Сдача гражданами в аренду квартиры или другого жилого помещения (Е. Каламанова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 49, декабрь 2010 г.)

Сдача гражданами в аренду квартиры или другого жилого помещения

В соответствии со ст. 608 ГК РФ гражданин вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.

Многие собственники жилья, временно оставшегося свободным, сдавая его в аренду, и не подозревают о возможных последствиях.

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ при осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности у него возникает обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Критерии отнесения деятельности к предпринимательской приведены в письмах УМНС от 10.10.03 г. N 27-11н/56495, Минфина России от 7.11.06 г. N 03-01-11/4-82, от 22.09.06 г. N 03-05-01-03/125, УФНС от 25.01.08 г. N 18-12/3/005988, УФНС России по г. Москве от 30.03.07 г. N 28-10/28916, от 6.09.06 г. N 28-11/80621@. Таковым являются:

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Если сдача в аренду жилого помещения удовлетворяет вышеуказанным критериям, например, имеется так называемый гостевой дом, который сдается в аренду, то физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя влечет наложение административного штрафа в размере от 500 руб. до 2 тыс. руб.

В случае когда деятельность физического лица не отвечает признакам предпринимательской и гражданин осуществляет сдачу жилого помещения в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, возникает обязанность по уплате НДФЛ (ст. 207 НК РФ). Доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, подлежат обложению НДФЛ у гражданина (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Объектом налогообложения будет являться арендная плата за жилое имущество или иная сумма, полученная арендодателем (ст. 209 НК РФ).

По окончании календарного года и не позднее 30 апреля следующего года, представляется налоговая декларация в налоговую инспекцию по месту жительства гражданина.

Общая сумма налога уплачивается по месту жительства физического лица в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя

Если гражданин решил зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с целью сдачи принадлежащего ему жилого помещения в аренду, в регистрирующий орган в том числе представляются:

подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

документ об уплате государственной пошлины в размере 800 руб. (п.п. 8 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Полный перечень документов, необходимых для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приведен в п.п. "а" "и" п. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 8.08.01 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ).

Форма заявления о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя приведена в приложении N 18 к постановлению Правительства Российской Федерации от 19.06.02 г. N 439. Порядок заполнения заявления о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (форма N Р21001) определен Методическими разъяснениями по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, утвержденными приказом ФНС России от 1.11.04 г. N САЭ-3-09/16@.

Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган (п. 1 ст. 8 Закона N 129-ФЗ).

После регистрации в качестве индивидуального предпринимателя необходимо выбрать режим налогообложения: общий режим налогообложения, УСН, УСН на основе патента, ЕНВД.

При использовании общего режима налогообложения необходимо вести бухгалтерский учет в соответствии с Федеральным законом от 21.11.96 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", а также налоговый учет. При этом индивидуальный предприниматель признается плательщиком НДФЛ, страховых взносов в государственные внебюджетные фонды, налога на имущество, налога на прибыль, НДС. Общий режим налогообложения является самым трудоемким для предпринимателя.

Применение УСН

Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности). Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на территорию Российской Федерации (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Объектом налогообложения при УСН признаются "доходы" или "доходы, уменьшенные на величину расходов" (п. 1 ст. 346.14 НК РФ). В случае, когда объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). Если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

Расходами могут быть признаны коммунальные платежи за жилое помещение, платежи за электроэнергию, воду, газ, а также расходы на услуги связи и ремонт помещения. Расходы должны быть документально подтверждены и экономически обоснованы.

Доходом от сдачи жилого помещения в аренду признается арендная плата.

Применение УСН на основе патента

Индивидуальным предпринимателям при передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках, разрешено применять УСН на основе патента (п.п. 56 п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ).

При этом индивидуальный предприниматель может привлекать наемных работников, среднесписочная численность которых не должна превышать за налоговый период пять человек. Налоговым периодом признается календарный год (ст. 346.19 НК РФ) или срок, на который был выдан патент.

Если в календарном году, в котором налогоплательщик применяет УСН на основе патента, его доходы превысят 60 млн. руб. независимо от количества полученных в указанном году патентов (данное максимальное ограничение доходов действует до 31 декабря 2012 г.) или в течение налогового периода среднесписочная численность наемных работников превысит пять человек, то индивидуальный предприниматель считается утратившим право на применение УСН на основе патента и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан соответствующий патент.

Индивидуальный предприниматель обязан сообщить в налоговый орган об утрате права на применение УСН на основе патента и переходе на иной режим налогообложения в течение 15 календарных дней с начала применения иного режима налогообложения.

