Вопрос: В какой момент построенный объект недвижимости подлежит признанию в целях обложения налогом на имущество организаций? Является ли разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта, в отношении которого зарегистрировано право собственности, документом, определяющим момент его постановки на учет в качестве объекта основных средств? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 22, ноябрь 2010 г.)

В какой момент построенный объект недвижимости подлежит признанию в целях обложения налогом на имущество организаций? Является ли разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта, в отношении которого зарегистрировано право собственности, документом, определяющим момент его постановки на учет в качестве объекта основных средств?

Для постановки построенного объекта недвижимости на учет в качестве основного средства необходимо наличие у него признаков, определенных п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств"*(1).

Одним из условий отнесения объекта к основным средствам является его способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. При строительстве объектов недвижимости это условие не может толковаться как допускающее признание в качестве основных средств объектов, в отношении которых для доведения их до состояния готовности и возможности эксплуатации необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений. Факт регистрации права собственности на законченный капитальным строительством объект недвижимости сам по себе не означает соответствие этого объекта названному условию, поскольку после регистрации права собственности могут осуществляться значительные капитальные вложения, связанные с проведением отделочных работ, и в этой связи размер капитальных вложений в построенный объект может увеличиться на значительные суммы.

Считаем, что строительство и последующую внутреннюю отделку следует рассматривать как единый процесс создания объекта недвижимости, по завершении которого и возникает объект, отвечающий признакам основного средства.

Анализ практики арбитражных судов показал отсутствие единообразия при разрешении аналогичных споров в толковании и применении положений законодательства, определяющих момент постановки вновь созданных объектов недвижимости на учет в качестве объектов основных средств и, как следствие, момент, с которого эти объекты подлежат обложению налогом на имущество.

Так, некоторые арбитры при вынесении решения исходят из следующего. Доведение объекта до состояния, в котором он пригоден к использованию в запланированных целях, прямо не предусмотрено ПБУ 6/01 в качестве условия признания соответствующего актива основным средством.

Кроме того, п. 3.2.1, 3.2.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций*(2), регламентируя вопросы учета законченного строительства, также не устанавливают подобного условия для признания законченного строительством объекта в качестве основного средства. В соответствии с п. 5.2.1 и 5.2.3 данного положения здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, зачисляются в размере инвентарной стоимости в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств. Инвентарная стоимость зданий, сооружений, приобретенных отдельно от строительства объектов, слагается из фактических затрат по их приобретению и расходов по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.

Иными словами, решения налоговых органов о доначислении налога на имущество признавались судами недействительными только при доказанности невозможности использования объекта и продолжения выполнения налогоплательщиками после получения указанного разрешения отделочных работ для доведения объекта до состояния, в котором он пригоден к использованию.

Кроме того, в Определении ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-4451/10 отмечено, что выдаваемое в соответствии со ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства наличия у строящегося объекта указанных качеств, поскольку данный документ удостоверяет такие характеристики объекта, как: соответствие объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации; выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство. ВАС также указал, что согласно п. 23, 24, 26, 32 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС*(3) основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости, в которую включаются и затраты на приведение основных средств в состояние, пригодное для использования. При этом данное правило подлежит применению вне зависимости от основания возникновения у организации права на соответствующий объект в случае как его приобретения, так и создания.

С учетом изложенного считаем, что определение момента, с которого построенный объект, в отношении которого получено разрешение на ввод в эксплуатацию, и с которого его необходимо включать в налоговую базу по налогу на имущество, связано со способностью данного объекта приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Е.Е. Смирнова,

эксперт журнала "Актуальные вопросы

бухгалтерского учета и налогообложения"

15 ноября 2010 г

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 22, ноябрь 2010 г.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

*(2) Утверждено Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160.

*(3) Утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.