Вопрос: Подлежит ли налогообложению НДФЛ доход, полученный налогоплательщиком от продажи квартиры, предоставленной ему взамен изъятого жилья в связи со сносом жилого дома? ("Московский налоговый курьер", N 23-24, декабрь 2010 г.)

Подлежит ли налогообложению НДФЛ доход, полученный налогоплательщиком от продажи квартиры, предоставленной ему взамен изъятого жилья в связи со сносом жилого дома?

В соответствии с положениями статей 208, 209 и пункта 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества (включая квартиры), является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

На основании статьи 210 НК РФ для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, в статье 220 НК РФ.

Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного вычета в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В соответствии со статьями 228 и 229 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода. Также они представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).

Статья 32 Жилищного кодекса РФ предусматривает возможность изъятия жилого помещения и земельного участка, на котором находится такое жилое помещение, для государственных и муниципальных нужд. При этом выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Отчуждение любого имущества (в том числе квартир) на возмездной основе производится на основании соответствующих договоров (договора купли-продажи, договора мены и т.д.).

Положениями статьи 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на объекты недвижимого имущества к покупателю на основании договора купли-продажи недвижимости также подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе.

Кроме того, пунктом 1 статьи 12 и пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

При этом дата такой регистрации отражается в свидетельстве о государственной регистрации права и является основой для исчисления срока владения жилым помещением (включая квартиру) при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его продажи.

Таким образом, в случае продажи квартиры, полученной налогоплательщиком взамен квартиры, расположенной в жилом доме, подлежащем сносу, период владения квартирой будет исчисляться с учетом полученного налогоплательщиком на данную квартиру свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом доход, полученный от продажи квартиры, находящейся в собственности налогоплательщика (продавца) менее трех лет, подлежит декларированию и налогообложению в установленном порядке.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-14/4/104799@ от 6 октября 2010 г.