Вопрос: ОАО "Х" заключает договоры на покупку земельных участков с Администрациями области, на которых расположены, зарегистрированные объекты недвижимости Общества. До момента заключения договора земельные участки Обществом арендуются, согласно договору оплачивается арендная плата. Одновременно с договором на покупку земли заключается соглашение о расторжении договора аренды земельных участков. Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Как следует производить плату за использование земли в период с даты расторжения договора земельного участка... (ООО "Аудит-новые технологии", октябрь 2010 г.)

ОАО "Х" заключает договоры на покупку земельных участков с Администрациями области, на которых расположены, зарегистрированные объекты недвижимости Общества. До момента заключения договора земельные участки Обществом арендуются, согласно договору оплачивается арендная плата.

Одновременно с договором на покупку земли заключается соглашение о расторжении договора аренды земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Как следует производить плату за использование земли в период с даты расторжения договора земельного участка (арендные платежи прекращаются) до даты оформления Обществом права собственности на земельный участок (начало начисления налога на землю)?

В силу ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, с момента государственной регистрации прав на недвижимость покупатель приобретает право на аренду земельного участка, занятого этой недвижимостью.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Как видно из запроса в день заключения договора купли-продажи земельного участка, заключенный ранее договор аренды был расторгнут. Таким образом, с момента передачи имущества до регистрации права собственности есть период времени, когда и договор аренды не действует и право собственности на земельный участок ещё не возникло, так как права собственности не зарегистрировано.

В силу ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Высший арбитражный суд Российской Федерации говорит о том, что обязанность по уплате земельного налога возникает у налогоплательщика с момента регистрации прав, перечисленных в ст. 388 НК РФ, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.*(1)

Минфин России также говорит о том, что обязанность по уплате земельного налога возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.*(2)

На основании изложенного можно сделать вывод, что до момента регистрации права собственности на земельные участки у Организации не возникает обязанности по уплате земельного налога, так как такая обязанность возникает с момента регистрации права собственности на земельный участок.

В Постановлении от 24.03.2005 N 11 Пленум ВАС РФ (п. 14) указал, что Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 суды указали, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как видно суды говорят о том, что с момента передачи имущества по передаточному акту покупатель становится законным владельцем и, как можно сделать вывод, может пользоваться как объектом недвижимости, так, соответственно, и земельным участком, занятым объектом недвижимости.

Так, ВАС РФ в Определении от 11.09.2009 N А71-7320/2008 были оставлены без изменения ранее принятые судебные акты, в которых нижестоящие инстанции пришли к выводу, что в связи с расторжением договора аренды и заключением в этот же день договора купли-продажи земельного участка за пользование земельным участком с момента расторжения договора аренды и регистрации права собственности на земельный участок покупатель обязан был уплатить не земельный налог, а арендную плату, но, учитывая то, что договор аренды был расторгнут, подлежит взысканию неосновательное обогащение.

Учитывая то, что договор аренды земельного участка между сторонами расторгнут, по нашему мнению, у Покупателя в таком случае существует обязанность по уплате платежей за пользование земельным участком в виде неосновательного обогащения, под которым понимается приобретение или сбережение имущества за счет другого лица без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (ст. 1102 ГК РФ).*(3)

Лицо неосновательно обогатившееся обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.*(4)

Плата за пользование земельным участком в таком случае будет неосновательным обогащением Организации, которую она обязана уплатить Муниципальным образованиям. При этом в силу ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

На основании изложенного считаем, что у Организации до момента регистрации перехода права собственности на землю нет обязанности по уплате земельного налога, однако в случае неуплаты арендных платежей у Организации возникают риски гражданско-правового характера, связанные с уплатой неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами.

Вывод:

Обязанности по уплате земельного налога возникают у Организации с момента регистрации права собственности. До регистрации права собственности в данном случае у Организации существует обязанность по уплате неосновательного обогащения, на которое могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.

15 октября 2010 г.

ООО "Аудит-новые технологии", октябрь 2010 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54.

*(2) Письмо Минфина России от 20.06.2006 N 03-06-02-04/89.

*(3) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2010 по делу N А11-1116/2009; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.03.2010 по делу N А43-16475/2009 и др.

*(4) ст. 1105 ГК РФ.