Наниматель ждет перемен (С. Куцина, "эж-ЮРИСТ", N 45, ноябрь 2010 г.)

Наниматель ждет перемен

С учетом изменений, которые происходят в процессе пользования жилым помещением, законодатель дает нанимателю и членам его семьи право изменить договор социального найма жилого помещения. Некоторым вопросам, возникающим в связи с изменением такого договора, и посвящена настоящая статья.

Стабильность и изменения

Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер, что гарантирует стабильность жилищных прав граждан и устойчивость жилищных отношений, регулируемых жилищным законодательством (ст. 1, 60, ЖК РФ). В то же время договор жилищного найма не может оставаться неизменным, так как возможны изменения жизненных обстоятельств. В данной статье будут рассмотрены изменения договора по требованию нанимателя и членов его семьи.

Права членов семьи нанимателя

Как следует из ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, наниматель имеет право на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи, что ведет к изменению соответствующего договора.

Возникновение такого права возможно при соблюдении определенных условий и в отношении определенного круга лиц.

Супруг нанимателя, его дети и родители могут быть вселены в занимаемое жилое помещение только с согласия проживающих там членов семьи. При этом размер жилой площади нанимателя значения не имеет. Вселение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи (родственники, нетрудоспособные иждивенцы и др.) возможно с согласия членов семьи и наймодателя. Размер жилой площади, куда вселяются новые члены семьи, на сей раз имеет значение - наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи будет менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ). Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и согласие наймодателя не требуется.

Вселение члена семьи нанимателя должно быть отражено в договоре социального найма, поскольку меняется состав субъектов и условий договора, связанных с оплатой жилья и коммунальных услуг и пр. (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи (п. 27 Постановления N 14 Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009).

Несовершеннолетние жильцы

Установленный порядок вселения несовершеннолетних граждан не всегда может быть определен с достаточной достоверностью.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 09.06.2008 несовершеннолетний А. признан не приобретшим права на спорное жилое помещение и снят с регистрационного учета. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что несовершеннолетний А. после регистрации в спорной квартире в 2003 году фактически в жилое помещение не вселился и не проживал. Иными словами, имеют место обстоятельства, не позволяющие на основании ч. 1 ст. 69 ЖК РФ признать несовершеннолетнего А. членом семьи нанимателя спорной жилой площади. Последующие судебные инстанции оставили это решение без изменения, однако Верховный Суд РФ не согласился ним по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, несовершеннолетний А. был зарегистрирован в спорном жилом помещении 16 апреля 2003 года. В квартире на этот момент проживал отец ребенка М. Мать ребенка О. не возражала против регистрации и проживания ребенка на спорной жилой площади. Таким образом, родители А. определили место проживания ребенка на жилой площади отца. По смыслу норм ст. 70 ч. 1 ЖК РФ и п. 2 ст. 20 ГК РФ несовершеннолетние дети приобретают право на жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение. При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого то или иное лицо может быть признано вселенным.

Имея право на спорную жилую площадь, А. в силу своего возраста самостоятельно реализовать свое право пользования квартирой не мог. Суд данное обстоятельство оставил без внимания, так же как и то, что расторжение брака родителей или их раздельное проживание не влияет на права ребенка (п. 1 ст. 55, п. 1 ст. 62 СК РФ), в том числе и на жилищные права (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 4. с. 15-16).

Жилищные права граждан (независимо от их возраста) гарантируются ст. 40 Конституции РФ и ст. 1 ЖК РФ. ВС РФ рекомендует нижестоящим судам выяснять, могут ли несовершеннолетние, имеющие право на спорную жилую площадь, которая определена им в качестве места жительства согласием их родителей, самостоятельно реализовать свое право пользования жилым помещением. При этом Суд, очевидно, имел в виду и то, что несовершеннолетним могли чиниться препятствия во вселение в жилое помещение, являющееся предметом спора.

Изменение договора по инициативе семьи

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае их объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все жилое помещение (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ). В случае спора в суде нужно доказать, что, во-первых, граждане проживают в одной квартире по самостоятельным договорам; во-вторых, они создали одну семью (ст. 69 ЖК РФ). Статья 82 ч. 2 ЖК РФ предусматривает возможность замены нанимателя по его инициативе любым дееспособным членом семьи с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя. Причины такого изменения могут быть различны: выезд нанимателя на другое постоянное место жительства, нежелание исполнять обязанности нанимателя, смерть нанимателя.

