Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 октября 2010 г. N КГ-А40/11756-10 по делу N А40-1764/10-54-13

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.

судей Петровой Е.А., Тихоновой В.К.

при участии в заседании от истца - ДИГМ - Родионова А.А., доверенность от 05.05.10 г. N Д/6600, удостоверение N 0705, от ответчика - ООО Фирма "МКБ"- Лила П.Н., доверенность от 12.05.10 г. N 27/57,

рассмотрев 30 сентября 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО Фирма "МКБ" (ответчик) на решение от 13 апреля 2010 года Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Голоушкиной Т.Г. и на постановление от 30 июня 2010 года N 09АП-13170/2010-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кораблевой М.С., Красновой С.В., Савенковым О.В. по делу N А40-1764/10-54-13 по иску ДИГМ к ООО Фирма "МКБ" о возврате арендованного имущества, установил:

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "МКБ" (далее - ООО Фирма "МКБ") о возврате арендованного имущества - выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пречистенка, д. 15/10, строение 1 и передачи его в освобожденном виде ДИГМ.

Требование, предъявленное со ссылками на нормы статей 407, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что ответчик по истечении срока аренды не освободил арендуемое помещение, несмотря на направленное в его адрес истцом уведомление о прекращении договора аренды N 11-9075у/ЦТА от 02.04.2007 г.

Решением от 13 апреля 2010 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил.

Суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами, указав на истечение срока действия договора аренды и прекращение арендных отношений между сторонами, о чем ответчик был письменно уведомлен истцом.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2010 года N 09АП-13170/2010-ГК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО Фирма "МКБ", которое просит судебные акты отменить, в связи с нарушением норм материального права, в иске отказать.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, судами обеих инстанций не принято во внимание то обстоятельство, что ответчик до 2009 года продолжал пользоваться спорным помещением и вносить арендную плату.

При этом, между истцом и ответчиком были заключены дополнительные соглашения об изменении условий оплаты арендной платы от 19.12.2006 г., 01.01.2007 г., 05.10.2009 г., свидетельствующие о пролонгации договора аренды, и, следовательно, о заключении его на неопределенный срок. Однако, истцом не был соблюден порядок расторжения договора, в связи с чем договор аренды не может считаться расторгнутым.

Кроме того, ООО Фирма "МКБ" является субъектом малого предпринимательства, а занимаемое им помещение вошло в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный постановлением Правительства Москвы N 1140-ПП от 16.12.2008 г. В связи с этим, по мнению заявителя, у истца отсутствуют законные основания для прекращения арендных отношений с ответчиком.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить.

Представитель ДИГМ в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а иск ДИГМ оставлению без рассмотрения в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 27 декабря 2002 года между ДИГМ (арендодатель), ГУП ДЕЗ района "Хамовники" (балансодержатель) и ООО Фирма "МКБ" (арендатор) был заключен договор N 00-913/02 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здании, сооружения), находящегося в собственности Москвы.

По условиям названного договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 145 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул.Пречистенка, д.15/10, стр.1, технические и иные сведения о котором указаны в техническом паспорте БТИ N 148 по состоянию на 27.04.2002 г., выписка из которого является неотъемлемой частью договора.

Срок аренды, согласно пункту 2.1. договора, установлен с 1 июня 2002 года до начала реконструкции, но не позже 1 июня 2007 года.

Государственная регистрация договора была осуществлена в установленном порядке 21.04.2003 г.

Вместе с тем, 2 апреля 2007 года истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды с 1 июня 2007 года и об отказе в его перезаключении на новый срок.

Данное уведомление было получено ответчиком 20 апреля 2007 года, однако арендуемое помещение ответчик не освободил по окончании срока аренды, что явилось основанием для обращения истца в суд.

Рассмотрев заявленные требования, суды сочли их правомерными, с учетом установленных ими обстоятельств.

Однако, с такими выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Таким образом, арендные отношения имеют временный характер и обусловлены определенным сроком аренды, если такой установлен договором аренды.

В данном случае, договором аренды от 27.12.2002 г. было предусмотрено, что срок его действия составляет с 1 июня 2002 года до начала реконструкции, но не позже 1 июня 2007 года.

