Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 февраля 2011 г. N КГ-А41/73-11 по делу N А41-7621/10

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 8 февраля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Денисовой Н.Д., Стрельникова А.И.

при участии в заседании:

от истца: ООО "Вектор" - Кандейкин Е.Г. - дов. б/н от 18.11.0г9г.

от ответчика: извещен, неявка

от третьего лица - извещен, неявка

рассмотрев 08.02.2011 г. года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Чеховского муниципального района Московской области на решение от 07.05.2010 г. Арбитражного суда Московской области принятое судьей Борсовой Ж.П. на постановление от 20.10.2010 г. Десятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Бархатовым Э.П., Гагариной В.Г., Макаровской Э.П. по иску ООО "Вектор" об обязании заключить договор к Администрации Чеховского муниципального района Московской области 3-е лицо Куликов И.А. установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее - общество, истец, ООО "Вектор") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации Чеховского муниципального района Московской области (далее - администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 28907,0 кв.м с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, сп. Лобучанское, в районе дер. Ивачково, стоимостью 492662 руб. 00 коп.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле также участвует Куликов И.А.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.05.2010 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 г., заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми судебными актами Администрация Чеховского муниципального района Московской области, обратилась с кассационной жалобой, в которой указывает на их незаконность, необоснованность и немотивированность. Кроме того, заявитель указал на то, что имеется существенная разница в общей площади недвижимого имущества и земельного участка.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом, о дне, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 09.02.2006, заключенного между Куликовым И.А. (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью "Вектор" (покупателем), истец приобрел следующие объекты:

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: распределительное устройство 110кВ., общая площадь 3359,30 кв.м, инв. N 93-10676/Г2, лит. Г2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 50-HAN N 1563733;

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: обще-подстанционный пункт управления, общая площадь 200,30 кв.м, инв. N 93-10676/Г1, лит. Г1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 50-HAN N 1563732;

- нежилое здание незавершенное строительством, назначение по БТИ: распределительное устройство 10 кВ., общая площадь 273 кв.м, инв. N 93-10676/Г, лит. Г, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.02.2009 серии 50-HAN N 1563730.

Указанные объекты расположены на земельном участке общей площадью 28907,0 кв.м с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16, расположенном по адресу: Московская область, Чеховский район, сп. Лобучанское, в районе дер. Ивачково, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование земли - под производственную деятельность.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2009 N 31/036/2009 -128 названный земельный участок с кадастровым номером 50:31:002 04 01:16 на основании договора аренды (регистрация от 12.09.2006 N 50-50-31/045/2006-420) предоставлен Куликову И.А. 29 декабря 2009 года истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка ООО "Вектор" в собственность. К заявлению о выкупе земельного участка были приложены документы, предусмотренные Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Администрация Чеховского муниципального района Московской области в установленный законом срок решение о предоставлении земельного участка на праве собственности истцу не приняла, проект договора купли-продажи не направила.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском.

Принимая судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что Администрация Чеховского муниципального района Московской области не представило документов, подтверждающих изъятие из оборота, резервирование в установленном порядке земельного участка с кадастровым номером 50:38:002 04 01:16 для муниципальных нужд, и оснований для отказа в передаче спорного земельного участка, на котором расположены объекты, находящиеся в собственности общества, не имелось.

Кроме того, суды также исходили из того, что обращаясь к администрации с заявлением о выкупе этого участка, общество действовало на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и с учетом системного толкования совокупности указанных норм суды пришли к выводу о том, что общество вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа с сохранением целевого назначения.

При этом суды сослались на постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 г. N 82/09.

Вместе с тем, принимая судебные акты, суды не учли следующего: Выводы судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывают положения законодательства о комплексном использовании земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при передаче права собственности на здание, строение, сооружение, новому собственнику подлежат передаче права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Несмотря на отсутствие указания на объекты незавершенного строительства в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса, суды применили данную норму к спорному объекту, признав его идентичным зданию, строению или сооружению. Вывод об идентичности, однако, не учитывает возможность использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением, то есть качества, которым объект незавершенного строительства не обладает.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов.

Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Данным нормам Градостроительного кодекса корреспондируют положения Земельного кодекса, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости, исходя из смысла вышеназванных норм, заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением.

Сбалансированность и соразмерность защиты прав и законных интересов собственника объекта недвижимости по его использованию заключается в предоставлении прав пользования земельным участком, расположенным не только под зданием, строением или сооружением, но и рядом с ними.

Таким образом, для рассмотрения заявленных обществом требований по основаниям предусмотренным названными нормами права, существенным является не только нахождение на спорном земельном участке принадлежащего истцу спорного объекта, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию. Доказательств того, что цель строительства спорного объекта достигнута, материалы дела не содержат.

Реализация принципа устойчивого развития территорий гарантирована соответствующими полномочиями органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 20 статьи 14 и пунктом 26 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения и городского округа относятся утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, утверждение документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, резервирование земель и их изъятие, осуществление земельного контроля за использованием земель, муниципального образования.

Одним из оснований возникновения права на выкуп, по мнению судов, является регистрация спорного объекта в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако, осуществление государственной регистрации прав на спорный объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объект незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Ссылка судов на положения статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" также не является обоснованной, поскольку данная статья регулирует отношения, связанные с выкупом земельных участков в случае приватизации зданий, строений и сооружений, объектов незавершенного строительства и имеет специальный характер. В материалах дела отсутствуют сведения о приватизации спорного объекта, и они не установлены судами при рассмотрении дела.

Аналогичные подходы к рассмотрению данной категории дел установлены в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. N 8985/08, Определениях от 19.05.2010 г. N ВАС-5590/10, от 12.11.2010 г. N ВАС-13534/10, от 29.12.2010 г. N ВАС-17445/10, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 г. N 7454/10, определении от 10.06.2010 г. N ВАС-7567/10.

Таким образом, при новом рассмотрении дела судам необходимо установить, введен ли объект капитального строительства в эксплуатацию; достигнута ли цель строительства спорного объекта; каким образом оформлены земельные отношения, учесть положения законодательства о комплексном использовании земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости по данному вопросу, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 07.05.2010 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2010 г. по делу N А41-7621/10 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

Е.А. Зверева

Судьи

Н.Д. Денисова

А.И. Стрельников