Рассмотрим следующий пример. Разрешая дело и отказывая в иске Ф. к администрации Невского района г. Санкт-Петербурга о признании права на жилое помещение и обязании заключения договора социального найма жилого помещения, суд исходил из следующего. Истица, хотя и была зарегистрирована в упомянутой комнате в качестве члена семьи нанимателя, однако постоянно в ней не проживала, совместного хозяйства с нанимателем не вела, имела на праве собственности другое жилое помещение. Вышестоящая судебная инстанция отменила данное решение, поскольку, как видно из договора социального найма комнаты, Ф. указана в качестве члена семьи, постоянно проживающего с нанимателем комнаты А. Этот договор никем в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан, в том числе и в части включения в него Ф. Сам А. - бывший муж истицы, выехавший из этого жилого помещения в предоставленную в порядке улучшения жилищных условий квартиру, - не оспаривал факт вселения и проживания истицы в названном жилом помещении. Не приобретшей или утратившей право пользования комнатой Ф. в установленном порядке не признана. То обстоятельство, что в собственности у истицы имелось другое жилое помещение, само по себе не может рассматриваться как ее отказ от права на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма. В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ Ф. была вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 7. С. 28-29).

По другому делу суд, отказывая от удовлетворения исковых требований Я. о заключении договора социального найма жилого помещении вместо умершего нанимателя, исходил из следующего. Я. не приобрел право пользования спорным жилым помещением, поскольку письменного согласия на его вселение в квартиру в качестве члена семьи и регистрацию Л. не давала, по вопросу вселения мужа в квартиру и внесения изменения в договор социального найма к наймодателю не обращалась. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, суд не принял во внимание, что отсутствие письменного согласия Л. на вселение своего мужа в квартиру, в отношении которой заявлен спор, без оценки существенных доводов истца само по себе не может быть признано достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку:

- вселение Я. и его проживание в квартире, нанимателем которой являлась Л., было постоянным в качестве члена семьи нанимателя (что подтверждается материалами дела);

- регистрация - это административный акт и не влечет за собой ограничений прав Я., включая его право на жилище.

При таких обстоятельствах ВС РФ отменил все состоявшиеся по делу решения нижестоящих судов и вынес новое судебное постановление, которым исковые требования Я. были удовлетворены (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 6. С. 17-18).

Наниматель с согласия членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе требовать изменения предмета договора: замены жилого помещения, общая площадь которого превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ). Такая необходимость может возникнуть у семьи, если она не в состоянии оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги, а субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения по правилам, предусмотренным ч. 6 ст. 159 ЖК РФ. Граждане, признанные малоимущими по установленным в ЖК РФ правилам, освобождаются лишь от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). На наймодателя возлагается обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления.

Однако никаких санкций за невыполнение этого требования в предусмотренный законом срок для наймодателя, к сожалению, не предусмотрено. По ранее действующему Закону РФ "Об основах федеральной жилищной политики" гарантией соблюдения прав нанимателя в данной ситуации было то, что с момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивали жилые помещения в пределах социальной нормы площади жилья (ст. 15). Это в какой-то степени стимулировало наймодателя на подбор соответствующего варианта жилого помещения в качестве замены.

"Коммунальные" особенности

Некоторые особенности имеет изменение договора социального найма жилого помещения в коммунальных квартирах при освобождении жилого помещения в таких квартирах (ч. 1, 2 ст. 59 ЖК РФ), что связано с особым порядком предоставления жилых помещений в коммунальной квартире. Особый порядок имеет место как в отношении круга лиц, которым предоставляется освободившаяся комната, так и самой процедуры предоставления, а равно и способа определения лиц, имеющих право на получение освободившейся комнаты.

Для выяснения этих особенностей необходимо сравнить ст. 46 ЖК РСФСР со ст. 59 ЖК РФ, что интересно с точки зрения сложившейся ранее судебной практики (опыт, который был в какой-то степени воспринят и детализирован в ст. 59 ЖК РФ).

1. Освободившееся жилое помещение должно быть в квартире, где проживает несколько нанимателей по самостоятельным договорам жилищного найма, т.е. речь идет о коммунальной квартире (что и отражено в заголовке ст. 59 ЖК РФ в настоящее время). По одному из дел было выяснено: дом трехэтажный, коридорного типа, на каждом этаже по два коридора, по четыре изолированные комнаты в каждом, санузел и кухня расположены на лестничной клетке за пределами коридоров, комнаты имеют свою нумерацию. Суд пришел к обоснованному выводу, что расположенные на этаже жилые и подсобные помещения квартир не образуют, в связи с чем в предоставлении освободившейся комнаты проживающему в доме гражданину было отказано.