Суды обеих инстанций установили, что арендодатель (истец) отказался от перезаключения договора аренды на новый срок и уведомил письмом от 2 апреля 2007 года арендатора (ответчика) о прекращении арендных отношений с 1 июня 2007 года, в связи с истечением срока договора аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В то же время, апелляционным судом в ходе рассмотрения настоящего дела, были приняты новые доказательства, а именно дополнительные соглашения об изменении условий оплаты аренды помещения к договору на аренду недвижимого имущества N 00-00913/02 от 27.12.2002 г., от 19.12.2006 г., 05.10.2009 г., 05.10.2009 г.

При этом, в протоколе судебного заседания суда апелляционной инстанции указано о том, что истец не возражал против приобщения представленных ответчиком документов.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде кассационной инстанции представители сторон подтвердили факт принятия судом вышеуказанных доказательств.

Таким образом, апелляционный суд принял указанные доказательства и дал им оценку, однако с выводами суда апелляционной инстанции по существу спора нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Так, согласно условиям договора аренды N 00-00913/02 от 27.12.2002 г., в случае изменения условий оплаты аренды, помещения к договору аренды оформляется "дополнительное соглашение", которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 5.1 договора аренды).

Пунктом 8.11 договора аренды установлено, что изменения годовой (квартально, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписывается арендодателем и арендатором с указанием с какого времени изменена арендная плата, дата, подписи и заверенных печатями сторон.

Другие изменения в договор аренды вносятся только дополнительным соглашением, подписанным сторонами, заключившими договор.

Таким образом, дополнительные соглашения, заключенные сторонами 19.12.2006 г., 05.10.2009 г., 05.10.2009 г. являются неотъемлемой частью договора аренды N 00-00913/02 от 27.12.2002 г.

Из дополнительного соглашения от 05.10.2009 г. к договору аренды недвижимого имущества N 00-00913/02 от 27.12.2002 г., следует, что арендодатель и арендатор пришли к согласию об изменении условий оплаты аренды помещения с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г.

Также, в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 05.10.2009 г. к договору аренды недвижимого имущества N 00-00913/02 от 27.12.2002 г., были изменены условия оплаты аренды помещения с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г.

Таким образом, действия истца по заключению дополнительных соглашений после направления ответчику письма от 2 апреля 2007 года о прекращении арендных отношений 1 июня 2007 года в связи с истечением срока договора аренды, свидетельствуют об изменении истцом своих намерений относительно расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку ООО Фирма "МКБ" по истечении срока действия договора продолжает пользоваться занимаемым им помещением, производит арендные платежи, а истцом не представлено доказательств соблюдения уведомительного порядка прекращения договора, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, соответственно, договор аренды недвижимого имущества N 00-00913/02 от 27.12.2002 г. был возобновлен на неопределенный срок.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем, ДИГМ обратился в арбитражный суд с иском о выселении, не направив в нарушение требований п. 2 ст. 610 ГК РФ предварительно ответчику, уведомление о расторжении возобновленного на неопределенный срок договора аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с вышеизложенным, с учетом неправильного применения судами норм права, решение и постановление, принятые по настоящему делу, подлежат отмене, а иск оставлению без рассмотрения.

В соответствии со статьями 102, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб. подлежат взысканию с Департамента г. Москвы в пользу ООО Фирма "МКБ".

Вместе с тем, в кассационной инстанции, в силу предоставленных ей процессуальным законодательством полномочий и установленных пределов, пересмотр дела в объеме, установленном для судов первой и апелляционной инстанций, не допустим (ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ).

В связи с этим, подлежат возвращению приложенные к кассационной жалобе дополнительные документы (29 платежных поручений), поскольку кассационная инстанция не принимает новых или дополнительных документов (ст.ст. 286, 287 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 6 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2010 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2010 N 09АП-13170/2010-ГК по делу N А40-1764/10-54-13 отменить, иск Департамента имущества г. Москвы к ООО Фирма "МКБ" о возврате арендованного имущества оставить без рассмотрения.

Взыскать с Департамента г. Москвы судебные расходы по госпошлине в сумме 2 000 руб. в пользу ООО Фирма "МКБ".

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Е.А. Петрова

В.К. Тихонова