Вопрос: Застройщик и дольщик заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства - нежилое помещение, расположенное на первом этаже, а дольщик - уплатить обусловленную договором цену и принять объект. В договоре были согласованы сроки сдачи дома государственной приемочной комиссии и передачи объекта долевого строительства участнику. Поскольку застройщик в предусмотренный договором срок строительство не завершил и не передал дольщику помещение, последний направил... ("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 11, ноябрь 2010 г.)

Застройщик и дольщик заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства - нежилое помещение, расположенное на первом этаже, а дольщик - уплатить обусловленную договором цену и принять объект. В договоре были согласованы сроки сдачи дома государственной приемочной комиссии и передачи объекта долевого строительства участнику.

Поскольку застройщик в предусмотренный договором срок строительство не завершил и не передал дольщику помещение, последний направил застройщику уведомление о расторжении договора, а также потребовал возвратить денежные средства, перечисленные в счет взноса, и оплатить предусмотренную договором неустойку. Данное уведомление получено застройщиком в сентябре 2010 года. В этом же месяце дольщику было направлено письмо, в котором застройщик обязался перечислить задолженность не позднее 15.10.2010. В указанный срок деньги были перечислены на расчетный счет участника.

В каком периоде (сентябре или октябре) и каким образом необходимо отразить операции в бухгалтерском и налоговом учете застройщика и дольщика, применяющих общую систему налогообложения?

Взнос по договору участия в долевом строительстве в обоих видах учета не является для дольщика расходом, а для застройщик а доходом (п. 3 ПБУ 10/99 "Расходы организации"*(1), п. 3 ПБУ 9/99 "Доходы организации"*(2), п. 14 и 17 ст. 270, пп. 1 и 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Соответственно, при возврате этих денежных средств у застройщика не образуются расходы, а у дольщика - доходы. Признанная застройщиком сумма неустойки отражается:

- в бухгалтерском учете в составе прочих расходов организации (п. 11 ПБУ 9/99);

- в налоговом учете как внереализационный расход (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

При этом участник признает прочий доход в бухгалтерском учете и внереализационный доход в налоговом (п. 7 ПБУ 9/99, п. 3 ст. 250 НК РФ).

У обеих сторон не возникает обязанности применения ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций"*(3), поскольку и в налоговом, и в бухгалтерском учете суммы доходов (расходов) совпадают и отражаются в периоде признания их должником (застройщиком), то есть в сентябре 2010 года (пп. 4 п. 4 ст. 271, пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ, п. 16 ПБУ 9/99, п. 14.2 ПБУ 10/99). В целях признания доходов (расходов) не имеет значения период перечисления застройщиком денежных средств дольщику.

Указанный порядок применяется застройщиком независимо от того, выполняет он собственными силами строительно-монтажные работы или нет. Вместе с тем вполне возможно, что для некоторых застройщиков эти рекомендации окажутся неприемлемы. Мы имеем в виду те организации, которые в налоговом учете признавали так называемый "виртуальный" доход (не дожидаясь сдачи-приемки объектов долевого строительства участникам). По нашему мнению, такой застройщик в периоде расторжения договора вправе уменьшить свои доходы на сумму ранее признанного "виртуального" дохода, начисленного по расторгнутому договору.

И еще один нюанс. В соответствии с п. 2 ПБУ 2/2008 "Учет договоров строительного подряда"*(4) требования данного документа распространяются не только на договоры подряда, но и на оказание иных услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом. Следовательно, договоры, заключенные застройщиком на длительный срок (более одного года) либо переходящие на другой год (когда сроки начала и окончания договора приходятся на разные годы), подпадают под действие ПБУ 2/2008. Известно, что, руководствуясь этим положением, бухгалтер должен ежемесячно признавать в бухгалтерском учете доходы, расходы и определять финансовый результат. Если застройщик выполнял требования ПБУ 2/2008 (хотя автору такие случаи неизвестны), то в периоде расторжения договора он должен признать ожидаемый убыток в размере начисленного по такому договору дохода.

А.И. Серова,

эксперт журнала

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение"

1 ноября 2010 г.

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 11, ноябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 N 33н.

*(2) Утверждено Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 N 32н.

*(3) Утверждено Приказом Минфина РФ от 19.11.2002 N 114н.

*(4) Утверждено Приказом Минфина РФ от 24.10.2008 N 116н.