2. При применении ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР необходимо было выяснить, что понимается под освободившимся изолированным помещением, на которое претендуют проживающие в квартире наниматели. Супруги П. с семьей из пяти человек занимали в четырехкомнатной квартире три комнаты площадью 34 кв. м. Проживающему в комнате площадью 18 кв. м Н. было предоставлено жилое помещение в другом доме, а в эту комнату вселили Ш. Супруги П. предъявили иск о предоставлении им освободившейся комнаты. Суд в иске отказал, так как комната, о которой возник спор, освободилась не в связи с улучшением жилищных условий Н., а была заменена жилищными органами с целью ликвидации жилищного конфликта, а также в связи с тем, что эта комната поступила в распоряжение жилищных органов. Как неоднократно разъяснял ВС РФ, под освободившимся помещением следует считать такое, которое освободилось в связи с:

- предоставлением нанимателю другого жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий;

- выездом на постоянное место жительства в другую местность,

- прекращением договора жилищного найма по причине смерти и т.д.

3. Важное значение имеет и момент освобождения жилого помещения (до вселения истцов или после). Если к моменту вселения нанимателей в другие жилые помещения коммунальной квартиры одна из комнат этой квартиры была уже свободна, то ч. 2 ст. 46 ЖК РСФСР не применялась.

Вопрос о том, кому предоставлялась комната в коммунальной квартире в случае нескольких претендентов, решался в зависимости от наличия нуждающихся в улучшении жилищных условий или занимающих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь).

В статье 59 ЖК РФ в основном сохранился прежний порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Но есть и некоторые отличия.

Право на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире имеют проживающие в этой квартире как наниматели, так и собственники комнат, но при наличии двух условий: указанные лица на момент освобождения жилых помещений признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Если таковых нет, то претендовать на освободившееся помещение могут проживающие в коммунальной квартире наниматели (и/или собственники), признанные в установленном порядке малоимущими и обеспеченные общей площадью помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Процедура предоставления освободившихся комнат в коммунальной квартире во всех случаях носит заявительный характер. Проживающие в квартире наниматели для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган госвласти или местного самоуправления - в зависимости от того, из состава какого жилищного фонда будет осуществляться предоставление.

Теперь что касается предельного общего размера занимаемой и предоставляемой комнаты в коммунальной квартире. Учитывая положения ч. 2 ст. 58 ЖК РФ, общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения может превышать норму предоставления на одного человека, но:

- не более чем в два раза;

- при условии, что такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в законе.

В статье 59 ЖК РФ речь идет об освободившихся изолированных комнатах в коммунальных квартирах (хотя в тексте закона говорится об освободившихся жилых помещениях).

Но в коммунальных квартирах еще могут быть и смежные комнаты, занимаемые по самостоятельным договорам жилищного найма. Такие комнаты, разумеется, повторному заселению не подлежат в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ. Следовательно, если в коммунальной квартире освободилось жилое помещение, которое не изолировано от помещения, занимаемого другим нанимателем (смежная комната, проходная), это помещение должно быть передано в его пользование без каких-либо дополнительных условий.

Поговорим о "бывших"

Особый случай изменения договора, в том числе и по требованию нанимателя, может быть связан с его бывшими членами семьи. Бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, сохраняет все права, какие имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Но для него установлена самостоятельная ответственность по обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому, как разъяснил Пленум ВС РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14, бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения.

Предложение о заключении такого соглашения может исходить от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и/или нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке (п. 30 Постановления).

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. При этом суд исходит из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены с учетом данного обстоятельства (ч. 2 п. 30 Постановления Пленума ВС РФ N 14).

Очевидно, что заключение такого соглашения изменяет договор для нанимателя в том, что касается размера его участия в расходах по ремонту и содержанию жилого помещения, по внесению платы за наем и коммунальные услуги, так как они теперь распределяются между нанимателем и бывшими членами его семьи.

После заключения такого соглашения между нанимателем и бывшим членом его семьи, видимо, следует внести соответствующие изменения в договор социального найма жилого помещения или хотя бы в финансово-лицевой счет нанимателя, что даст возможность наймодателю - определиться с объемом требований к конкретному лицу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения соответствующих обязанностей по договору социального найма; нанимателю и бывшему члену семьи - точно знать размер своих обязанностей перед наймодателем.

Подведем итог

Таким образом, договор социального найма может быть изменен:

- по инициативе нанимателя и членов его семьи (ст. 59, 70, 81, 82 ЖК РФ);

- по требованию (инициативе) наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ);

- по инициативе нанимателя и наймодателя и по согласованию сторон (п. 5 ст. 25, 26 ч. 2; ст. 88 ч. 4, ч. 2, 3).

С. Куцина,

к.ю.н., доцент кафедры гражданского права

юридического факультета КубГУ

"эж-ЮРИСТ", N 45, ноябрь 2010 г.