Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2010 г. N ВАС-9887/10 Дело подлежит направлению на рассмотрение в суд надзорной инстанции, поскольку, удовлетворяя требование об обязании уполномоченного органа принять решение о предварительном согласовании места размещения здания, суды нижестоящих инстанций не учли того, что действующее земельное законодательство не допускает предоставления земельного участка в целях жилищного строительства лицу без проведения аукциона

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 ноября 2010 г. N ВАС-9887/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Борисовой Е.Е.,

судей Куликовой В.Б., Полубениной И.И.,

рассмотрела заявление Мэрии городского округа Тольятти о пересмотре в порядке надзора постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2010 по делу N А55-14160/2009 Арбитражного суда Самарской области и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.04.2010 по тому же делу, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (г. Тольятти) к Мэрии городского округа Тольятти (г. Тольятти) о признании недействительным постановления, обязании принять решение.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к мэрии городского округа Тольятти (далее - мэрия) о признании недействительным постановления от 29.04.2009 N 974-п/1 "Об отказе ООО "Альянс" в размещении жилого дома с магазином на первом этаже в квартале 6 Автозаводского района г. Тольятти, южнее жилого дома, имеющего адрес: Московский проспект, д. 57; и обязании мэрии принять решение о предварительном согласовании места размещения жилого дома с магазином на первом этаже в квартале 6 Автозаводского района г. Тольятти по указанному выше адресу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.10.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2010 решение суда первой инстанции отменено, требования удовлетворены в полном объеме.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 28.04.2010 оставил без изменения постановление суда первой инстанции.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций мэрия просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 18.06.2004 между мэрией и обществом был заключен договор на реализацию инвестиционного проекта N 267, предусматривающий строительство обществом за счет собственных и привлеченных средств многоквартирного жилого дома по Московскому проспекту в городе Тольятти.

Согласно условиям названного договора общество обязуется принять на себя социальное обеспечение в виде оплаты работ по благоустройству городской территории на согласованном с мэрией земельном участке.

В свою очередь мэрия берет на себя обязательство обеспечить решение вопросов по поддержке реализации инвестиционного проекта в пределах своей компетенции, включая подготовку необходимых для этого распорядительных документов.

В порядке исполнения договора от 18.06.2004 N 267 общество платежным поручением перечислило на счет муниципального учреждения "Архитектура и градостроительство" 158 592 руб. в качестве оплаты изготовления исходно-разрешительной документации. Платежными поучениями от 20.01.2005 N 2 и N 3 общество оплатило работы по строительству объекта инженерной инфраструктуры в сумме 3 000 000 руб.

В соответствии с пунктами 2.4 и 3.1-3.4 договора обществом в качестве обеспечения своих обязательств перед мэрией был предоставлен залог в виде простого векселя номиналом 1 250 000 руб.

Ссылаясь на наличие между сторонами договора на реализацию инвестиционного проекта от 18.06.2004 N 267, общество обратилось в мэрию с заявлением о согласовании места размещения 9-этажного жилого дома по Московскому проспекту в городе Тольятти.

Уклонение мэрии от принятия такого решения послужило основанием для обращения общества в суд по другому делу N А55-2199/2008 с заявлением о признании соответствующего бездействия незаконным.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.04.2008 по делу N А55-2199/2008 требования общества удовлетворены. Суд признал незаконными бездействия мэрии, выразившиеся в непринятии решения о предварительном согласовании обществу места размещения 9-ти этажного жилого дома. При этом на мэрию возложена обязанность принять решение о проведении процедуры предварительного согласования места размещения этого дома.

После вступления названного решения суда в законную силу мэрией 29.04.2009 было принято постановление N 974-п/1, которым она отказала обществу в согласовании места размещения жилого дома. Отказ был мотивирован тем, что земельный участок для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может предоставляться только на торгах. Невозможность предоставления данного земельного участка обществу обусловлена также нахождением на нем плоскостных сооружений спортивного назначения, включенных в реестр муниципальной собственности.

В связи с возникшими вопросами относительно порядка исполнения решения суда по делу N А55-2199/2008 судебный пристав-исполнитель Отдела судебных приставов Центрального района города Тольятти Латынцева Ж.В. обратилась в суд с заявлением в разъяснении указанного судебного акта.

Определением от 30.06.2009 по этому делу Арбитражный суд Самарской области отказал судебному приставу-исполнителю Отдела судебных приставов Центрального района города Тольятти Латынцевой Ж.В. в разъяснении решения от 03.04.2008. В своем определении суд указал, что в рамках данного дела осуществлялась проверка законности бездействие мэрии по непринятию в установленном порядке решения по заявлению общества о согласовании места размещения объекта, а значит, по итогам рассмотрения этого дела суд не вправе был давать оценку обоснованности такого заявления и возможности его удовлетворения.

Кроме того, в данном определении отмечается, что на момент обращения судебного пристава-исполнителя в суд с заявлением о разъяснении судебного акта решение по делу N А55-2199/2008 мэрий было исполнено путем издания постановления от 29.04.2009 N 974-п/1 об отказе в согласовании места размещения объекта.

Исходя из выводов суда, изложенных в определении от 30.06.2009 по делу N А55-2199/2008, общество обратилось в тот же суд с отдельными требованиями о признании недействительным постановления от 29.04.2009 N 974-п/1 и обязании мэрии принять решение о предварительном согласовании места размещения жилого дома с магазином на первом этаже в квартале 6 Автозаводского района г. Тольятти по указанному выше адресу.