Решение о возможности применения индивидуальными предпринимателями УСН на основе патента на территориях субъектов Российской Федерации принимается законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

Переход с УСН на основе патента на общий порядок применения УСН и обратно может быть осуществлен только после истечения периода, на который выдается патент.

Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент. Форма патента утверждается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов. При желании осуществлять деятельность на основе патента необходимо не позднее чем за один месяц до начала применения индивидуальным предпринимателем УСН на основе патента заполнить соответствующее заявление и подать в налоговый орган по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет.

Налоговый орган обязан в 10-дневный срок выдать индивидуальному предпринимателю патент или уведомить его об отказе в выдаче патента. При выдаче патента заполняется также и его дубликат, который хранится в налоговом органе. Патент действует только на территории того субъекта Российской Федерации, на территории которого он выдан. При осуществлении деятельности на территории нескольких субъектов Российской Федерации необходимо получить патент в каждом из соответствующих субъектов Российской Федерации.

В случае, если индивидуальный предприниматель состоит на учете в налоговом органе в одном субъекте Российской Федерации, а заявление на получение патента подает в налоговый орган другого субъекта Российской Федерации, он обязан вместе с заявлением на получение патента подать заявление о постановке на учет в этом налоговом органе.

Годовая стоимость патента определяется как соответствующая налоговой ставке, предусмотренной п. 1 ст. 346.20 НК РФ, процентная доля установленного по каждому виду предпринимательской деятельности, предусмотренному п. 2 ст. 346.25.1 НК РФ, потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода.

Размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода устанавливается на календарный год законами субъектов Российской Федерации по каждому из видов предпринимательской деятельности, по которому разрешается применение индивидуальными предпринимателями УСН на основе патента.

На территории г. Москвы применять упрощенную систему налогообложения на основе патента Законом г. Москвы разрешается индивидуальным предпринимателям от 29.10.08 г. N 52 "Об упрощенной системе налогообложения на основе патента". При передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках, размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода установлен в размере 720 000 руб.

На территории Московской области возможность применения индивидуальными предпринимателями УСН на основе патента устанавливается Законом Московской области от 19.09.08 г. N 122/2008-03 "О применении упрощенной системы налогообложения на основе патента на территории Московской области". При передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках, размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода составляет 727 900 руб.

Таким образом, для Москвы годовой патент для сдачи жилого помещения в аренду будет равен 43 200 руб. (6% х 720 000 руб.), для Московской области будет равен 43 674 руб. (6% х 727 900 руб.).

В случае получения индивидуальным предпринимателем патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который выдан патент.

Индивидуальные предприниматели производят оплату одной трети стоимости патента в срок не позднее 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности на основе патента.

Индивидуальный предприниматель, перешедший с УСН на основе патента на иной режим налогообложения, вправе вновь перейти на УСН на основе патента не ранее чем через три года после того, как он утратил право на применение УСН на основе патента.

Налоговая декларация налогоплательщиками, применяющими УСН на основе патента, в налоговые органы не представляется.

Система налогообложения в виде ЕНВД

Система налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в отношении следующих видов предпринимательской деятельности. К таким видам деятельности относится, в частности, оказание услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 кв. м (п.п. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Помещение для временного размещения и проживания - помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения). Общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли-продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов) (ст. 346.27 НК РФ).

При определении общей площади помещений для временного размещения и проживания объектов гостиничного типа (гостиниц, кемпингов, общежитий и других объектов) не учитывается площадь помещений общего пользования проживающих (холлов, коридоров, вестибюлей на этажах, межэтажных лестниц, общих санузлов, саун и душевых комнат, помещений ресторанов, баров, столовых и других помещений), а также площадь административно-хозяйственных помещений.

В общем случае сдача гражданами в аренду принадлежащей им квартиры или другого жилого помещения как вид деятельности подпадает под обложение в виде ЕНВД.

На территории Москвы система налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности согласно Закону г. Москвы от 29.10.08 г. N 53 "О едином налоге на вмененный доход для предпринимательской деятельности по распространению наружной рекламы с использованием рекламных конструкций" предусмотрена только для размещения наружной рекламы.

На территории Московской области система налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности законодательством субъекта Федерации не предусмотрена.

Е. Каламанова,

аудитор ЗАО "Гориславцев и К. Аудит"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 49, декабрь 2010 г.