Выкуп земельного участка: учитываем расходы на свой страх и риск (И. Молчанов, "Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 12, декабрь 2010 г.)

Выкуп земельного участка: учитываем расходы на свой страх и риск

Комментарий к письму Минфина России от 08.10.10 N 03-03-06/1/640 "Об учёте выполненных специализированной организацией расходов по выкупу земельного участка"

Довольно часто встречаются письма Минфина России, в которых ответ по объёму значительно меньше, чем сам вопрос. К числу таких писем относится комментируемое письмо Минфина России от 08.10.10 N 03-03-06/1/640, посвящённое учёту расходов по выкупу земельного участка.

Не менее часто встречаются письма, в которых финансисты не хотят прямо отвечать на вопрос, ссылаясь на то, что рассматривать конкретные хозяйственные ситуации они вовсе не обязаны.

Такой же ответ встретился и в рассматриваемом письме.

Что же вызвало такое раздражение у Минфина России?

Попали в переплёт

Обратившийся в финансовое ведомство за разъяснением налогоплательщик так обрисовал сложившуюся у него ситуацию.

На основании постановления главы муниципального образования в своё время обществу был выделен в бессрочное пользование земельный участок.

Спустя какое-то время общество решило выкупить землю и осуществить её перевод из земель сельскохозяйственного назначения в земли садоводства и дачного строительства.

Самостоятельно решить эту проблему общество не смогло. Ему отказали и в администрации, и в регистрационной палате.

Однако нашлась "волшебная" специализированная организация, которая может помочь справиться с этой проблемой:

- окажет услуги по регистрации права собственности на земельный участок;

- проведёт работы по определению границ водоохранной зоны участка;

- сделает размежевание участка на два отдельных участка - для садоводства и для дачного строительства;

- подготовит необходимые документы для заключения договора купли-продажи.

Стоимость услуг "волшебницы" составляет "жалкие" 11 500 000 руб. при кадастровой стоимости земли 269 300 руб.

Видимо, общество прекрасно понимает, что без "волшебной" помощи участка ей не видать.

Налогоплательщик озадачился: можно ли хотя бы учесть эти затраты в налоговых расходах на основании пункта 3 статьи 264.1 НК РФ?

Да и можно ли признать такие расходы с точки зрения закона экономически обоснованными?

Не наши проблемы - отмахнулся Минфин

Минфин России от проблем налогоплательщика, по сути, отмахнулся.

Про пункт 3 статьи 264.1 НК РФ в разъяснениях не сказано ни слова.

Зато чиновники указали на следующее.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются расходы на юридические и информационные услуги.

При этом указанные расходы должны соответствовать требованиям обоснованности и документального подтверждения, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.

Согласно определению КС РФ от 04.06.07 N 320-О-П обоснованность расходов, учитываемых при расчёте налоговой базы по налогу на прибыль, должна оцениваться с учётом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу принципа свободы экономической деятельности, на основании части 1 статьи 8 Конституции РФ налогоплательщик осуществляет финансово-хозяйственную деятельность самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать её эффективность и целесообразность.

При этом проверка экономической обоснованности произведённых налогоплательщиком расходов осуществляется налоговиками во время проведения налоговых проверок.

Короче говоря, действуйте как знаете, а потом налоговая инспекция с вами разберётся.

Что делать?

Для начала давайте ещё раз внимательно прочитаем статью 264.1 НК РФ.

Там сказано, что расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках. Сама эта статья появилась в НК РФ только благодаря Федеральному закону от 30.12.06 N 268-ФЗ.

До этого с учётом стоимости земельных участков в налоговых расходах были проблемы. В постановлении Президиума ВАС России от 14.03.06 N 14231/05 было указано, что затраты на приобретение земли не могут рассматриваться как материальные расходы, а поскольку земельные участки не амортизируются, получалось, что такие расходы не могли быть учтены в принципе.

Вместе с тем юридические и информационные услуги, связанные с приобретением земельных участков, можно было учесть в налоговых расходах, ведь в отношении таких услуг никаких ограничений установлено не было.

Итак, получается, что в статье 264.1 НК РФ речь идёт именно о стоимости (кадастровой, рыночной и т.п.) самого земельного участка, но не о прочих затратах, связанных с его приобретением.

Значит, информационные и юридические услуги, связанные с выкупом земли, в этой части действительно следует отнести в налоговом учёте к прочим расходам, указанным в подпункте 14 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Хорошо, пусть так. Но как же быть с подготовительными расходами по приобретению земли?

Нам хотелось бы обратить внимание налогоплательщика на подпункт 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ, о котором Минфин почему-то забыл (или не захотел напоминать). Согласно этой норме расходом признаются платежи за регистрацию прав на недвижимость и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости. Такие затраты учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

В своё время именно в соответствии с этим подпунктом финансовое ведомство рекомендовало учитывать расходы, связанные с оплатой подготовительных работ по приобретению земельного участка по договору со специализированной организацией (письмо Минфина России от 15.01.08 N 03-03-06/2/242). Не возражают против такого подхода и арбитражные суды (например, постановление ФАС Московского округа от 29.03.07, 05.04.07 N КА-А41/1914-07 по делу N А41-К2-4509/06).

Вывод

Итак, резюмируем сказанное.

На наш взгляд, стоимость самого участка может быть признана в налоговом учёте на основании статьи 264.1 НК РФ. Ведь и дачи, и сады - это объекты капитального строительства, и они подпадают под определение недвижимости, данное в пункте 1 статьи 264.1 НК РФ.

А вот стоимость услуг специализированной организации, связанных с предпродажной подготовкой земли, может быть признана в налоговых расходах согласно:

- подпункту 14 пункта 1 статьи 264 НК РФ или

- частично в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 264 НК РФ и частично согласно подпункту 40 пункта 1 статьи 264 НК РФ.

Конечно, такая большая разница между стоимостью услуг специализированной организации и стоимостью самого участка может вызвать у налоговой инспекции вопросы.

Впрочем, это, в принципе, не должно волновать само общество: в конце концов, не оно устанавливает такие цены.

А вот что нужно сделать обязательно, так это позаботиться об обосновании экономической эффективности таких расходов. Тот факт, что общество не могло обойтись без квалифицированной помощи со стороны, можно подтвердить как задокументированными отказами в предоставлении земельного участка в собственность, так и штатным расписанием, в котором отсутствует специалист, компетентный в данных вопросах.

И. Молчанов,

аудитор

"Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии (720 часов)", N 12, декабрь 2010 г.