Квартирный вопрос (Е.Я. Белоцерковский, "Руководитель строительной организации", N 11, ноябрь 2010 г.)

Квартирный вопрос

Ремонт квартир, коттеджей и прочей недвижимости частных лиц - один из самых перспективных строительных рынков в стране. Став его полноценными участниками, крупные и средние строительные компании смогут пережить временные трудности, сохранить кадровый потенциал и успешно развиваться после окончания кризиса. Что мешает строительным компаниям выполнять заказы по ремонту жилья частных подрядчиков? Каким образом можно решить типичные проблемы?

Без видимых конкурентных преимуществ

В связи с падением объемов капитального строительства руководители не только малых (со штатом до 20 сотрудников), но и средних (от 20 до 100 человек), а также крупных (свыше 100 работников) строительных организаций ищут возможности дополнительного заработка на смежных рынках. Все чаще и чаще взгляды руководителей строительных компаний устремляются на "малоизведанные земли" - сегмент ремонтных работ в квартирах и коттеджах сограждан.

Рынок ремонта жилья в большинстве регионов России высококонкурентен. Ведь, помимо многочисленных малых компаний и мастеров-одиночек, на нем уже работает армия гастарбайтеров. Для подавляющего большинства "ремонтирующихся" россиян основными приоритетами при выборе подрядчика были, есть и будут два ключевых критерия - цена и качество. Другие факторы: репутация фирмы, "раскрученное" название, наличие лицензий, членство в СРО, красивый офис в центре города - если и играют какую-либо роль, то совсем незначительную. Договоры на строительные работы чаще всего заключаются благодаря рекламе по "сарафанному радио" (знакомые или родственники положительно отрекомендовали компанию и показали сделанный ею ремонт) или хорошей репутации конкретного человека (именно человека - руководителя, мастера или даже рабочего, а не фирмы).

Примечание. Подавляющее большинство частных заказчиков при выборе подрядчика принимают во внимание только соотношение цены и качества ремонтных работ. Расценки крупных строительных организаций, как правило, оказываются неконкурентоспособными.

Кажется, что у крупных и средних строительных организаций на этом рынке нет конкурентных преимуществ, наоборот, из-за высоких эксплуатационных расходов они оказываются в проигрышном положении. И все же крупный подрядчик может наполнить портфель заказов подрядами на ремонт жилья физических лиц.

Не можешь конкурировать с частником - стань им

Если руководитель строительной организации рассматривает работу по ремонту жилья лишь как временное решение проблемы загрузки компании, стоит предложить части сотрудников написать заявление на внеочередной неоплачиваемый отпуск по собственному желанию, объяснив им, что заказов на крупномасштабных объектах в ближайшем будущем не ожидается. Зато есть работа по ремонту квартиры или коттеджа, где их среднемесячная зарплата если и снизится, то незначительно. После того как компания найдет серьезные заказы, все уходящие "на свободные хлеба" работники, безусловно, будут привлечены к их выполнению.

Самый ответственный из сотрудников формально назначается старшим, он же и заключает договор подряда с хозяевами объекта, но как частное лицо, а не представитель фирмы. Единственный налог, который теоретически по закону должен заплатить работник, - НДФЛ в размере 13% от общего количества заработанных денег. На практике же государство получает НДФЛ с выполняющих частные заказы рабочих не чаще чем в одном случае из тридцати, так как в стране отсутствует эффективная система контроля над ремонтниками-частниками. Экономия получается очень существенная, ведь если в качестве подрядчика выступает средняя или крупная строительная организация, то, кроме налога в размере 26% фонда заработной платы, 20% налога на прибыль, 18% НДС и 13% НДФЛ, бухгалтерам этих организаций пришлось бы оплачивать большое количество накладных расходов. При новой форме организации труда накладные расходы равны нулю.

При такой организации труда прибыль компания получит не от выполнения ремонтных работ, а от сдачи в аренду инструментов, транспорта, оборудования... Поскольку сегодня законодательством не предусмотрено четких лимитов и ограничений на сумму арендных платежей, такие договоры можно заключать на любые суммы и различные сроки.

