Вопрос: В сентябре 2006 г. физическое лицо приобрело квартиру с использованием целевого займа. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру получено в 2006 г. с обременением в силу закона. В 2009 г. на квартиру выдано новое свидетельство о государственной регистрации права в связи со снятием обременения на нее ввиду погашения обязательств по целевому займу. В декабре 2010 г. физическое лицо планирует продать данную квартиру. Каков порядок определения периода владения квартирой в данном случае? ("Московский налоговый курьер", N 3-4, февраль 2011 г.)

В сентябре 2006 года физическое лицо приобрело квартиру с использованием целевого займа. Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру получено в 2006 году с обременением в силу закона. В 2009 году на квартиру выдано новое свидетельство о государственной регистрации права в связи со снятием обременения на нее ввиду погашения обязательств по целевому займу. В декабре 2010 года физическое лицо планирует продать данную квартиру. Каков порядок определения периода владения квартирой в данном случае?

В соответствии с положениями статей 208, 209 и пункта 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества (включая квартиры), является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков три года и более.

Статьей 210 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, статьей 220 НК РФ.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Положениями статей 228 и 229 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей в отношении правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) предусмотрено, что налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).

Таким образом, при продаже квартиры, находящейся в собственности владельца:

три года и более - доход, полученный владельцем от продажи квартиры, не будет подлежать налогообложению НДФЛ (кроме того, в связи с получением такого дохода у данного физического лица не возникнет обязанности по представлению в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по НДФЛ);

менее трех лет - в связи с получением дохода от продажи квартиры у владельца возникает обязанность в установленном порядке по представлению в налоговый орган по месту жительства налоговой декларации по НДФЛ и уплате налога в сумме, исчисленной в соответствии с такой декларацией. При этом он имеет право либо получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, либо уменьшить сумму полученного дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его получением.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 2 статьи 12 Закона N 122-ФЗ Единый государственный реестр прав (ЕГРП) содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Пунктом 3 статьи 12 Закона N 122-ФЗ установлено, что разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории РФ и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета.

Из пункта 1 статьи 14 Закона N 122-ФЗ следует, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Согласно пункту 2 статьи 14 Закона N 122-ФЗ форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

В соответствии с пунктом 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав в свидетельстве указывается, в частности, описание объекта, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер.

Таким образом, в случае когда на квартиру выдано в 2009 году новое свидетельство о государственной регистрации права в связи со снятием обременения на квартиру ввиду погашения обязательств по целевому займу, то период владения такой квартирой будет исчисляться с даты выдачи предыдущего свидетельства о государственной регистрации права 2006 года (обремененного залогом в силу закона), так как первоначально присвоенный квартире кадастровый номер остался без изменения.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-14/4/125805@ от 1 декабря 2010 г.