Письмо УФНС России по г. Москве от 11 ноября 2010 г. N 20-14/4/117949@ Об освобождении от налогообложения доходов от продажи физическим лицом квартиры ЖСК, паевой взнос за которую был внесен в полном объеме в 1992 г.

Письмо УФНС России по г. Москве от 11 ноября 2010 г. N 20-14/4/117949@

Вопрос: Физическое лицо планирует в 2010 году продать квартиру жилищного строительного кооператива. Паевой взнос за квартиру был внесен в полном объеме 28 апреля 1992 года. Свидетельство о государственной регистрации права оформлено в 2008 году. Каков порядок уплаты НДФЛ при продаже квартиры ЖСК в данном случае?

Ответ: В соответствии с положениями статей 208, 209 и пункта 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества (включая квартиры), является объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13%.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Статьей 210 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, статьей 220 НК РФ.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в их собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики могут уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пунктами 1 и 6 статьи 33 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что Закон N 122-ФЗ вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования ("Российская газета", 1997, 30 июля, N 145) и применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения Закона N 122-ФЗ в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после вступления его в силу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на накопления паев, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, поставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 12 и пункту 1 статьи 14 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Таким образом, выплата налогоплательщиком пая в полном объеме до 31 января 1998 года, что подтверждается справкой жилищно-строительного кооператива (ЖСК), определяет момент, с которого возникает его право собственности на квартиру в ЖСК, то есть если паевые взносы были полностью выплачены до 31 января 1998 года, период нахождения квартиры в собственности следует считать с даты их уплаты, а если после - с даты внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Положениями статей 228 и 229 Налогового кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ, действующей для правоотношений, возникших с 1 января 2009 года) предусмотрено следующее: налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога на доходы физических лиц, подлежащие уплате в соответствующий бюджет исходя из суммы полученного дохода, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).

Таким образом, (налогоплательщик намерен в 2010 году продать принадлежащую ему квартиру ЖСК, паевой взнос за которую согласно справке ЖСК от 14.12.2007 был внесен в полном объеме 28 апреля 1992 года и на которую получено свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2008) налогоплательщик-продавец при получении в 2010 году дохода от продажи квартиры ЖСК обязанности по подаче налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц не имеет, так как в данном случае период нахождения квартиры в собственности налогоплательщика более трех лет (с 28 апреля 1992 года) и указанный доход не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения).

Заместитель руководителя УФНС России по г. Москве государственный советник РФ 3-го класса

Е.А. Останина