Отказывая в удовлетворении заявленных по настоящему делу требований, суд первой инстанции исходил из того, что испрашиваемый обществом земельный участок может быть предоставлен обществу для целей жилищного строительства только по итогам публичных торгов, которые мэрией в установленном порядке не проводились. Суд согласился с мэрий в том, что нахождение на этом участке спортивных сооружений, являющихся муниципальной собственностью, может служить основанием для отказа в предоставлении такого земельного участка.

В своем решении суд первой инстанции особо указал, что необходимость принятия органом местного самоуправления решения о согласовании места размещения объекта в соответствии с действующим законодательством не может быть постановлена в зависимость от исполнения обществом обязательств по внесению денежных средств на развитие инженерной инфраструктуры муниципального образования.

Отклоняя ссылки общества на решение по делу N А55-2199/2008, суд первой инстанции с учетом определения от 30.06.2009 отметил, что признание незаконным бездействий мэрии по нерассмотрению заявления общества не может предопределять решение органов местного самоуправления по вопросу согласования места размещения объекта.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил и удовлетворил требования общества в полном объеме, посчитав, что мэрия незаконно уклоняется от исполнения условий договора на реализацию инвестиционного проекта от 18.06.2004 N 267, в то время как обязательства со стороны общества по оплате работ по развитию инфраструктуры выполнены в полном объеме. Суд апелляционной инстанции счел, что вопрос о допустимости предоставления земельного участка обществу в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, разрешен судом в рамках дела N А55-2199/2008, а потому он не подлежит повторному исследования при рассмотрении настоящего спора.

Оценивая довод ответчика о том, что на земельном участке находятся спортивные сооружения, суд апелляционной инстанции отметил отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о том, что эти объекты по своему характеру являются недвижимым имуществом. Суд апелляционной инстанции также указал, что мэрия знала о наличии на соответствующем земельном участке спортивных сооружений, однако это обстоятельство не стало для нее препятствием для заключения договора от 18.06.2004 N 267.

Суд кассационной поддержал позицию суда апелляционной инстанции, сославшись дополнительно на пункт 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". По мнению суда кассационной инстанции, договор от 18.06.2004 N 267 является соглашением о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства. Поскольку такое соглашение заключено до 30.12.2007, суд кассационной инстанции счел, что земельный участок может быть предоставлен обществу без проведения публичных торгов на право заключения договора аренды.

Между тем при рассмотрении дела судами не учтено следующее.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта является одним из этапов предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Заявление о предоставлении земельного участка по акту выбора с предварительным согласованием места размещения объекта было подано обществом в мэрию в связи с его намерением осуществить строительство на испрашиваемом земельном участке многоквартирного жилого дома с магазином.

Однако в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на дату разрешения спора, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта. При этом пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса.

Названных в законе обстоятельств, которые бы исключали действие общего правила, предусматривающего необходимость проведения аукционов с целью определения претендента на право заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, судами при рассмотрении настоящего спора установлено не было.

Порядок и условия предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам регламентируется положениями земельного законодательства, центральное место в котором занимает Земельный кодекс Российской Федерации. Приведенные нормы, определяющие процедуру предоставления земельного участка для целей жилищного строительства, носит императивный характер, а потому их действие не может устранено соглашением публичного собственника земельного участка и лица, претендующего на заключение договора аренды.

Тот факт, что стороны настоящего спора при подписании договора от 18.06.2004 N 267 включили в его условия обязанность мэрии принимать распорядительные акты, направленные на поддержку реализации инвестиционного проекта общества, не отменяет необходимости соблюдения мэрией норм земельного законодательства при предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного дома.

В этой связи, возлагая на ответчика обязанность принять решение о согласовании места размещения объекта, суды должны были применить положения земельного законодательства с точки зрения возможности предоставления обществу испрашиваемого земельного участка минуя процедуру публичного аукциона.

Получение мэрией от общества денежных средств на оплату благоустройства территории муниципального образования не может служить условием предоставления последнему испрашиваемого земельного участка. Следовательно, выводы судов о наличии оснований для возложения на мэрию обязанности принять решение о согласовании места размещения многоквартирного дома не могут зависеть от оценки ими обстоятельств исполнения обществом своего обязательства по оплате расходов на благоустройство территории.

Нельзя признать состоятельной позицию суда кассационной инстанции о применении к отношениям сторон переходных положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с абзацем четвертым пункта 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:

соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;

соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

Между тем положения заключенного между сторонами договора от 18.06.2004 N 267, оговаривая условия, при соблюдении которых общество за свой счет или за счет привлеченных денежных средств может осуществить строительство жилого дома, по существу устанавливают порядок возмещения расходов мэрии на благоустройство муниципальной территории.

Таким образом, по смыслу положений статьи 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации заключенный между сторонами договор по своим условиям и целевой направленности не мог быть квалифицирован судами как соглашение о комплексном освоении в целях жилищного строительства.

Договор от 18.06.2004 N 267 не предусматривает передачу мэрии жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство обществом объектов коммунальной или социальной инфраструктуры, как это предусмотрено Законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Поэтому и в случае его признания судами соглашением о комплексном освоении в целях жилищного строительства он не наделяет общество правом требовать предоставления ему земельного участка без проведения публичных торгов.

Наличие вступившего в силу решения суда, которым на мэрию возложена обязанность рассмотреть заявление общества по существу, не означает, что вопрос о возможности предоставления земельного участка обществу в соответствии с нормами действующего законодательства не подлежит разрешению в рамках настоящего дела.

При таких обстоятельствах ссылку суда кассационной инстанции на возможность применения при рассмотрении настоящего спора положений абзаца четвертого пункта 15 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ нельзя признать состоятельной.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

1. Передать дело N А55-14160/2009 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.04.2010.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 февраля 2011 г. N 9887/10

2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 22 декабря 2010 г. отзыв на заявление.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

В.Б. Куликова

И.И. Полубенина