Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 февраля 2009 г. N 57-Г09-1 Об отказе в признании недействующим постановления Правительства Белгородской области от 27 апреля 2007 г. N 101-пп "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области"

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 февраля 2009 г. N 57-Г09-1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего В.Н. Пирожкова,

судей Г.В.Макарова и Т.Н. Еременко,

рассмотрела в судебном заседании дело по заявлению (в окончательной редакции) общества с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Аренда-стройинвест" о признании недействующим постановления Правительства Белгородской области N 101-пп от 27 апреля 2007 г. "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области" в части утверждения удельного показателя кадастровой стоимости земель в г. Белгороде под промышленными объектами в кадастровом квартале 31 : 16 : 02 19 009 по кассационной жалобе заявителя на решение Белгородского областного суда от 1 декабря 2008 г., которым в удовлетворении заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Макарова Г.В., объяснения представителя ООО "Арендастройинвест" Дмитриевой М.Э., представителя Правительства Белгородской области Ивановой Н.И., представителей Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области Мартемьяновой Н.Г. и Доронина И.В., заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ Гончаровой Н.Ю., полагавшей решение суда первой инстанции оставить без изменения, Судебная коллегия установила:

ООО "Арендастройинвест", осуществляющее свою деятельность на арендуемых земельных участках площадью 36235 и 4804 кв.м., расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Разуменская, 12, и осуществляющее арендную плату за них, обратилось в суд с вышеуказанным заявлением. В обоснование заявленного требования указывалось на то, что утвержденный оспариваемым постановлением удельный кадастровый показатель стоимости земельных участков является необоснованно завышенным, не соответствует Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель (далее Правила), утвержденным постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. N 316, чем нарушаются права и интересы заявителя. Отмечалось, что при предусмотренной п. 5 Правил кадастровой оценки на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, то в данном случае, при наличии сведений проведенной в 2008 г. рыночной стоимости земельных участков их кадастровая стоимость в 2-3 раза выше. При проведении кадастровой оценки не была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках. При установленной Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений (далее Методика), утвержденной Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. N П/337, необходимости использования при расчете кадастровой стоимости информации о сделках с объектами недвижимости и проведении факторного анализа (пункты 1.6 и 1.7) последнего не проводилось либо он не соответствует действительности, так как при неизменности ценообразующих факторов в сравнении с предыдущей кадастровой оценкой (2002 г.) размер удельного кадастрового показателя в настоящее время увеличился на 133% (944 руб. кВ.м. - 2200,59 руб.кв.м.). В то же время, удельный кадастровый показатель аналогичного вида функционального использования для соседнего кадастрового массива вырос в среднем на 8 процентов. Оспариваемая кадастровая оценка устанавливает завышенную арендную плату за пользование земельным участком, что подрывает финансовое положение заявителя, исключает возможность выкупа земельного участка. Обстоятельства процедуры принятия оспариваемого акта не оспариваются.

По делу постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе ООО "Арендастройинвест" указывает о несогласии с решением суда, ставит вопрос о его отмене по мотиву того, что решение не является законным и обоснованным, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В частности, отмечается, что договором на выполнение работ по проведению новой кадастровой оценки Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости по Белгородской области (заказчиком) таковые были поручены ООО "Белгородземпроект", имеющему лицензию на осуществление оценочной деятельности с указанием штатного работника В.Я. Билевича, который в списке исполнителей отчета не значится. Доказательств того, что другие исполнители Отчета являются профессиональными оценщиками представлено не было, по данному факту судом оценки не дано, в то время, как данное обстоятельство в силу п. 1 Правил имеет правовое значение. Возражения со стороны Управления Роснедвижимости о неприемлемости положений ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" к государственной кадастровой оценке не основаны на действующем законодательстве, т.к. Земельный кодекс РФ и указанные выше Правила не дают определения субъекта государственной кадастровой оценки, а используют общие понятия оценочной деятельности.

В жалобе указывается также на то, что согласно п. 5 Правил и п. 2.1 Методики кадастровая оценка осуществляется на основании статанализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Согласно Отчету для расчета базового показателя кадастровой стоимости использовалась рыночная стоимость по сделкам с недвижимостью. Согласно Отчетам ЗАО Торгово-промышленной Компании "ПСВ" и ООО НПП "Контакт" оценка рыночной стоимости земельных участков составляет 50455600 руб. и 30146048 руб, а утвержденная кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость в 2-3 раза. Ссылка суда в этой части на п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ является несостоятельной, так как предусмотренное им правило об определении кадастровой стоимости земельного участка в процентах от его рыночной стоимости установлено для случаев определения рыночной стоимости, а следовательно эта норма спорных правоотношений не регулирует и не подлежит применению.