"Материнская" строительная организация по мере возможности помогает "вынужденным переселенцам". Если у сотрудников, работающих в квартире или коттедже, не хватает квалификации, например, необходимо провести технически сложные работы по подключению электроприборов или смонтировать систему вентиляции и кондиционирования, то временно независимых работников усиливают кадрами из числа постоянных сотрудников. О необходимости такой помощи назначенный бригадир должен своевременно докладывать руководителю компании, чтобы успеть совместно составить график работ на "побочном объекте" и обговорить способ, которым директор фирмы сможет компенсировать потери от "прогулов по уважительной причине" нескольких высококлассных специалистов. Если о "недолгих командировках" постоянных кадров известно заранее, то их "трансфертная стоимость" закладывается в "договор аренды". Если же необходимость привлечения дополнительных высококвалифицированных специалистов спрогнозировать не удалось, им также оформляется отпуск по собственному желанию, а денежные средства за отработанные дни выплачивает назначенный бригадир.

Примечание. Отправляя часть коллектива "на вольные хлеба", организация рискует потерять квалифицированных сотрудников, которые могут не захотеть возвращаться в компанию. Но если из-за отсутствия заказов их просто не загрузить работой и не платить им зарплату, такой риск возрастет многократно.

В "самостоятельном" выполнении заказов по ремонту жилья сотрудниками компании есть и еще одно преимущество. Руководство компании не несет никакой юридической ответственности за качество и сроки выполнения работ, а значит, может не опасаться судебных тяжб и многолетних разбирательств. Судиться наши сограждане предпочитают с теми "лицами", с которых можно что-то реально получить. Для любого юридического лица последствия проигрыша судебного дела могут быть очень печальными. Расчетные счета арестовываются судебными приставами, денежные средства автоматически списываются в счет погашения удовлетворения искового требования. Разбираться же со строителями-частниками, тратя немалые деньги на строительные экспертизы, для сутяжников менее перспективно: ведь даже в случае положительного судебного решения получение пострадавшей стороной денежных средств может растянуться на неопределенный срок или не осуществиться вообще.

Сложности, которые могут подстерегать руководителей строительных организаций при таком варианте ведения бизнеса, можно условно разделить на две группы. К первой отнесем потерю части квалифицированных кадров, так как сотрудники, почувствовав "вкус свободы" и своими силами выполнив первый заказ, могут не захотеть возвращаться обратно и либо превратятся в "дикую бригаду", либо организуют собственную небольшую компанию.

Примечание. Сочетание возможностей крупной строительной организации и налоговой нагрузки индивидуальных предпринимателей могут существенно повысить конкурентоспособность строительного бизнеса.

Вторая сложность, с которой сталкиваются руководители, - невозможность получения в полном объеме всей суммы причитающейся "арендной платы". Причин этого явления может быть множество: невыполнение заказчиком своих обязательств, сокрытие от руководства части доходов (обычно "арендная плата" рассчитывается как процент от всей суммы заработанных денег), сложности при проведении оперативного контроля над сотрудниками на объекте с удаленным доступом и т.д. Для снижения рисков рекомендуем назначать старшим объекта наиболее преданного и лояльного по отношению к директорам человека, который сможет предотвратить эти проблемы или же в приватной беседе честно расскажет руководству о назревающем конфликте интересов. Желательно также, чтобы сотрудники, находящиеся в подчинении у временного руководителя, не догадывались о его "сторонних" контактах с начальством. В противном случае он, скорее всего, полностью потеряет авторитет и уважение со стороны подчиненных.

Освоение возможностей индивидуальных предпринимателей

В тех случаях, когда крупная или средняя организация планирует длительно работать на рынке ремонта частного недвижимого имущества (куда, кроме квартир и коттеджей, входят садовые домики, бани и гаражи), для оптимизации расходов и повышения конкурентоспособности компании желательно произвести реструктуризацию предприятия. Для этого одному из сотрудников управленческого персонала целесообразно зарегистрироваться частным предпринимателем. (Естественно, частным он будет только для оптимизации налоговых выплат, для компании же он останется "руководителем структурного подразделения", на работу в которое переводятся несколько специалистов-отделочников.) Налоги для индивидуальных предпринимателей существенно ниже, чем для организаций, поэтому высокий уровень административного ресурса и обширный круг связей руководства большой компании в сочетании с относительно невысокими налоговыми выплатами могут повысить эффективность деятельности строительной организации.

Вот как построена вертикаль управления строительной фирмы ООО "Сервис Строй Групп" (общая численность сотрудников компании - 118 человек).

