в Письме Минфина России от 30.06.2010 N 03-04-05/9-364. А вот если жилье приобреталось в общую долевую собственность, то проценты распределяются в соответствии с долями супругов, и сделать так, чтобы один супруг получил право на имущественный вычет по всей сумме фактически выплачиваемых процентов, невозможно. Об этом сказано в Письме от 13.08.2010 N 03-04-05/7-459. Кстати, если один из супругов "заартачится" и откажется подавать совместное заявление о распределении имущественного вычета, тот супруг, который прямо не поименован в свидетельстве о праве собственности на недвижимость, лишается права на получение имущественного вычета - см. Письмо Минфина России от 29.06.2010 N 03-04-05/9-360. Мало того, если один из супругов погиб, то не использованная им часть имущественного вычета просто пропадет - второй супруг не сможет ею воспользоваться. Об этом сказано в Письме Минфина России от 02.08.2010 N 03-04-05/7-423.

Если один из супругов уже воспользовался имущественным вычетом, то возникает следующая проблема. Даже если имущество приобретено в общую совместную собственность, по мнению финансистов, этот супруг уже не может участвовать в распределении имущественного вычета между супругами, ведь такое распределение осуществляется в рамках процедуры получения имущественного вычета, повторное предоставление которого пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не допускается. Так что второй супруг может рассчитывать на имущественный вычет максимум в половину размера от возможного вычета, то есть не более 1 000 000 руб.*(2)

Вот еще одна интересная ситуация; она рассмотрена в Письме Минфина России от 08.07.2010 N 03-04-05/7-384. Супруга заключила договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. Оплата по указанному договору производилась за счет общего имущества супругов. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру оформлено на имя жены (1/4) и несовершеннолетней дочери (3/4). Имеет ли супруг право на получение имущественного вычета по НДФЛ?

Да, имеет. Но только им с женой, как считают в Минфине, придется делить 1/4 квартиры. Она и составляет в данном случае совместно нажитое ими имущество. Конкретное распределение вычета супруги должны произвести в совместном письменном заявлении.

По мнению автора, многократно упомянутое здесь заявление о распределении между супругами имущественного налогового вычета является прямо каким-то культовым документом! Ни переписать, ни изменить, ни аннулировать его нельзя. Об этом свидетельствует и Письмо Минфина России от 08.07.2010 N 03-04-05/9-381.

Вот уж действительно: семь раз отмерь - один отрежь.

А.В. Анищенко,

эксперт журнала

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения"

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 21, ноябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Стоит отметить, что ФНС не против учета таких расходов в составе расходов на отделку квартиры (см. Письмо от 28.10.2008 N 3-5-04/644@).

*(2) Напомним, что налоговики придерживаются иного мнения. Подробнее см. ответ К.В. Котова, N 14, 2010.