Отмечается, что доводы заявителя о значительном росте размера удельного кадастрового показателя кадастровой стоимости земли для указанного выше квартала (на 133%) при отсутствии в период 2001-2006 годов существенных изменений функционально-планировочной структуры и уменьшении либо увеличении этого показателя на 6-13% по большинству кадастровых кварталов, судом исследованы не были и доказательств экономической обоснованности столь высокого роста удельного кадастрового показателя не представлено. Указанный выше (необоснованный) рост данного показателя является следствием того, что исполнителем не была собрана достаточная и достоверная информация, необходимая для проведения кадастровой оценки земель. Представленный суду отчет ООО "Белгородземпроект" не содержит исходных данных об объектах инфраструктуры. Из представленных документов следует, что в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости не проверялось на предмет использования исходных данных и данное обстоятельство судом не исследовано, а в ходатайстве заявителя об их представлении было отказано, что лишало его возможности доказывания своей позиции в соответствии с требованиями п. 1.7 Методики и осталось без исследования со стороны суда.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

При вынесении решения по делу суд первой инстанции считал установленным и исходил из того, что оспариваемый заявителем нормативный правовой акт принят Правительством субъекта РФ в пределах его компетенции и соблюдением установленного порядка. Процедура по осуществлению работ по кадастровой оценки и утверждению ее результатов соблюдена, что заявителем по существу не оспаривается. Приведенные заявителем доводы о несоблюдении требований Правил и Методики при проведении исполнителем работ по государственной кадастровой оценке земель являются несостоятельными в силу отсутствия обстоятельств, подтверждающих их. В обоснование такого суждения указано на то, что при проведении кадастровой оценки земель применялась Методика, не являющаяся нормативным правовым актом. Содержащимися в отчете данными и показаниями свидетеля А.В. Ломакина подтверждается осуществление кадастровой оценки с соблюдением требований Правил, что являлось предметом проверки Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, в связи с чем, сомневаться в достоверности исследованных доказательств не имеется и не может быть принят во внимание довод заявителя о невозможности проверки достоверности и объема исходной информации без исследования данных специального программного обеспечения. Не установлено несоблюдения положения п. 1.7 Методики, определяющего необходимость проведения анализа с учетом ценообразующих факторов. Ошибочным является утверждение заявителя о том, что при соблюдении положений Методики кадастровая стоимость арендованных земельных участков может лишь незначительно превышать рыночную стоимость этих участков, так как п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусматривает неравенство величин рыночной и кадастровой стоимости одного и того же земельного участка, являющихся самостоятельными видами оценки и основанных на различных методах и подходах. Не указывает на ошибочность установленных удельных показателей и на нарушения Методики ссылка заявителя на значительный рост опариваемого удельного показателя по сравнению с 2002 г. и относительно соседних кадастровых кварталов, так как такие различия обусловлены местоположением кварталов относительно делового центра города, изменением рыночных цен и другими факторами.

Изучение материалов дела и анализ, применительно к рассматриваемому вопросу, действующего законодательства указывают на обоснованность приведенных выше суждений суда и вывода по делу в целом.

Доводы заявителя при обращении в суд (приведенные и в кассационной жалобе) являлись предметом исследования и оценки суда, в связи с чем указание в кассационной жалобе о несогласии с решением суда по мотиву того, что они проверены не были, нельзя признать обоснованным. Судом установлено, что предусмотренные Правилами условия и другие образующие факторы проведения кадастровой оценки земли были соблюдены и противоречий действий исполнителей с требованиями Методики допущено не было. Не указывает на ошибочность решения (необоснованность установленного показателя) ссылка заявителя относительно состава исполнителей работ, чему в решении суда также дана оценка, которая является правильной. Как следует из материалов дела отчет Управления Роснедвижимости по Белгородской области согласовывался с Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, последним приносились замечания и после устранения отмеченных недостатков работы по государственной кадастровой оценки земель были признаны выполненными в соответствии с Методикой.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Белгородского облачного суда от 1 декабря 2008 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу ОOO "Арендастройинвест" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.Н. Пирожков

Судьи

Г.В. Макаров

Т.И. Еременко