                     /--------------------\

                     | Совет учредителей  |

                     \--------------------/

/----------------\      /---------------\      /----------------\

|  Бухгалтерия   |-----|  Генеральный  |-----|  Транспортный  |

|                | /---|    директор   |--\  |      отдел     |

\-----------------+--\ \---------------/   |  \----------------/

                |  |   | /---------+-----+---/           

  |        \----+--+\ \---+-+-----\   |     |           |     |

  |            /+--/|     | |     |   |     \-----------+--\  |

              \---+--\  | |                         |  |  |

/----------------\  |  |  | |  /--------------------\   |  |  |

|    Основное    |  |  |  | |  |   Индивидуальный   |--/  |  |

|  производство  |-+--+--+-/  |  предприниматель 1 |      |  |

\----------------/  |  |  |    \--------------------/      |  |

                   |  |  |                               |  |

       |            |  |  |        |                       |  |

       |            |  \--+--------+----------------\      |  |

       |                         |                        

       |        /----------\       |            /-----------------\

       \-------| Блок ИТР |------/            | Индивидуальный  |

                |          |------------------|предприниматель 2|

                \----------/                    \-----------------/

Как видно из представленной схемы, строительная организация работает с двумя частными предпринимателями, которые занимаются ремонтом недвижимости физических лиц. Предприниматели входят в состав учредителей компании. У них общая с точки зрения месторасположения и сотрудников бухгалтерия (отчетные документы, естественно, различные), совместный транспортный отдел и служба ИТР. У одного из частных предпринимателей работают двенадцать человек, у другого - восемь. В бухгалтерии трудятся пять человек, в транспортном отделе - восемь, в службе ИТР - семь специалистов. Остальные сотрудники работают на основном производстве, выполняя заказы по строительству крупных и средних государственных или коммерческих объектов. Применяя такую схему, можно абсолютно законно выполнять большое количество мелких заказов, не допуская роста эксплуатационных расходов.

При использовании данного варианта у руководителей компании также могут возникать определенные осложнения. Так как индивидуальный предприниматель (в отличие от предприятий других видов собственности) отвечает перед кредиторами всем своим личным имуществом, он вправе требовать материальной компенсации за дополнительный риск. Из-за размера данной субсидии могут возникать различные трения среди руководящего состава. К другой серьезной проблеме может привести нежелание сотрудников добровольно переходить с рабочих мест со всеми прописанными в Трудовом кодексе социальными гарантиями на места, где, по их мнению, эти гарантии существенно ограничены. Дело в том, что индивидуальные предприниматели часто выплачивают работникам отпускные пособия из расчета минимальной оплаты труда, больничный лист не оплачивают вообще, а если сотрудник получит производственную травму (даже по вине работодателя), то может надеяться на компенсацию только от государства. Для предотвращения появления подобных опасений социальные гарантии необходимо прописать в контрактах максимально четко и конкретно, не ограничиваясь ссылками на статьи Трудового кодекса. Кроме того, обязательно нужно ввести в штат индивидуального предпринимателя инженера по технике безопасности, который будет следить за соблюдением нормативов охраны труда, а также норм противопожарной безопасности. Тогда у сотрудников, вынужденных перейти работать "под другой флаг", будет полная уверенность, что от смены названия для них ничего не изменится (по крайней мере, в худшую сторону).

Психологические и юридические аспекты выполнения частных заказов

При выполнении заказов по ремонту жилья необходимо помнить, что существуют категории заказчиков, при работе с которыми нужно соблюдать максимальную осторожность. К таким категориям относятся люди, которые "всего боятся", "подпольные миллионеры", сколотившие состояния незаконными или условно законными способами, доверчивые граждане, неоднократно обманутые мошенниками, а также "кидалы", которые, пользуясь властью или привилегированным положением, могут попытаться не оплатить ремонтные работы (или хотя бы их часть). Нередко при проведении ремонтных работ у таких заказчиков строители находятся под постоянным прессом, поскольку клиенты ежедневно требуют отчета о выполненной работе. Даже если качество работ будет идеальным, сроки выдержаны и заказчики указанных категорий не смогут предъявить обоснованные претензии, при работе с ними зачастую возникают сложности с получением окончательного расчета.

Чтобы снизить риски сотрудничества с такими заказчиками, рекомендуем предпринять несколько "оборонительных" действий:

- максимально четко прописать в договоре сроки и суммы денежных средств, которые заказчик должен заплатить подрядчику за выполненную работу, обязательно указать штрафные санкции за задержку платежей;

- до получения полного расчета не отдавать заказчику техническую документацию (например, проект, план электрической разводки или согласования на проведение перепланировки), а также документы, подтверждающие затраты подрядчика (например, товарные и кассовые чеки, накладные на оплаченный материал). Все эти документы могут сыграть немаловажную роль в суде;

- должным образом оформлять все документы, не веря на слово незнакомым заказчикам и не давая повода для расторжения контракта.

