Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 20-В09-1 Дело о признании утратившими право пользования жилым помещением направлено на новое рассмотрение, поскольку в силу положений жилищного законодательства в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, однако действие этого положения не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 г. N 20-В09-1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - В.П. Кнышева

судей - В.В. Горшкова и Е.С. Гетман

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Мамедова С.М. к Алиеву И.Х. и Алиевой Д.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении их со всеми членами семьи из квартиры, встречному иску Алиева И.Х. и Алиевой Д.А. к Мамедову С.М. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности, по надзорной жалобе Алиева И.Х. на решение Советского районного суда г. Махачкалы от 15 апреля 2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 6 июня 2008 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., объяснения представителя Алиевой С.Х., Магаррамовой Н.Х., Мамедова С.М. Шейховой С.А., полагавшей в удовлетворении надзорной жалобы отказать, заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Кротова В.А., полагавшего отменить вынесенные судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

Мамедов С.М. обратился в суд с иском к Алиеву И.Х. и Алиевой Д.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении их со всеми членами семьи из квартиры N ... в доме ... по ул. ... в г. ... В обоснование своих требований указал, что по договору купли-продажи от 1 февраля 2007 г. приобрел квартиру в собственность у Магаррамовой Н.Х. и Алиевой С.Х., однако не может пользоваться указанным жилым помещением, так как ответчики занимают квартиру и отказываются ее освобождать, что нарушает его права собственника жилого помещения. Квартира нужна ему для проживания, другого жилья он не имеет.

Алиев И.Х. и Алиева Д.А. предъявили встречный иск о признании незаключенным договора купли-продажи от 1 февраля 2007 г. квартиры N ... в доме ... по ул. ... в г. ... и исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности Мамедова С.М., указав, что при заключении договора купли-продажи нарушены требования статьи 558 ГК Российской Федерации, поскольку в договоре купли-продажи квартиры не указано на наличие проживающих в квартире лиц, сохраняющих право пользования этой квартирой после приобретения ее покупателем.

Решением Советского районного суда г. Махачкалы от 15 апреля 2008 г. исковые требования Мамедова С.М. удовлетворены. Алиев И.Х. и Алиева Д.А. признаны утратившими право пользования квартирой ... дома ... по ул. ... в г. ... В удовлетворении встречного иска Алиева И.Х. и Алиевой Д.А. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 6 июня 2008 г. решение Советского районного суда от 15 апреля 2008 г. оставлено без изменения.

Определением судьи Верховного суда Республики Дагестан от 1 сентября 2008 г. Алиеву И.Х. отказано в передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.

В надзорной жалобе Алиева И.Х. поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 28 января 2009 г. дело, истребованное ею 8 декабря 2008 г., вместе с жалобой передано для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для отмены вынесенных судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Разрешая дело и удовлетворяя иск Мамедова С.М., суд первой инстанции исходил из того, что решением суда Советского района г. Махачкалы от 29 мая 2007 г. сделка дарения квартиры N ... по ул. ... в д. ... в г. ... Алиевым X.X. Магаррамовой Н.Х. и Алиевой С.Х. признана состоявшейся.

1 февраля 2007 г. Магаррамова Н.Х. и Алиева С.Х. заключили с Мамедовым С.М. договор купли-продажи вышеназванной квартиры. Мамедовым С.М. получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Руководствуясь статьями 209, 304, 292 ГК Российской Федерации и указав, что Алиев И.Х. и Алиева Д.А. не представили суду доказательств наличия у них права пользования квартирой, они не являются сторонами оспариваемого договора, суд признал их утратившими право пользования жилым помещением по адресу: ..., и выселил их со всеми членами семьи из занимаемой квартиры.

Суд кассационной инстанции согласился с решением суда первой инстанции.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что с такими постановлениями судов первой и кассационной инстанций нельзя согласиться, поскольку в их основу положено неправильное толкование и применение норм материального права.

Как видно из материалов дела и установлено судом, вышеназванная квартира в установленном законом порядке передана в личную собственность Алиева X.X. При этом Алиев И.Х. в заявлении от 31 марта 1994 г. дал свое согласие на приватизацию квартиры в личную собственность отца (л.д. 24).

Алиев И.Х. и члены его семьи продолжают пользоваться указанной квартирой, сохраняют в ней регистрацию (л. д. 72).

Между тем пункт 9 договора купли-продажи квартиры от 1 февраля 2007 г., заключенный между Магаррамовой Н.Х., Алиевой С.Х. и Мамедовым С.М., содержит положение о том, что указанная квартира отчуждается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой (л. д. 8 об.).

Согласно пункту 10 договора купли-продажи Магаррамова Н.Х., Алиева С.Х. гарантируют, что до подписания настоящего договора указанная квартира, в частности, не обременена правами третьих лиц.

Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Согласно пункту 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу части 4 статьи 31 ЖК Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации" имеется в виду "части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации"

Таким образом, из содержания указанных норм следует, что согласие всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для его приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер.

Эти требования закона не были учтены судами первой и кассационной инстанций, что привело к принятию незаконных судебных постановлений.

Неправильными являются и ссылки судов первой и второй инстанций на то, что Алиев И.Х. и Алиева Д.А. не являются сторонами договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... По общему правилу, несоответствие сделки требованиям закона влечет за собой ничтожность сделки (статья 168 ГК Российской Федерации). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 ГК Российской Федерации).

По изложенным основаниям Судебная коллегия находит, что допущенные судом и названные выше нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Алиева И.Х. и Алиевой Д.А., в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Советского районного суда г. Махачкалы от 15 апреля 2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 6 июня 2008 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

В.П. Кнышев

Судьи

В.В. Горшков

Е.С. Гетман