Если компания заключает договор на проведение ремонтных работ "под ключ", она автоматически включается в процесс различных согласований и договоренностей. Владельцы недвижимости могут просто оставить руководителю фирмы деньги на проведение ремонтных работ и ключи от квартиры или коттеджа и уехать в отпуск. Решать все проблемы с соседями, а также проводить различные согласования, например по поводу перепланировки, часто приходится специалистам строительной организации. Поэтому руководители строительной организации должны четко знать основные положения действующего законодательства в этой сфере. Доведение необходимой информации до конкретных исполнителей должно быть вменено в обязанность юридическому отделу или просто юристу компании.

Примечание. Для предотвращения возможных конфликтов с заказчиками нужно не жалеть времени и сил на тщательную проработку документов в соответствии с действующим законодательством.

Если перед руководителем организации поставлена задача сломать перегородку между ванной и туалетом, причем без всяких согласований, ведь с квартирой в обозримом будущем не планируется совершать никаких действий (продажа, обмен), связанных с присутствием в ней специалистов БТИ, необходимо подписать с хозяином квартиры приложение к договору, где будет четко оговорено, что все риски негативных последствий от сноса перегородки заказчик готов взять на себя, а все согласования он осуществит в дальнейшем за свой счет. Приложение к договору станет щитом, если владелец жилья решит предъявить подрядчику судебные претензии на компенсацию расходов по уплате штрафа или повторному возведению перегородки.

Аналогичные действия необходимо предпринять и в ситуации, когда без согласования устанавливаются кондиционеры, фрагменты которых выходят на фасад дома или шумность которых превышает допустимый уровень.

Чтобы не провоцировать соседей на конфликты, желательно выполнять некоторые из их требований, даже если они несколько замедляют ход строительных работ. Например, если этажом выше или ниже проживает соседка с грудным ребенком, желательно по возможности ограничить "шумные работы" временем бодрствования малыша.

Если же соседи начинают "наглеть сверх всякой меры", причем используя ненормативную лексику, можно зафиксировать их речи на видеокамеру или диктофон и подать на них в суд с требованием возместить моральный ущерб. Конечно, сначала нужно устно предупредить соседей в корректной форме, затем написать на их имя письменную претензию, предупредив о возможном судебном разбирательстве. Почувствовав перспективу наказания, соседи, скорее всего, перестанут мешать работам.

Оценка перспективности объекта

Несмотря на расхожее мнение - лучше что-то делать даже за минимальную прибыль, нежели бездельничать - всегда существует грань, переходить которую не имеет смысла. Один из величайших экономистов мира, Д.М. Кейнс, считал, что для снижения безработицы государство должно вмешиваться в "свободный рынок", создавая новые рабочие места, пусть даже с нулевой выгодой. Но частный бизнес работает по другим законам. Браться за подряд на ремонт квартир или коттеджей можно только в том случае, если заказ соответствует хотя бы одному из нижеперечисленных критериев:

- планируемая чистая прибыль составляет не менее 10% от стоимости общего объема работ;

- данный заказ идет в "довесок" к крупному коммерческому объекту. Например, владелец реконструируемого офисного центра хочет отремонтировать личный подземный гараж;

- объект является показательным. Например, заказчик предлагает отремонтировать первый коттедж в строящемся элитном поселке с существенным дисконтом, гарантируя его демонстрацию будущим соседям.

Не рекомендуется платить ремонтом за оказанную услугу, не связанную со строительством, например за перегон и продажу импортного автомобиля, помощь с лечением и т.д. Всегда лучше оплатить то, что нужно руководителю строительной организации, денежными средствами, чтобы в дальнейшем не стать мишенью для манипуляций. Помните, что при такой "бартерной" форме сотрудничества в переговорах о цене ремонта жилья будут возникать аргументы вроде: "Когда вам было нужно, вы все ходы и выходы нашли, чтобы дешево было. А с меня три шкуры пытаетесь содрать". Принцип "Мухи отдельно, котлеты отдельно" оптимален для определения формы сотрудничества между строительной организацией и частным лицом, которые оказывали друг другу разнообразные услуги.

Е.Я. Белоцерковский,

эксперт журнала "Руководитель строительной организации"

"Руководитель строительной организации", N 11, ноябрь 2010 г.